1.3 VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CỦA HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG VÀ KINH
1.3.1.3 Chuẩn mực kế toán quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40)
a- Định nghĩa
Bất động sản đầu tư là bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một
phần của nhà hoặc cả nhà và đất do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản
theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
(a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý, hoặc
(b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư sẽ được ghi nhận như một tài sản khi thoả mãn đồng thời hai
điều kiện sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
(b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định đáng tin cậy
Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản:
Chuẩn mực này không quy định và hướng dẫn cụ thể về thời điểm và nguyên tắc xác định doanh thu bất động sản. Mục đích của chuẩn mực này là chỉ quy định
và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế tốn đối với bất động sản đầu tư. Vì thế doanh thu kinh doanh và cho thuê bất động sản sẽ được ghi nhận theo chuẩn mực kế toán quốc tế về doanh thu (IAS 18).
b- Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Xác định giá trị ban đầu
Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu được ghi nhận vào nguyên giá của bất động sản đầu tư.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Doanh nghiệp có thể chọn một trong hai mơ hình: mơ hình giá trị hợp lý, mơ hình giá gốc
• Mơ hình giá trị hợp lý:
Khi áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng
cân đối kế toán. Các khoản chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý được hoạch tốn như là một khoản thu nhập, chí phí trong kỳ kinh doanh.
• Mơ hình giá gốc
Sau ghi nhận ban đầu, doanh nghiệp áp dụng mơ hình giá gốc sẽ xác định giá trị của bất động sản đầu tư theo yêu cầu của chuẩn mực kế tốn 16 “Tài sản cố
định hữu hình. Áp dụng mơ hình giá gốc có nghĩa là bất động sản đầu tư ghi
nhận ban đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ. Bất động sản đầu tư được theo dõi theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại. Khi áp dụng mơ hình giá gốc bất động sản đầu tư được theo dõi và đánh giá như một tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp.
c- Thanh lý bất động sản
Một bất động sản đầu tư khơng cịn được trình bày trong bảng cân đối kế
tốn sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư khơng cịn được nắm giữ lâu
dài và xét thấy khơng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất
doanh thu từ bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải áp dụng chuẩn mực kế
toán số 18 được hướng dẫn trong phần phụ lục của chuẩn mực này.
Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán hoặc thanh lý bất động sản đầu tư
được xác định bằng số chênh lệch giữa giá trị thuần khoản thanh lý và giá trị còn lại
của bất động sản đầu tư và được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trong kỳ.
Các khoản phải thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá trị hợp lý. Trong trường hợp bán hàng theo phương thức trả chậm thì doanh thu được
xác định ban đầu theo giá bán trả ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải
thanh toán và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện. d- Thơng tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau: (a) Mơ hình áp dụng: mơ hình giá trị hợp lý hoặc mơ hình giá gốc
(b) Nếu áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, tiền lãi từ cho thuê bất động sản dưới
hình thức cho thuê hoạt động được phân loại và ghi nhận như bất động sản đầu tư
(c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
(d) Phương pháp và các giả định áp dụng để xác định giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư
(e) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư được đánh giá trên cơ sở định giá của một tổ chức độc lập. Tổ chức này phải có bằng cấp cơng nhận, có chun mơn và kinh nghiệm về bất động sản đầu tư
(f) Ghi nhận các khoản lợi nhuận hoặc lỗ
(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản đầu tư