d. Hộ dân cư
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN 2020
3.1.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chính Minh trong kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố Hồ Chính Minh đến năm 2020
Duy trì tốc độ tăng trưởng cao của thành phố cao hơn tốc độ tăng trưởng bình quân của cả nước và phát triển một cách toàn diện, cân đối và bền vững về kinh tế, văn hố, xã hội. Tốc độ tăng trưởng GDP TP.HCM bình quân giai đoạn 2005 – 2010 đạt 13%/năm. Trong đó tăng trưởng khu vực I là 1,7%/năm, khu vực II là 12,7%/năm, và khu vực III là 13,5%/năm. GDP bình quân đầu người đạt 3.100USD vào năm 2010 và đạt khoảng 6000 – 7.000USD năm 2020. Phấn đấu GDP tăng bình quân 12%/năm trong 15 năm 2006 – 2020 nhằm đưa quy mô kinh tế thành phố vào năm 2020 gắp 5,5 lần so với năm 2005.
Phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn TP.HCM gắn liền với tổng thể phát triển kinh tế – xã hội khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước. Khu vực dịch vụ TP.HCM phấn đấu đạt tỷ trọng khoảng 51,7% năm 2010; khu vực công nghiệp và xây dựng phấn đấu đạt 47,5% năm 2010; khu vực nông lâm ngư nghiệp dự kiến đạt tỷ trọng 0,8% năm 2010. Hiện đại hoá các ngành dịch vụ đặc biệt là các loại dịch vụ cao cấp phục vụ sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơng nghiệp hố ngang tầm với u cầu phát triển kinh tế – xã hội của khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước.
Hạn chế tăng dân số và phân bố hợp lý dân cư trong vùng và trên địa bàn thành phố. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, bao gồm học vấn, nghề nghiệp, đạo đức và thể chất.
Phát triển đồng bộ và đi trước một bước hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông đô thị. Song song với việc chỉnh trang, cải tạo, nâng cấp khu vực đô thị cũ, phát triển nhanh các khu vực đơ thị mới, đơ thị hố vùng nông thôn nhằm hạn chế mật độ dân cư tập trung quá mức ở các khu vực trung tâm; gia tăng mật độ cây xanh, khắc phục ô nhiễm, cải thiện môi trường sinh thái, tiến tới xây dựng một đô thị văn minh hiện đại. Về lâu dài, thành phố là đầu mối về giao thơng đường sắt ở khu vực phía Nam, nối với đồng bằng sơng Cửu Long, Nam Tây Nguyên và đường xuyên Á.
Tiếp tục thực hiện cải cách hành chính, nâng cao năng lực điều hành quản lý nhà nước ở các cấp chính quyền thành phố; nghiên cứu đề xuất, điều chỉnh, bổ sung những vấn đề thuộc cơ chế, chính sách và pháp luật để tạo động lực mới, động viên sức dân tham gia xây dựng thành phố.
Phát triển kinh tế. Kết hợp với giữ vững an ninh chính trị, trật tự cơng cộng, an tồn xã hội, đóng góp tích cực cho cơng tác đảm bảo an ninh – quốc phịng khu vực phía Nam và đất nước.
Xây dựng thành phố văn minh, hiện đại, là một thành phố xanh và sạch; đô thị sông nước phù hợp với thổ nhưỡng Nam bộ. Phát triển thành phố thành một đô thị mở, nhiều trung tâm; quy mô dân số ở mức phù hợp (khoảng 10 triệu người không kể khách vãng lai). Không gian đô thị được
Dự báo nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản TP.HCM 3.1.2.
Dự báo trong thời gian tới nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản TP.HCM là rất cao. Sau khi gia nhập Tổ chức thương mại quốc tế WTO, Việt Nam đã đẩy mạnh phát triển hình ảnh của mình trên trường quốc tế. Bên cạnh đó Chính Phủ Việt Nam đã có hàng loạt các sửa đổi bổ sung trong hệ thống văn bản pháp luật tạo môi trường thuận lợi để các nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư vào Việt Nam. Các luật chi phối thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đăng ký bất động sản, Luật nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà,… ngày càng hoàn thiện giúp cho việc kinh doanh được thuận tiện hơn.
Tại TP.HCM trong năm 2007 các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đầu tư vào các ngành nghề, lĩnh vực như tài chính, bất động sản, du lịch, bán lẻ, … Nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng chục, hàng trăm triệu đô la Mỹ. Thị trường bất động sản TP.HCM dự báo sẽ tăng trưởng mạnh song hành với sự phát triển tăng trưởng kinh tế – xã hội của thành phố. Luồng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường nhằm đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản thời “ gia nhập WTO”.
Chất lượng cuộc sống tăng cao Phát triển cơ sở hạ tầng cho khu vực thành phố Thị trường tài chính đang phát triển
Lực lượng dân số đơng (70% dưới 35) Muốn sống riêng Thiếu nguồn cung cấp Hình thành luật bất động sản
Nhu cầu cao về khu thương mại và nhà ở
Nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, mặt bằng kinh doanh, căn hộ chung cư cao cấp ngày càng tăng. Các cơng ty nước ngồi đến đầu tư tại Việt Nam kéo theo lượng lớn các chuyên gia người nước ngoài và cả Việt kiều đến Việt Nam làm ăn sinh sống. Bên cạnh đó thu nhập của người dân TP.HCM ngày càng cao, dân số TP.HCM tăng nhanh, xu hướng ra ở riêng của giới trẻ TP.HCM,… sẽ tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở trong tương lai.
Tác động của thị trường chứng khoán đến thị trường bất động sản TP.HCM, nguồn vốn đầu tư liên tục chảy vào thị trường chứng khoán rồi lại đổ sang thị trường bất động sản. Các cơng ty có giá cổ phiếu lên cao có xu hướng chuyển dịch một khối lượng lớn vốn huy động được sang thị trường bất động sản, đặc biệt là các ngân hàng. Nhờ huy động được lượng vốn nhiều hàng ngàn tỉ đồng, các ngân hàng không chỉ chuyển vốn sang đầu tư
Hơn nữa, hiện đang có xu hướng tăng cường hợp tác giữa các nhà đầu tư dưới nhiều hình thức như hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập liên doanh, mua bán cổ phần để trở thành đối tác chiến lược của nhau. Sự hợp tác diễn ra liên tục và đa dạng giữa các doanh nghiệp bất động sản với nhau, giữa doanh nghiệp bất động sản với các đối tác trong chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ liên quan đến việc phát triển dự án bất động sản, với các định chế tài chính trong và ngồi nước, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, giữa các doanh nghiệp ngồi ngành có nhu cầu đầu tư vào bất động sản. Kết quả của sự hợp, liên doanh này, là các tập đoàn, các doanh nghiệp mới với tiềm lực kinh doanh và tiềm lực về tài chính mạnh mẽ sẽ trở thành các chủ đầu tư tốt trên thị trường bất động sản.
Dự báo trong thời gian sắp tới làn sóng đầu tư nước ngồi vẫn tiếp tục mạnh mẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là thị trường bất động sản TP.HCM. Các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, InterContinential Hotels Group… các địa gia đến từ Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investment … , các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc… các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như Indochina Capital, Vina Capital… đã có những dự án đầu tư bất động sản và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới. Bên cạch các tập đoàn nước ngoài các nhà đầu tư trong nước cũng có các kế hoạch đầu tư riêng của mình. Gần đây các tên tuổi lớn như FPT, Viglacera, Lilma, Hapro, Bitexco… đều thành lập các công ty để tập trung đầu tư và phát triển lĩnh
vực bất động sản. Thế mạnh của học chính là việc sở hữu các khu đất tại những vị trí đẹp, tên tuổi uy tín, kinh nghiệm, mạng lưới quan hệ, am hiểu phong cách làm việc và văn hoá tiêu dùng của người Việt Nam.
3.1.3. Dự báo nhu cầu về nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chính Minh sản Thành phố Hồ Chính Minh
Thị trường tài chính Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường phát triển nhanh nhất thế giới trong thời gian gần đây, mà trong đó chủ yếu là thị trường tài chính TP.HCM và Hà Nội. Thị trường tài chính thành phố đã đạt được tốc độ tăng trưởng cao vượt bậc và nhanh chóng trở thành “ địa điểm” đầu tư hấp dẫn trong con mắt của các tổ chức, nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2007 được đánh giá là “sự lên ngôi” của thị trường chứng khoán TP.HCM với mức tăng trưởng vượt bậc, với chỉ số VN-Index tăng 100% so với năm 2006 và năm 2007 cũng được xem là năm của thị trường bất động sản TP.HCM với hàng loạt các dự án bất động sản được triển khai và đưa vào thị trường.
TP.HCM với mục tiêu tăng trưởng cao hơn mục tiêu tăng chung của cả nước là 8,5% hàng năm, kết hợp yêu cầu giải quyết về nhà ở với nhu cầu khoảng từ 8.000 đến 10.000 căn hộ mỗi năm, và đến năm 2013 đạt khoảng 954.000 căn hộ dự báo lượng vốn cần cho mục tiêu này ước khoảng từ 6.400 tỷ đồng đến 8.000 tỷ đồng mỗi năm (trung bình mỗi căn hộ giá trị 800 triệu đồng).
3.2. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.2.1. Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ
Chính phủ phát hành trái phiếu để thực hiện các dự án bất động sản, cơ sở hạ tầng về giao thơng, hệ thống cấp thốt nước, hệ thống viễn thông, internet, … Đây là tiền đề rất quan trọng để thu hút các nhà đầu tư
Bên cạnh việc khai thác nguồn vốn đầu tư trong nước, cần phải huy động nguồn vốn đầu tư từ nước ngồi bằng hình thức phát hành trái phiếu chính phủ ra thị trường quốc tế. Để thực hiện, cần nghiên cứu và chuẩn bị các yếu tố cần thiết cho việc lập kế hoạch phát hành trái phiếu nhằm đạt hiệu quả cao. Các yếu tố cơ bản đặc biệt cần quan tâm trong kế hoạch phát hành trái phiếu gồm: cải thiện hệ số tín nhiệm quốc gia; lựa chọn đối tác bảo lãnh phát hành; phân tích diễn biến thị trường tài chính quốc tế; chuẩn bị các tài liệu liên quan đến việc phát hành trái phiếu.
Giải pháp khuyến khích, ưu đãi đầu tư nước ngoài FDI 3.2.2.
FDI là nguồn lực quý giá đối với các nước đang phát triển. Để nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn này, nhà nước cần có chính sách kết hợp sử dụng hài hoà nguồn vốn này, để thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Các dự án FDI chỉ có thể được triển khai hiệu quả trên cơ sở có mơi trường cần thiết cho việc tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh, như cơ sở pháp lý, mặt bằng sản xuất, mạng lưới giao thông, nước, dịch vụ thông tin, giao thông vận tải, các dịch vụ về tín dụng, thanh tốn,… Các yếu tố trên nhà đầu tư không thể mang đến hoặc nhập khẩu được mà chủ yếu nhờ sự cung ứng của nước nhận vốn.
Việt Nam thực hiện mở cửa kêu gọi các nhà đầu tư quốc tế dưới hình thức FDI kể từ năm 1987, và nối lại mối quan hệ với các tổ chức tài chính quốc tế (WB, IMF, ADB …) cũng như với các nước phát triển nhằm kêu gọi vốn từ năm 1993. Kế từ đó đến nay, chúng ta đã thu hút được hơn
Nguồn vốn FDI cũng góp phần tích cực trong tăng trưởng GDP. Trong giai đoạn đầu, khu vực kinh tế này chủ yếu thực hiện chiến lược “thay thế nhập khẩu” với các sản phẩm sản xuất phục vụ nhu cầu tiêu dùng của thị trường nội địa. Trong những năm gần đây, có sự chuyển hướng khá tốt sang xuất khẩu. Tỷ lệ xuất khẩu của các doanh nghiệp FDI trong tổng giá trị tài sản tăng nhanh, đến nay chiếm 54%. Các doanh nghiệp FDI cũng góp phần tích cực thúc đẩy hoạt động xuất khẩu của cả nước. Đây là dấu hiệu tốt, đúng hướng của khu vực kinh tế FDI, cũng là nguồn đảm bảo cho việc trả các khoản nợ nước ngoài của quốc gia khi đáo hạn.
Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Cơ quan quản lý cần phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi, thành lập cơng ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ cơng về bất động sản. Cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng đảm nhận.
Cần sớm có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội dài hạn. Việc thiếu quy hoạch phát triển kinh tế xã hội một cách đồng bộ và dài hạn (khoảng 50 năm) đã tạo ra những lãng phí trong sử dụng các nguồn lực
trong đó có nguồn vốn FDI. Quy hoạch tổng thể sẽ là một định hướng tốt cho công tác vận động và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI.
Rút ngắn thời gian triển khai các dự án có đầu tư cơ sở hạ tầng giao thơng vận tải, viễn thơng, năng lượng, … và nhanh chóng đưa vào khai thác. Cơ chế thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi FDI cần thơng thống hơn nữa, tạo điều kiện thuận lợi nhất để các nhà đầu tư vào đầu tư phát triển.
Cần xây dựng và công bố danh mục các dự án kêu gọi đầu tư nước ngoài cho từng ngành. Đối với một số ngành nghề như bảo hiểm, ngân hàng, hàng không,… cần quy định rõ tỷ lệ khống chế vốn của nhà đầu tư nước ngoài một cách phù hợp. Đối với các ngành nghề còn lại, cần mở rộng hơn tỷ lệ 30% như quy định hiện nay. Nghiên cứu để sớm rút ngắn diện các dự án phải cấp phép đầu tư, chuyển sang hình thức chủ đầu tư đăng ký dự án, chuyển cơ chế tiền kiểm sang cơ chế hậu kiểm.
Kêu gọi các tập đoàn kinh tế lớn đầu tư vào Việt Nam. Chủ động kế hoạch đào tạo nguồn nhân lực để đáp ứng các dự án công nghệ cao đặc biệt trong các ngành mũi nhọn như điện tử – tin học, phần mềm, vật liệu mới,… Đối với các nhà đầu tư này, chúng ta càng chuẩn bị tốt các điều kiện cho họ bao nhiêu, thì tác động lơi cuốn tới các nhà đầu tư khác sẽ càng tăng bấy nhiêu.
Cần đảm bảo thực hiện các nguyên tắc đối xử quốc gia, đối xử huệ quốc trong thu hút đầu tư nước ngoài, tạo nên một phản ứng dây chuyền tốt cho các nhà đầu tư trước lôi kéo các nhà đầu tư sau. Việt Nam đang được đánh giá có những lợi thế cơ bản để thu hút đầu tư nước ngồi như thể chế chính trị, xã hội ổn định; vị trí địa lý thuận lợi; lực lượng lao động có tinh thần cần cù, chịu học hỏi, có trình độ, … nên rất cần hồn thiện các yêu cầu khác để hấp dẫn các nhà đầu tư.
Các địa phương, các chủ đầu tư cần tăng cường xúc tiến trực tiếp với các đối tác, cùng với việc xây dựng và truyển thông cơ sở dữ liệu tập trung qua mạng điện tử quốc gia để cung cấp cho các nhà đầu tư những thơng tin hữu ích về địa phương mình, doanh nghiệp mình, về mục tiêu yêu cầu đầu tư dự án, về cơ chế chính sách ưu đãi, về thủ tục đầu tư … nhằm thu hút sự quan tâm của các đối tác và các nhà đầu tư tiềm năng đang cân nắhc trong việc lựa chọn địa điểm và hướng đầu tư.
Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát của Chính phủ để đảm bảo