DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM
Năm 2009, tốc độ tăng trưởng kinh tế của cả nước đạt 5.32%, đạt 81.4 tỷ USD chủ yếu tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Các khoản đầu tư nước ngồi năm 2009 đạt 21.5 tỷ USD. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 3.8 triệu du khách, lượng kiều hối của người Việt Nam ở nước ngoài gửi về đạt 6.9 tỷ USD. Điều đó cho thấy Việt nam đã và đang thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nền kinh tế Việt nam đang tăng trưởng mạnh, thu nhập của người dân cao, nguồn tiền nhàn rỗi nhiều là những nhân tố chính làm cho hoạt động xây lắp và hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư tăng trưởng mạnh. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã phát triển vượt bậc, hàng loạt các cao ốc, căn hộ mọc lên cho thấy sự tăng trưởng của thị trường này. Do đó, tác giả xin lấy số liệu thống kê của Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh về thị trường văn phòng cho thuê, thị trường bán lẻ, thị trường khách sạn, thị trường căn hộ và thị trường căn hộ dịch vụ để phân tích.
Thị trường văn phòng cho thuê
Trong những năm gần đây, thị trường cao ốc văn phòng đã phát triển mạnh mẽ. Mặc dù thị trường bất động sản chỉ đang trong giai đoạn ban đầu, nhưng tỷ lệ cao ốc văn phòng cho thuê ở Hà Nội và TPHCM là rất cao, tình trạng này dẫn đến giá thuê liên tục tăng trong các năm qua. Trong q 4/2009, Hà nội có 18 tịa nhà mới, cung cấp 181.000 m2 nâng số cao ốc lên 83 cao ốc trong đó 14 tịa nhà loại A, 33 tịa nhà loại B và 36 tòa nhà loại C cung cấp khoảng 605.000m2. Cơng suất th trung bình cho cao ốc văn phòng đạt 81%.
Bảng 1: Cao ốc cho thuê (quý 4/2009) - Hà Nội Loại cao ốc Số cao ốc Diện tích sàn
(m2)
Cơng suất (%)
Giá thuê bình quân (USD/m2/tháng)
A 14 39.000 80% 40
B 33 18.000 82% 35
C 36 548.000 83% 20
Tổng cộng /trung bình 83 605.000 81% 31.67 (Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Theo Savills, triển vọng trong tương lai có khoản 4.5 triệu m2 tăng thêm đến 2013 chủ yếu ở các quận không phải là trung tâm
Tại Tp.HCM, trong quý 4/2009 cung cấp thêm 6 tòa nhà loại A, 31 tòa nhà lại B với tổng diện tích là 475.000m2. Thị trường văn phòng cho thuê tăng 38% trong năm 2009. Tuy nhiên, giá cho thuê quý 4/ 2009 đã giảm nhẹ, giá cho thuê hạng A khoản 55-60USD/m2/tháng, hạng B khoản 30USD/m2/tháng. Nguyên nhân giảm giá là do một loạt các cao ốc hoàn thành như Crescent Plaza, Kumho Plaza,Centec Tower. Triển vọng trong năm 2010, tổng diện tích tăng thêm là 240.000m2 cho tất cả các hạng, chủ yếu tập trung ở quận 1 chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới.
Nhìn chung, phân khúc thị trường này vẫn đang hấp dẫn với nhiều dự án
mới. Mặc dù bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế, bên cạnh sự tham gia
càng nhiều của nhà đầu tư nước ngoài, nhiều nhà đầu tư trong nước cũng đã tham
gia phân khúc thị trường này nhưng với chất lượng thấp hơn.
Trung tâm mua sắm
Thị trường của những trung tâm mua sắm cao cấp và đa chức năng đã phát triển mạnh mẽ vì chất lượng cuộc sống ngày càng nâng cao và thói quen mua sắm của cư dân thành phố. Ngoài ra, do sự phát triển của ngành du lịch cũng góp phần làm cho nhu cầu mua sắm càng tăng.
Theo nhận định của Savills, thị trường bán lẻ tại Hà Nội vẫn rất nhỏ so với khu vực với diện tích khoản 372.000m2 cho tất cả các loại hình. Giá thuê cao nhất
khoản 150USD/m2/tháng với công suất thuê đạt 90%. Theo nhận định đến năm
2012 khả năng lượng cung tăng gấp đơi đến 777.000m2 và ít nhất có 2 trung tâm
mua sắm quan trọng.
Bảng 2: Trung tâm mua sắm (quý 4/2009) - Hà Nội
Diện tích(m2) %
Trung tâm mua sắm 178.560 48%
Siêu thị 122.760 33%
Thị trường bán sỉ 76.680 19%
Tổng cộng 372.000 100%
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Hiện tại, TP.HCM chỉ có khoản 25 trung tâm mua sắm, 57 siêu thị và 3 trung tâm bán sỉ với tổng diện tích khoản 493.000m2. Với số lượng như thế được xem là thấp cho một thành phố gần 8 triệu người. Các trung tâm mua sắm chỉ đang trong giai đoạn phát triển.
Bảng 3: Trung tâm mua sắm (quý 4/2009)- TP.Hồ Chí Minh
Diện tích(m2) %
Trung tâm mua sắm 231.710 47%
Siêu thị 210.290 41.1%
Thị trường bán sỉ 51.000 11,9%
Tổng cộng 493.000 100%
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Nhìn chung, nhu cầu mua sắm vẫn được duy trì trong quý 4/2009, nhưng do sự tăng chậm của GDP đã ảnh hưởng đến sức mua và quyết định đầu tư tại Việt Nam. Bất chấp sự giảm sút của nền kinh tế hiện tại, triển vọng dài hạn của các trung tâm mua sắm vẫn đang được hấp dẫn.
Thị trường khách sạn
Với ưu thế về điều kiện địa lý của Việt nam và nền chính trị ổn định và bền
vững đã thu hút một lượng lớn khách tham quan mỗi năm. Nhu cầu xây dựng khách sạn tăng lên đáng kể. Hiện tại Hà Nội có khoảng 16 khách sạn từ 4 sao đến 5 sao
cung cấp khoảng 4.100 phòng. Hầu hết các khách sạn 4-5 sao đều tập trung ở quận Từ Liêm.
Bảng 4: Thống kê thị trường khách sạn 4-5 sao (quý 4/2009) – Hà Nội Loại khách sạn Số khách sạn Số phịng Cơng suất Giá thuê (USD/đêm) 5 sao 10 3.000 61 % 124 4 sao 6 1.100 67% 77 Tổng cộng/Trung bình 16 4.100 64% 100 (Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Tại TP.HCM, hiện có khoản 21 khách sạn, cung cấp 5.600 phòng hầu hết các khách sạn đều tập trung ở Quận 1 chiếm 70% nhu cầu thị trường. Trong năm 2007 và 2008 một số khách sạn đã nâng cấp thành khách sạn 4-5 sao, cung cấp sự gia
tăng đáng kể về số lượng phòng trong ba năm qua.
Bảng 5: Thống kê thị trường khách sạn 4-5 sao (quý 4/2009)- TP.Hồ Chí Minh Loại khách sạn Số khách sạn Số phịng Cơng suất Giá thuê (USD/đêm) 5 sao 13 4.300 52 % 126 4 sao 8 1.300 62% 82 Tổng cộng/Trung bình 21 5.600 57% 104 (Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Nhu cầu về thuê phòng khách sạn đã bị ảnh hưởng khá rỏ của sự suy giảm
nền kinh tế và dịch cúm A/H1N1 đang diễn biến phức tạp. Trong năm 2009 khách quốc tế đến Việt Nam chỉ khoản 3.8 triệu du khách, giảm 400 ngàn lượt so với năm 2008.
Thị trường khách sạn vẫn đang hấp dẫn các nhà đầu tư và các tập đoàn khách sạn quốc tế. Trong tương lai, sẽ có khoản 1.500 phịng khách sạn 4-5 sao sẽ đi vào hoạt động, chủ yếu tại Quận 1.
Thị trường căn hộ bán
Theo cuộc điều tra dân số ngày 01/04/2009, Hà Nội với số dân trên 6.5 triệu
người, do đó nhu cầu về nhà ở là rất cao. Trong quý 4/2009 có thêm 6 dự án mới cung cấp 1.100 căn hộ. Thị trường sơ cấp trong quý này rất sôi động đặc biệt tại các quận Cầu Giấy, Từ Liêm và Hoàng Mai. Giá bán sơ cấp trung bình hạng A là 2.000USD/m2, hạng B là 1.260USD/m2, hạng C là 635USD/m2. Giá bán thứ cấp ở hầu hết các quận đều tăng 15%.
Tại TP. HCM, đến quý 4/2009, thành phố có khoản 41 dự án và 6.900 căn hộ
được chào bán bởi nhà đầu tư. Trong quý 4/2009 có thêm 11 dự án mới cung cấp
5.500 căn hộ. Hầu hết các dự án hiện tại đang được xây dựng để cung cấp căn hộ
cho thị trường, các căn hộ tập trung chủ yếu ở quận 2 và quận 7 với giá bán bình quân loại A là 2.250USD/m2, loại B là 1.880USD/m2, loại C là 885USD/m2. Triển vọng từ năm 2010 -2012, có khoản 50.000 căn hộ tăng thêm. Trong giai đoạn này, nền kinh tế đã có dấu hiệu phục hồi, do đó dự đốn thị trường căn hộ sẽ sôi động trong tương lai.
Hầu hết các dự án căn hộ đều tập trung ở khu đô thị mới và thị trường bất động sản đang được kỳ vọng sẽ tiếp tục sôi động và gia tăng từ 2010 -2012. Nhu cầu về
nhà ở trong các năm tiếp theo sẽ càng cao, đó là do sự thay đổi sở thích sống, đơ thị hóa sự gia tăng thu nhập và tiền nhàn rỗi trong dân.
Thị trường căn hộ dịch vụ
Tại Hà nội đến quý 4/2009, có 41 căn hộ dịch vụ, cung cấp 2.200 căn. Thị
trường chủ yếu tập trung là căn hộ có diện tích nhỏ dưới 100m2 chiếm 63%. Giá thuê đạt 26USD/m2/tháng tăng 3% so với quý 3/2009 nhưng giảm 6% so với quý 4/2008. Công suất thuê đạt 90%, tăng 2% so với quý 3/2009 và tăng 1% so với quý 4/2008. Theo triển vọng trong tương lai sẽ có khoản 10 dự án mới cung cấp khoản 2.400 căn chủ yếu tập trung ở phía Tây và Tây bắc Hà Nội.
Tại TP.HCM, đến quý 4/2009 có khoản 48 tịa nhà căn hộ dịch vụ, cung cấp 2.700 căn. Trong năm 2009 chỉ có một tòa nhà hạng A mới là Kumho Plaza cung cấp 2.600 căn. Nhìn chung giá thuê bình quân tăng nhẹ, hạng A 29USD/m2/tháng
tăng 5%, hạng B 24 USD/m2/tháng tăng 1%. Theo dự đốn, trong năm 2010 có
thêm 480 căn. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Quận 3 và Quận 7.
Nhìn chung, trong năm 2010 và 2011, thị trường nhà nghĩ dọc duyên hải miền trung sẽ sôi động, thị trường bán lẻ sẽ bùng phát tại Việt nam. Những vấn đề đơ thị
hóa đã và đang lặp lại ở nhiều thành phố và các tỉnh. Bên cạnh đó, thị trường bất
động sản cũng gặp nhiều khó khăn chủ yếu là do cơ sở hạ tầng yếu kém ở Hà nội và
TPHCM đang hạn chế tốc độ đơ thị hóa và ngăn cản thị trường bất động sản phát
triển. Vốn cho phát triển bất động sản là một vấn đề khẩn cấp cho nhiều nhà đầu tư mới vì giá đất quá cao do đó khơng cịn vốn xây dựng. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư càng ngày càng trưởng thành và bắt đầu địi hỏi những câu hỏi chính xác hơn, bắt đầu nghĩ đến “nội dung phát triển gì là hiệu quả nhất và tốt nhất” cho một thửa đất.
2.2 TÌNH HÌNH KẾ TỐN DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TẠI MỘT SỐ DOANH NGHIỆP Ở TP. HỒ CHÍ MINH
2.2.1 Đối tượng khảo sát
Trong năm 2009, với tốc độ tăng trưởng kinh tế của cả nước đạt 5.32% đã
cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh, cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật tương đối đồng bộ. Việt nam đang thu hút một lượng lớn nguồn
vốn đầu tư từ nước ngoài, thu nhập của người dân cao, nguồn tiền nhàn rỗi lớn là
nhân tố chính cho hoạt động xây lắp và hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư
tăng trưởng mạnh. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã phát triển vượt bậc, nhiều căn hộ cao ốc được xây dựng đã chứng minh sự tăng trưởng của thị trường này.
Một trong những đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế và những thành tựu khác của cả nước là hiệu quả hoạt động kinh tế của các doanh nghiệp xây lắp và kinh doanh bất động sản đầu tư trên địa bàn cả nước. Khi nói đến hiệu quả
kinh tế của các doanh nghiệp phải nói đến sự đóng góp của cơng tác kế toán trong việc hạch toán, ghi nhận và phản ánh đúng thời điểm và phương pháp ghi nhận
bất động sản đầu tư. Nơi mà việc ghi nhận doanh thu chính xác, kịp thời là ưu tiên
hàng đầu để đảm bảo thơng tin cung cấp mang tính chính xác cao và hữu ích cho
người sử dụng.
Do đó, tác giả đã tiến hành khảo sát báo cáo tài chính đã được kiểm tốn của
các doanh nghiệp xây lắp và kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước. Các
cơng ty này có ngành nghề kinh doanh chính là xây dựng các cơng trình về nhà ở, cơng trình cơng cộng và dân dụng khác, chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh cơng trình, cơ sở hạ tầng, sang lắp mặt bằng, quản lý kinh doanh nhà, kinh doanh khách sạn, nhà hàng; kinh doanh nhà, cho thuê nhà, văn phòng; dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ đấu giá bất động sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.
Qua đó, tác giả đi sâu phân tích báo cáo tài chính một số cơng ty tại Tp.Hồ Chí Minh nơi mà hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng diển ra sôi động trong giai đoạn hiện nay.
Bảng 6: DANH MỤC WEBSITE CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ CÔNG TY BẤT
ĐỘNG SẢN
ST
T Tên công ty Năm BCTC Website
1 Công ty CP phát triển nhà Thủ Đức Quý 3/2009 www.thuduchouse.com
2 Công ty CP xây dựng & thiết kế số 1 Năm 2008 www.decofi.vn
3 Công ty CP xây dựng & kinh doanh địa ốc Hịa Bình Q 3/2009 www.hoabinhcorp.net
4 Công ty CP đầu tư Năm Bảy Bảy Quý 3/2009 www.nbb.com.vn
5 Công ty CP Vạn Phát Hưng Quý 3/2009 www.vanphathung.com
6 Công ty CP đầu tư Bất Động Sản Việt Nam Quý 3/2009 www.vinalandinvest.com.vn
7 Tổng công ty CP XNK & xây dựng Việt Nam 9 tháng 2009 www.vinaconex.com.vn
8 Tổng công ty CP & xây dựng điện Việt
Nam Quý 3/2009 www.vneco.com.vn 9 Công ty CP Đầu Tư & xây dựng Sao Mai
10 Công ty CP Lilama 45.3 Quý 3/2009 www.lilama45-3.com
11 Công ty CP Hồng Anh Gia Lai và các cơng ty con 9 tháng 2009 www.hagl.com.vn
12 Công ty CP tập đồn Hồng Long và các cơng ty con
9 tháng
2009 www.hoanglonggroup.com 13 Công Ty CP ĐT và xây dựng HUD3 Năm 2009 www.hud3.com.vn
14 Công ty CP ĐT xây dựng Lương Tài Năm 2008 www.luongtaigroup.com 15 Công ty CP xây dựng điện Vneco9 Năm 2009 www.vneco9.com 16 Công ty CP xây dựng số 5 Năm 2009 www.vinaconex5 17 Công ty CP ĐT và xây dựng cơng trình 3 Năm 2009 www.ssc.gv.vn 18 Công ty CP XD và PT ĐT Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Quý 4/2009 www.udec.com.vn 19 Cơng ty CP khống sản và VLXD Lâm Đồng Quý 4/2009 www.lbm-vn.vn
20 Công ty CP Cơ Giới Lắp máy và Xây Dựng Năm 2008 www.vimeco.com 21 Công ty CP Sonadezi Long Thành Năm 2009 www.sonadezi.com.vn