Chương 1 : CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CẤU TRÚC VỐN
2.3 Nguyên nhân của những tồn tại bất cập trong cơ cấu vốn của các công ty
2.3.2 Chính sách vĩ mô chưa hoàn thiện
Các chính sách vĩ mơ của nhà nước là một trong những nhân tố quan trọng để các DN kinh doanh địa ốc có thể tiếp cận với các nguồn tài trợ khác nhau từ đó có thể tối đa chi phí sử dụng vốn bình qn tuy nhiên qua quan sát tác giả thấy vẫn còn nhiều điểm chưa hồn thiện:
Chưa có chính sách quản lý và phân bổ nguồn tài trợ “nóng” - tín dụng ngắn hạn trong bất động sản: bất động sản là một lĩnh vực địi hỏi phải có nguồn
vốn trung và dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta hiện nay khi nguồn vốn vay trung và dài hạn đang bị hạn chế phía từ ngân hàng thì nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn "nóng" có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí trong giai đoạn đang nghiên cứu,
nguồn vốn này còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường bất động sản, "Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn "nóng" là tham gia vào thị trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng nhanh khơng kém". Tuy nhiên tới nay ta vẫn chưa có 1 chính sách nào để quy định về việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn này.
Việc quản lý cấp tín dụng cho các DN trong nước và các DN có vốn đầu tư nước ngồi (FDI) cịn bất hợp lý: Việc này đã làm thiệt hại và ảnh hưởng tới khả
năng xin vay vốn từ ngân hàng của các DN kinh doanh địa ốc trong nước, nó thể hiện ở chỗ, các DN FDI đăng ký vốn đầu từ lớn nhưng sau khi đầu tư một khoản vốn ít ỏi các DN này đã tiến hành vay từ các tổ chức tín dụng trong nước, tất nhiên bằng “vỏ bọc” và kinh nghiệm của mình các DN này dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, trong khi đó các DN trong nước – những người cần vốn thực sự thì lại khó hoặc không tiếp cận được, do quy mô nhỏ, nép vế và ít tiếng tăm hơn những DN FDI, việc này dẫn tới tình trạng “mác” ngoại nhưng vốn nội hay nói cách khác đầu tư nước ngồi từ nguồn vốn trong nước, chính vì vậy đã làm giảm khả năng huy động nguồn vốn vay cho các DN kinh doanh địa ốc trong nước.
Các văn bản cho thị trường tiền tệ hoạt động chưa đồng bộ, mặc dù về cơ bản sự vận hành của thị trường tiền tệ đã được quy định trong các quy phạm pháp luật như: Luật. nghị định, thông tư hướng dẫn và các văn bản dưới luật, tuy nhiên khi áp dụng những văn bản pháp luật này vào thực tế thì nó lại bộc lộ những hạn chế nhất định. Do vậy nó đã làm thị trường tiền tệ chậm phát triển.
Hệ thống pháp luật nói chung cũng hạn chế các Ngân hàng và các tổ chức cấp tín dụng tự chủ trong việc cho vay (hiện các ngân hàng chỉ được sử dụng 30%
vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn, thay vì 40% như trước trong khi huy động vốn trung và dài hạn ngày một khó khăn), từ đó cản trở việc tiếp cận các
nguồn vốn vay của các DN đặc biệt là các DN kinh doanh địa ốc. Luật tổ chức tín dụng được xây dựng trên quan điểm nội dung chủ yếu, bao quát, còn nội dung cụ
dưới Luật. Việc ban hành các văn bản hướng dẫn dưới Luật lại gặp khó khăn vì bị chi phối bởi các luật có liên quan như Luật DN, Luật đầu tư bất động sản, Luật chứng khoán, Luật đầu tư, Luật phá sản … đôi khi những Luật này cịn có những mâu thuẫn lẫn nhau dẫn tới việc kết hợp các Luật để đưa ra hướng dẫn chung cho các lĩnh vực đặc thù như Địa ốc bị giảm tính khả thi.
TTCK là một kênh hỗ trợ vốn lớn cho các DN, đặc biệt TTCK cịn có mối liên hệ và ảnh hưởng rất nhiều tới tình hình kinh doanh đia ốc. Tuy nhiên hệ thống pháp luật về TTCK chưa được hồn thiện và cịn nhiều bất cập, chính sách quản lý nhà nước đối với TTCK cũng còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, nhất quán và thường xuyên thay đổi, bắt đầu với chỉ thị 03 (Chỉ thị 03/NHNN ngày 28/5/2007) của ngân hàng nhà nước về hạn mức cho vay chứng khoán đánh thuế 25% đối với thu nhập chứng khoán, quy định nâng cao dự trữ bắt buộc đã kìm hãm sự phát triển cịn non trẻ của chứng khốn Việt nam. Để cải thiện tình hình này NHNN đã cho ra đời quyết định 03 (Quyết định 03/NHNN ngày 1/2/2008) nhằm cải thiện những điều hạn chế của chỉ thị 03, tuy nhiên Điểm chính của Quyết định 03 là hạn mức cho vay, chiết khấu giấy tờ có giá để đầu tư và kinh doanh chứng khoán là 20% vốn điều lệ thay vì 3% tổng dư nợ. Hơn thế nữa các khoản vay để đầu tư chứng khoán thuộc nhóm tài sản có với hệ số rủi ro tăng từ 150% lên 250%. Như vậy để đảm bảo yêu cầu về tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu 8%, các ngân hàng bắt buộc phải điều chỉnh hoặc là giảm tương ứng 40% các khoản cho vay đầu tư chứng khoán hoặc là phải cơ cấu lại tài sản có bằng cách giảm các tài sản có rủi ro khác. Do đó tác động của Quyết định 03 trong ngắn hạn là việc làm giảm cung tín dụng cho vay chứng khoán và giảm thu nhập lãi vay của ngân hàng.
Các khoản cho vay đầu tư chứng khốn có hệ số rủi ro 250% cao gấp 2,5 lần so với các khoản cho vay thương mại khác có hệ số rủi ro 100%. Điều đó đồng nghĩa với việc nếu duy trì tổng giá trị tài sản có rủi ro khơng đổi thì khi tăng 1 đơn vị giá trị tài sản có cho vay đầu tư chứng khoán, sẽ phải giảm 2,5 đơn vị giá trị tài sản có cho vay thương mại.
Nói cách khác, chi phí vốn cho các khoản vay đầu tư chứng khốn cao gấp 2,5 lần so với chi phí vốn của các khoản cho vay đầu tư khác (giả định các yếu tố khác là bất biến). Do đó, xu hướng lãi vay đầu tư chứng khoán sẽ phải tăng là điều khó tránh khỏi và tác động trực tiếp sẽ làm giảm tổng cầu về đầu tư chứng khốn.
Các chính sách quản lý thị trường thời gian qua có nhiều cải tiến một mặt giúp thị trường chứng khoán minh bạch, rõ ràng hơn, tuy nhiên nó vẫn chưa thực sự tạo ra một động lực đủ mạnh để thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường. TTCK vẫn đang tồn tại những yếu kém liên quan đến cơ chế quản lý như hoạt động nội gián, thông đồng bơm giá hoặc ép giá cổ phiếu, hoạt động tự doanh mờ ám của một số cơng ty chứng khốn, việc cung cấp thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch … Xử lý các vị phạm trên thị trường chưa mạnh và chưa triệt để. Đặc biệt, với lĩnh vực địa ốc – là một ngành khá nhạy cảm và “siêu lợi nhuận” vì vậy việc chưa có những chế tài riêng, đặc thù cho ngành thì rất khó tạo ra sự minh bạch trong thị trường chứng khốn, tình trạng CTCK và nhân viên giao dịch "phá ngạch" giao dịch lũng đoạn đã xảy ra phổ biến. Đã có tới trên dưới 100 lượt DN và nhân viên bị phạt, điển hình như trường hợp của TDH (ơng Trần Cơng Phước, là
nhân viên của CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) và ông Phạm Quốc Thắng đã sử dụng thông tin nội bộ về việc phát hành cổ phiếu thưởng theo tỷ lệ 2:1 của TDH
để để mua, bán cổ phiếu TDH, vi phạm quy định tại Khoản 3 Điều 9 Luật Chứng
khoán) tuy nhiên chị chịu mức phạt rất thấp, điều này chưa tạo được tính răn đe và
chưa làm cho hoạt động của TTCK tốt hơn.
Phát hành trái phiếu: Luật và các chính sách hướng dẫn về phát hành trái
phiếu còn chưa rõ ràng khiến các các DN khó khăn khi chọn cách huy động này. Bắt đầu từ nghị định 144/2003/NĐ-CP nghị định này quy định về việc phát hành trái phiếu ra cơng chúng, tuy nhiên ND này cịn tồn tại rất nhiều hạn chế trong phạm vi điều chỉnh, điều kiện phát hành dẫn tới các DN rất lúng túng trong quá trình chuẩn bị và huy động vốn. Để khắc phục những tồn tại này chính phủ đã ban hành nghị định 52/2006/NĐ-CP về phát hành trái phiếu DN và và quy định về phát hành
trái phiếu riêng lẻ của các loại hình DN, tuy nhiên các đối tượng của TTCK rất đa dạng và lần này nó cũng chưa đủ mạnh để xử lý các vướng mắc trong thị trường trái phiếu, trong quan hệ giữa nhà đầu tư và nhà phát hành, và đặc biệt chưa quy định tới các DN kinh doanh địa ốc – một loại hình rất nhạy cảm và có ảnh hưởng qua lại rất nhiều với TTCK. Tới tháng 09/2006 Chính phủ cũng đã ban hành nghị 90/2006/NĐ-CP, nghị định này được coi như là VBPL chính thức cho việc huy động vốn qua hình thức phát hành trái của thị trường BĐS, tuy nhiên tác dụng thực sự của nó gần như bằng khơng, bên cạnh đó nó tạo điều kiện cho các DN lợi dụng và chế ra một loại “trái phiếu bất động sản” – một loại trái phiếu không hề được quy định trong luật, và ít nhiều đã ảnh hưởng tới tình hình chung của các DN trong ngành địa ốc, bất động sản. Tới tháng 6 năm 2010 Chính phủ cho ra đời NĐ số 71/2010/NĐ-CP, sẽ có hiệu lực vào ngày 08/08/2010. NĐ này đề cập nhiều nội dung mới hỗ trợ giải quyết những nút thắt của thị trường bất động sản trong đó có việc huy động vốn bằng trái phiếu. Tuy nhiên vào thời điểm này (tháng 07/2010) đã có nhiều đánh giá nghi ngờ về tính khả thi của nó.
Nhìn chung việc huy động vốn từ trái phiếu của các DN hiện nay đang cịn những bất cập như:
• Quy mơ của thị trường nhỏ, tính thanh khoản thấp, tính cạnh tranh thấp
• Hệ thống các nhà đầu tư chưa phát triển
• Thị trường chưa có tính đồng bộ, hệ thống pháp lý chưa hồn chỉnh
• Thơng tin thị trường chưa đầy đủ và cập nhật, chi phí phát hành cao.
• Các DN chưa quen với kênh huy động này
Thị trường thuê tài chính: Hệ thống pháp luật cho hoạt động cho thuê tài chính
đã được từng bước cập nhật, bắt đầu là Quyết định 149/QĐ-NH5 ngày 27/5/1995, sau đó là Nghị định 64/CP của Chính phủ ngày 9/10/1995 và Thông tư 03/TT-NH5 của Ngân hàng Nhà nước ngày 9/2/1996, thì hoạt động này mới được sự điều chỉnh
cụ thể của pháp luật. Sau khi Luật các tổ chức tín dụng năm 1997 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2004). Các văn bản dưới luật lần lượt ra đời để cụ thể hoá Luật các tổ chức tín dụng, trong đó đáng chú ý nhất là Nghị định 16/2001/NĐ-CP ngày 02/5/2001, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 65/2005/NĐ-CP ngày 19/5/2005 về tổ chức và hoạt động của cơng ty cho th tài chính ở Việt Nam. Tuy nhiên, hệ thống VBPL này vẫn chưa hoàn thiện, chưa đồng bộ và chưa khuyến khích các DN sử dụng công cụ này như một kênh huy động vốn tiềm năng. Điều này thể hiện ở chỗ: Quy định về giới hạn cho thuê tài chính đối với một khách hàng còn chưa nhất quán. Luật tổ chức tín dụng quy định tổng dư nợ cho vay với một khách hàng khơng được q 10% vốn tự có của tổ chức tín dụng trong khi nghị định 10/2001/NĐ-CP quy định tổng mức cho thuê tài chính đối với một khách hàng khơng được q 30% vốn tự có của các cơng ty cho th tài chính.
Theo quy định Luật tổ chức tín dụng và NĐ 16 thì bất động sản là nhà cửa, đất đai chưa được xếp vào loại tài sản cho thuê tài chính điều này không phù hợp với thông lệ quốc tế, vì hiện nay trên thế giới loại hình cho thuê tài chính phần lớn là tài sản bất động sản. Bên cách đó các quy định về sở hữu, tổ chức, hoạt động, vốn điều lệ … trong các văn bản này cũng còn nhiều điều cần phải cải thiện ví dụ như: Vốn điều lệ trung bình của một doanh nghiệp cho thuê tài chính là 150 tỉ đồng - rất nhỏ so với vốn điều lệ của các ngân hàng thương mại (thường là trên 1.000 tỉ đồng). Và hiện có nhiều DN cho th tài chính hoạt động không hiệu quả. Hay như quy định về vốn điều lệ là 50 tỉ đồng đối với công ty trong nước và 5 triệu USD đối với công ty nước ngồi trong giai đoạn hiện nay là khơng phù hợp. Luật các tổ chức tín dụng và các văn bản dưới luật khi quy định về cho thuê tài chính đã khơng phân định triệt để các khái niệm liên quan đến sở hữu, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản thuê trong các giai đoạn của q trình cho th tài chính, giá trị cho thuê tối đa... gây cản trở đối với hoạt động cho th tài chính.
Tất cả các lý do đó khiến cho các DN chưa quan tâm nhiều tới thị trường cho thuê tài chính đồng thời cũng làm hạn chế các DN trong việc tiếp cận nguồn tài trợ từ các cơng ty cho th tài chính.