CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.3. Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển nhượng
1.3.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài
Đỗ Thị Tám và cs (2017) khi nghiên cứu việc đánh giá thực hiện quyền sử dụng đất tại địa bàn thì xã Từ Sơn cho thấy: Trong giai đoạn 2010-2015 huyện Từ Sơn có 4293 giao dịch chuyển nhượng, 1757 giao dịch tặng cho, 7915 giao dịch thế chấp và 1074 giao dịch thừa kế. Các thủ tục được tiến hành thuận tiên, theo đúng quy định, tuy nhiên các loại dịch vụ, lệ phí đều ở mức cao, nhóm tác giả đã đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện thủ tục giúp người dân khi thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện.
Nguyễn Văn Phương (2012) nghiên cứu về thực hiền quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, Hải Phòng cho thấy: Thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phát triển khá mạnh với nguồn cung phong phú đáp ứng được các nhu cầu khá đa dạng về giá cả, diện tích, mục đích,... Tuy nhiên trong giai đoạn trước Luật đất đai 2003, thị trường vẫn chưa được quản lý chặt chẽ bởi các cơ quan Nhà nước dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, không ổn định và không phát huy được nhiều tác dụng đối với q trình cơng nghiệp hố - hiện đại hố của huyện An Lão nói riêng và thành phố Hải Phịng nói chung. Sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất đã bước đầu được các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đưa vào quản lý một cách có hệ thống, chính quy thơng qua việc hồn thiện cơ chế chính sách, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận, đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp trong thị trường quyền sử dụng đất, tuy nhiên giá đất nhà nước quy định vẫn còn chênh lệch và thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường, hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa khắc phục hồn tồn tình trạng manh mún ruộng đất, các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đã được quản lý tốt hơn nhưng vẫn còn một số giao dịch “ngầm” về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trường chưa được chặt chẽ. Từ thực trạng, đề tài đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão về các mặt: về quản lý biến động quyền sử dụng đất, tài chính đất đai, tổ chức, cải cách thủ tục hành chính, cơng nghệ thơng tin.
Tạ Thùy Trang (2012) khi phân tích về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành và chỉ ra một số điểm bất cập của Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề này. Thứ nhất, pháp luật hiện hành thiếu quy
định cụ thể về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 mới chỉ mang tính
chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất mà chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc thiếu quy định cụ thể về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có thể làm người áp dụng luật bị nhầm lẫn. Ví dụ, nhầm lẫn giữa hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay không phân biệt được sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Đối với thuật ngữ chuyên môn cần xác định rõ nội dung, thì phải được định nghĩa trong văn bản”. Thứ hai: Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014 về hợp đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, những không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung gì. Bên cạnh đó, quy định này chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản. Xét tính chất phức tạp của các hợp đồng về quyền sử dụng đất, đây là điểm hạn chế cần khắc phục. Bởi hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả.
Năm 2012, ngân hàng thế giới đã thực hiện các nghiên cứu để góp ý sửa đổi luật đất đai để góp phần phát triển bền vững ở Việt Nam đã đề ra các khuyến nghị ưu tiên về chính sách như sau: Quyền sử dụng đất của nhiều nông dân trồng lúa ở Việt Nam bị hạn chế một cách không cần thiết bởi các điều khoản pháp lý ngăn cản việc thay đổi mục đích sử dụng đất khi thửa đất được ấn định là để sản xuất lúa theo quy hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất và Chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy đã kiến nghị: xóa bỏ những hạn chế đối với các mục đích sử dụng thay thế đối với “đất trồng lúa” (hay ít
nhất là đất lúa nhưng khơng có hiệu quả kinh tế cao) sẽ giải phóng đất, nước, lao động và các nguồn lực khác để phục vụ cho các mục đích khác đem lại giá trị cao hơn. Điều này sẽ hỗ trợ nông nghiệp phát triển vững chắc và kinh tế nông thôn đa dạng hơn, đáp ứng mục tiêu an ninh lương thực, - đồng thời cải thiện thu nhập ở nông thôn một cách hiệu quả hơn.
- Đảm bảo quyền sử dụng đất cho các nhóm người dễ bị tổn thương như phụ nữ, người nghèo và các dân tộc thiểu số. Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 và các quy định hướng dẫn đi kèm đã đề xuất một số khía cạnh liên quan đến quyền sử dụng đất đai đối với các nhóm người dễ bị tổn thương nhưng Luật Đất đai mới vẫn cần tiếp tục khẳng định và tăng cường các nỗ lực đó một cách tồn diện và phù hợp hơn, do vậỵ đã đề nghị: Khẳng định yêu cầu cần phải ghi tên của cả hai vợ chồng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất và các tài sản chung trên đất của cả hai người;
- Thừa nhận các thông lệ sử dụng và quản lý đất theo tập tục của cộng đồng dân tộc thiểu số. Giao cho Chính phủ việc xây dựng khung pháp lý, các tiêu chí để giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng, thiết lập thể chế hành chính và nguồn vốn nhằm hỗ trợ thực hiện các thông lệ sử dụng và quản lý đất đai theo tập tục và nhiệm vụ đánh giá các tác động của chính sách.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đảm bảo quyền cũng như lợi ích của những người sử dụng đất. Khuyến nghị: giao cho Tịa án là cơ quan duy nhất có quyền thu hồi các giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền đã được cấp, trừ các trường hợp thu hồi đất bắt buộc theo quy định pháp luật. Hợp lý hóa các quy trình bằng việc giao cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tồn quyền và trách nhiệm trong việc đưa ra các quyết định về các vấn đề liên quan đến hồ sơ đất đai, các thủ tục và nghĩa vụ tài chính cho việc cấp giấy chứng nhận lần đầu. Miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu cho người sử dụng đất là những người nghèo và người
có thu nhập thấp. Mở rộng khái niệm đất ở bao gồm không chỉ đất để xây nhà ở mà cả đất vườn, ao trên cùng một thửa đất có nhà ở, (Khuyến nghị của
Ngân hàng thế giới, 2012)