TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM TRONG THỜI GIAN QUA
2.2.1. Nguồn cung bất động sản trên thị trường
Trên thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay, nguồn cung hàng hoá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào quĩ đất của thành phố. Tại các quận nội thành quỹ đất đang khan hiếm dần, trong khi dân số ngày càng tăng, các khu chung cư cao tầng dần được nâng cấp và phát triển hơn nữa. Các khu đô thị mới cũng đang được hình thành và phát triển mạnh mẽ. Bên cạnh các khu dân cư hiện hữu, TP.HCM đang định hướng phát triển ba khu vực đô thị mới nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở trong tương lai của người dân, đó là: khu đơ thị mới Thủ Thiêm, hiện đang hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng đô thị, và các kết nối giao thông với các quận trung tâm thành phố; khu
Bảng 4: Một số dự án văn phòng đưa vào hoạt động trong năm 2007
STT Tên dự án Vị trí Diện tích
1 E-Town 2 Tân Bì nh Chưa rõ
2 Petrovietnam Quận 1 30.000m²
3 Opera View Quận 1 Chưa rõ
4 Parkson Quận 1 15.000m²
5 Saigon Square Quận 1 10.000m²
Ngoài ra tại khu vực nội thành, tập trung ở Quận 1 và Quận 3, đang có xu hướng các nhà đầu tư trong và ngồi tìm kiếm các vị trí đất để đầu tư cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, và căn hộ cao cấp, tạo thêm nguồn cung cho thị trường. Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, năm 2006 các nhà đầu tư đã hoàn thành xây dựng và đưa ra thị trường tổng cộng 58.633m² cao ốc văn phòng, năm 2007 có hơn bảy dự án văn phịng cho thuê đi vào hoạt động, cung ứng cho thị trường hơn 90.000m², như E-Town 2 trên đường Cộng Hoà (Quận Tân Bình), tồ nhà Petrovietnam với khoảng 30.000m² (Quận 1), Opera View (Quận 1), Thuận Kiều Plaza có diện tích cho thuê tới 20.000m², Parkson trên 15.000m², Saigon Square trên 10.000m²… . Và hơn 10 dự án văn phòng cho thuê qui mô lớn đang được tiến hành xây dựng, như Itaxa (Quận 3), E Start Building 12 tầng (Quận 3), toà nhà VFC Tower (Quận 1), Anpha Tower (Quận 3). Saigon Pearl, diện tích cho thuê 40.00m², khai trương năm 2008. Saigon
M&C Tower , diện tích khu trung tâm thương mại cho thuê 1.459m2, khai trương năm 2008. Times Square, tổng diện tích cho thuê 9.000m2, khai trương năm 2008. Tổ hợp căn hộ trung tâm thương mại Satra, tổng diện tích cho thuê 104.000m2, khai trương tháng 12/2009. Tổ hợp căn hộ - trung tâm thương mại Bình Phú diện tích khu thương mại cho th 15.000m². Tổ hợp thương mại căn căn hộ Tản Đà Court, diện tích cho thuê trên 5.000m². Tổ hợp thương mại và căn hộ Hiệp Phú Commercial Centre, diện tích khu thương mại hơn 5.000m². Tổ hợp Hùng Vương Plaza, diện tích cho thuê 17.000m². Saigon Paragon, diện tích cho thuê gần 8.000m². Mức giá cho thuê dao động trong khoảng 15 – 100USD/tháng/m². Công suất cho thuê tại các trung tâm thương mại có vị trí đẹp như Diamon Plaza, Tax Plaza, Saigon Square đạt 100%, các trung tâm như Saigon Centre, Parkson cũng xấp xỉ 100%.
Nhu cầu bất động sản TP.HCM 2.2.2.
Nhu cầu về bất động sản ở TP.HCM trong những năm gần đây là rất cao. Với lực lượng dân số đông, cộng với làn sống người lao động các tỉnh tập trung về thành phố làm việc và sinh sống, thu nhập của người dân ngày càng cao tạo ra nhu cầu về nhà ở rất lớn.
Năm 2006 là năm cột mốc trong lịch sử phát triển kinh tế của Việt Nam. Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức thương mại thế giới. Làn sóng đầu từ nước ngồi ồ ạt đổ về Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM. Thành phố đã không đáp ứng được nhu cầu về cao ốc căn hộ và văn phòng cho thuê, thị trường thuê căn hộ để ở cũng sôi động, nhất là khu Phú Mỹ Hưng, khách thuê phần lớn là người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM. Bên cạnh đó với chủ trương tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài làm ăn và sinh sống tại Việt Nam, đầu năm 2007 Chính phủ đã giao Bộ xây dựng dự thảo chính sách về nhà ở cho người nước ngoài trên nguyên
Riêng về đối tượng Việt kiều, theo thống kê, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 81 cho phép đối tượng Việt kiều mua nhà ở Việt Nam, có khoảng 100.000 Việt kiều muốn mua nhà trong nước làm tăng cầu trên thị trường.
Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM 2.2.3.
Nhu cầu vốn đầu tư cho thị trường thị trường bất động sản TP.HCM là rất lớn. Trong những năm qua, có nhiều dự án xây dựng cao ốc căn hộ, dự án khu dân cư tại TP.HCM không thể thực hiện được do nhà đầu tư không thể huy động vốn đủ để tiến hành xây dựng dù đã hoàn tất giai đoạn đền bù và giải phóng mặt bằng. Ngồi ra, việc thiếu vốn cho các dự án bởi do không được ngân hàng hỗ trợ. Mặc dù các dự án trình lên khá hấp dẫn và có tính khả thi, ngân hàng vẫn rất thận trọng do thiếu một cơ sở pháp lý vững chắc để có thể sử dụng chính dự án làm tài sản thế chấp vay vốn, đồng thời có thể áp dụng các biện pháp chế tài hoặc phát mãi tài sản theo quyết định của toà án để có thể thu hồi vốn nhanh chóng trong trường hợp người vay không thể thực hiện nghĩa vụ thanh tốn của mình.
Theo thống kê, đến ngày 3 tháng 6 năm 2006 tổng dư nợ của toàn hệ hống ngân hàng cho vay đầu tư vào thị trường bất động sản TP.HCM đã
Các kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM 2.2.4.
Đầu tư nước ngoài a.
Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), kéo theo những thay đổi trong hệ thống pháp luật đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài từ Mỹ (quỹ OPIC – Overseas Private Investment Corporation, tổ chức cung cấp tài chính của chính phủ Hoa Kỳ), Hàn Quốc, Australia, Trung Quốc, Singapore đã đến tìm hiểu về thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là thị trường TP.HCM. Dòng vốn đầu tư từ Hàn Quốc đổ vào bất động sản đang liên tục tăng lên, ước tính năm 2007 vốn đầu tư của Hàn Quốc vào Việt Nam đạt 3,7 tỷ USD, với hàng loạt các dự án đang chờ được cấp phép như Boo Young (170 triệu USD), Lee&co (70 triệu USD), … Công ty Daewon cũng tiếp tục giành được những dự án mới sau khi đã đầu tư vào 3 dự án là Daewon Capital An Phú (20 triệu USD), Daewon Bình Thạnh (29,5 triệu USD). Kế đến là vốn từ các nhà đầu tư Đài Loan, Singapore, HongKong, với các dự án điển hình như Saigon Sport City (130 triệu USD – Singapore), Saigon Happiness Square (428 triệu USD – Đài Loan), Bonday Bến Thành (55 triệu USD – HongKong). Khơng chỉ có số lượng dự án tăng lên, các nhà đầu tư còn thêm vốn vào nhiều dự án đầu tư cho các cơng trình dang dở. Điển hình là tồ tháp Kumho Plaza tại TP.HCM đang được nâng cấp thành dự án văn phòng hạng A.
Tổng vốn đầu tư nước ngoài thu hút đã vượt 15 tỷ USD, giải ngân hơn 4 tỷ USD, vượt con số dự kiến cả năm, đạt kỷ lục cao nhất từ trước đến nay. Trong đó có gần 1.300 dự án mới với vốn đăng ký trên 13,4 tỷ USD và 314 dự án tăng vốn đầu tư hơn 1,6 tỷ USD. Điểm mới trong thu hút đầu tư nước ngoài trong năm 2007 là tỉ trọng ngành dịch vụ tăng đột biến (trong đó có dịch vụ liên quan đến bất động sản) chiếm đến 33% số dự án và trên 42% số vốn đầu tư. Gần 5,7 tỷ USD đổ vào dịch vụ, trong đó vốn đầu tư cho xây dựng căn hộ, văn phòng cho thuê, khoảng 2,5 tỷ USD. Riêng TP.HCM đã thu hút thêm gần 2 tỷ USD đầu tư trực tiếp nước ngoài, tập trung vào lĩnh vực kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn, với 166 dự án có tổng vốn gần 970 triệu USD. Tiếp theo là lĩnh vực công nghiệp, với 120 dự án có tổng vốn gần 264 triệu USD. Hàn Quốc là quốc gia có dự án nhiều trong 33 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào TP.HCM có gần 2.560 dự án đầu tư nước ngồi cịn hiệu lực hoạt động.
Đầu tư trong nước b.
Nguồn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản TP.HCM ngoài nguồn vốn của nhà nước, nguồn vốn thu hút từ các nhà đầu tư nước ngồi, bên cạnh đó cịn có nguồn vốn bên trong nước từ các cá nhân, tổ chức, các nhà đầu tư trong nước. Hiện nay, tuy chưa có số liệu thống kê cụ thể về lượng vốn từ thành phần này cung cấp cho thị trường bất động sản song sự đóng góp vốn từ nguồn này là đáng kể và rất quan trọng. Thị trường bất động sản TP.HCM được chia thành hai phân khúc, thứ nhất là thị trường lớn dành cho nhà nước và các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh, thứ hai là phân khúc thị trường nhỏ hơn dành cho các nhà đầu tư trong nước với lượng vốn ít, đầu tư vào các khu vực đất ở, khu dân cư ven thành phố như ở các quận Bình Chánh, Quận 7, Nhà Bè, Quận 9, Quận 12, Củ Chi hay các dự án chung cư loại trung bình, loại khá các nhà đầu tư trong nước thực hiện rất tốt.
c. Thị trường tài chính: Thị trường chứng khốn, ngân hàng.
Thị trường chứng khoán TP.HCM những năm gần đây hoạt động rất sôi nổi đã tạo kênh thu hút vốn đầu tư vào các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản TP.HCM sau giai đoạn “đóng băng” (năm 2004, 2005, 2006), năm 2007 thị trường đã sôi động trở lại. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường chứng khoán chuyển sang thị trường bất động sản. Cổ phiếu của doanh nghiệp ngành bất động sản trên thị trường chứng khoán ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư, tạo nguồn cung vốn lớn cho thị trường bất động sản. Hiện có hơn 10 mã cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản đang được giao dịch trên sàn chứng khốn TP.HCM, như cổ phiếu VIC – Cơng ty Cổ phần Vincom, cổ phiếu DCC – Công ty Cổ phần Xây dựng Công nghiệp, cổ phiếu FPC – Công ty Cổ phần Full Power, cổ phiếu HBC – Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc Hịa Bình, cổ phiếu CII – Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII đã từng phát hành cổ phiếu để huy động vốn cho các dự án của mình, Cơng ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM có vốn điều lệ là 300 tỷ đồng, trong đó các pháp nhân là 149,5 tỷ đồng, cịn lại 150,5 tỷ đồng phát hành ra công chúng), … Khi thị trường bất động sản đóng băng các nhà đầu tư chuyển vốn vào thị trường chứng khốn, sau khoản thời gian đầu tư có lời các nhà đầu tư lại rút bớt vốn ra khỏi thị trường chứng khoán để đầu tư trở lại vào thị trường bất động sản. Hiện nay trên thị trường chứng khoán nguồn vốn thu hút chủ yếu là từ thị trường vốn thông qua cổ phần của các công ty niêm yết, một phần thơng qua cổ phiếu ở thị trường OTC. Ngồi ra, nguồn vốn cũng được huy động thông qua thị trường công cụ nơ gồm các loại kỳ phiếu, trái phiếu bất động sản, tuy nhiên hình thức này chưa hiệu quả do hàng hố cịn ít và khung pháp lý vẫn chưa hồn chỉnh. Riêng thị trường cơng cụ nợ (thị trường giao dịch các loại kỳ phiếu, trái phiếu) hàng hoá chưa nhiều, chưa thu hút vốn của các nhà đầu tư. Cịn thị trường cơng
Mơ hình thu hút vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường chứng khoán tại TP.HCM:
(4) (3) (2) (1) (1) THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Các dự án bất động sản Nhà đầu tư Chú thích:
(1): Nguồn vốn của nhà đầu tư
(2): Các loại chứng khoán bất động sản
(3): Nguồn vốn đưa vào thị trường bất động sản (4): Nguồn vốn cung cấp cho các dự án bất động sản
Bên cạnh thị trường chứng khoán, hệ thống ngân hàng cũng là một kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản rất hiệu quả. Hiện nay có hơn 60% vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản là từ vốn vay ngân hàng. Chính sách cho vay vốn đầu tư vào bất động sản của các ngân hàng ít nhiều ảnh hưởng đến nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản. Vì vậy nguồn cung vốn từ các ngân hàng cho thị trường bất động sản TP.HCM có thể xem là nguồn cung chính. Đặc biệt các ngân hàng thương mại là kênh cung cấp vốn đầu tư mà các nhà đầu tư bất động sản nghĩ đến. Hiện đang có xu
Trong thời gian qua, việc tài trợ của các ngân hàng cho hoạt động mua nhà của người dân mặc dù đã được nhiều ngân hàng triển khai từ nhiều năm nay, song khơng phát triển được chính vì thiếu thị trường vốn nợ, với các cơng cụ như chứng khốn hố các khoản vay, hay các loại trái phiếu được bảo đảm bằng bất động sản nhà ở. Điều này, một mặt kìm hãm việc phát triển các nguồn cung do hạn chế cầu, mặt khác không tạo điều kiện cho người dân tiếp cận các nguồn tài chính tín dụng để mua nhà cũng như giao dịch thứ cấp các khoản của thị trường này, làm cơ sở cho việc xác định giá trị bất động sản nhà ở theo quy luật thị trường.
Hộ dân cư d.
Trên thị trường bất động sản TP.HCM khối lượng giao dịch rất lớn, hình thức giao dịch đa dạng. Về phương thức thanh toán, khi thị trường căn hộ chung cư chưa phát triển (chủ yếu mua bán chung cư cũ, có sẳn), người mua và người bán giao dịch 100% tiền thanh toán ngay, khi thị trường bất động sản dự án, thị trường căn hộ chung cư, căn hộ cao cấp phát triển đồng thời các dịch vụ ngân hàng phát triển đã xuất hiện nhiều hình thức thanh tốn hơn, cụ thể khách hàng có thể đăng ký mua bất động sản dự án vào
2.3. NHỮNG TỒN TẠI TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
2.3.1. Hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách hiện hành
Cịn tồn tại sự phân biệt khơng cần thiết giữa các thành phần kinh tế, giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước, giữa doanh nghiệp quốc doanh và doanh nghiệp ngồi quốc doanh. Trong cơ chế chính sách và trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập.
Thị trường bất động sản bị chi phối cùng một lúc bởi nhiều bộ luật, gây chồng chéo, làm cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Có quá nhiều cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia quản lý thị trường bất động sản. Mỗi cơ quan quản lý một mảng, nhưng khơng có cơ quan nào chịu trách nhiệm chính, ví dụ như việc quy hoạch do Sở Quy hoạch – Kiến trúc quản lý; quản lý đất đai, hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở do Sở Tài nguyên Môi trường và quận huyện cấp; nếu có nhà ở có yếu tố nước ngồi thì do Sở Xây dựng cấp; việc quản lý giá đất, tiền sử dụng đất, phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng do Sở Tài chính thực hiện; quy hoạch xây dựng, cấp phép xây dựng do Sở Xây Dựng quản lý,… tất cả dẫn đến sự quản lý chồng chéo, không hiệu quả, văn bản quyết định nhiều nhưng mâu thuẫn nhau, khơng đồng bộ làm cho khó thức hiện, thiếu một cơ chế, một định chế quản lý thống nhất lĩnh vực bất động sản từ Trung ương xuống địa phương.
Các định chế, các quy định về thông tin bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận làm thiệt hại cho người dân và cho ngay cả
Hệ thống thủ tục hành chánh rườm rà, nhiều tầng nấc khiến các nhà đầu tư rất ngại đầu tư vào thị trường bất động sản, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngồi. Nhiều nhà đầu tư nước ngồi có tiềm lực tài chính rất lớn, sau khi khảo sát xem xét thực tế rất muốn đầu tư vào thị trường bất động