CHƢƠNG 3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
4.6. Các dịng ngân lƣu kinh tế
4.6.1. Chi phí kinh tế- dịng ngân lƣu ra
Các chi phí nhƣ chi phí tài chính cĩ điều chỉnh lại lƣơng kinh tế các chi phí thuế thu nhập, các khoản lãi vay là các khoản chuyển giao nên sẽ bỏ qua trong phân tích kinh tế.
Chi phí cơ hội của đất để thực hiện dự án chính là chi phí kinh tế của dự án. Phần lớn diện tích đất dành cho dự án trƣớc đây là đất dành cho nơng nghiệp dùng vào mục đích trồng trọt và nuơi trồng thủy sản, tác giả sẽ tính chi phí cơ hội của diện tích đất này theo giá trị mà nĩ tạo ra. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê TP.HCM vào năm 2010 thì một hecta đất trồng trọt cho giá trị sản phẩm là 54,6 triệu VNĐ, một hecta mặt nƣớc nuơi trồng thủy sản cho giá trị 103,8 triệu VNĐ. Giả định diện tích đất phục vụ cho dự án này 50% trƣớc đây là đất trồng trọt và 50% là mặt nƣớc nuơi trồng thủy sản. Nhƣ vậy, bình quân mỗi năm 1 hecta đất nơng nghiệp này sẽ mang lại giá trị trung bình khoảng 79,2 triệu VNĐ. Điều chỉnh giá trị này theo chỉ số tăng trƣởng trung bình hằng năm khoảng 16% thì mỗi hecta đất nơng nghiệp với 2 mục đích trên vào đầu năm 2012 sẽ mang lại giá trị 91,87 triệu VNĐ. Với 1,982 hecta diện tích đất nơng nghiệp trên đƣợc chuyển đổi cho mục đích thực hiện dự án thì chi phí cơ hội của mảnh đất này là 182 triệu VNĐ, đây chính là chi phí cơ hội của đất trong dịng ngân lƣu ra cho năm 2012. Tác giả cũng giả định sau mỗi năm thì giá trị một hecta đất nơng nghiệp này cũng gia tăng bằng với chi phí vốn kinh tế là 8%. Nhƣ vậy, chi phí cơ hội của đất dành cho dự án mỗi năm sau cũng tăng 8% .
Bảng 4.5. Giá trị sản phẩm thu đƣợc trên 1 hecta đất trồng trọt và mặt nƣớc nuơi trồng thủy
sản.
Giá trị tạo ra Chỉ số phát triển (năm trƣớc
=100) Năm Đất trồng trọt Mặt nƣớc nuơi trồng thủy sản Đất trồng trọt Mặt nƣớc nuơi trồng thủy sản 2004 21,1 42,5 2005 23,6 47,4 112,1 111,6 2006 26,4 55,4 112,0 116,7 2007 31,6 67,4 119,4 121,6 2008 43,9 77,4 139,0 114,9 2009 45,5 87,1 103,7 112,5 2010 54,6 103,8 120,0 119,2 Trung bình 17,3%/năm Trung bình 16%/năm Nguồn : Tổng cục Thống kê
Theo Nghị định 71/2010/NĐ - CP thì ngƣời mua phải đĩng 2% trên giá trị căn hộ cho chi phí bảo trì. Giả sử tồn bộ khoản tiền này dành cho bảo trì thay thế, sửa chữa cho các thiết bị của khu chung cƣ nên chi phí này cũng đƣợc xem nhƣ chi phí kinh tế của dự án.
Giá trị 1 hecta đất nơng nghiệp(2010) = Giá trị 1 hecta đất trồng trọt*tỷ lệ đất trồng trọt
+ Giá trị 1 hecta đất thủy sản*tỷ lệ đất thủy sản = 54,6*50% +103,8*50% = 79,2 triệu VNĐ/hecta
Giá trị 1 hecta đất nơng nghiệp(2012) = Giá trị 1 hecta đất dự án(2010)*Chỉ số phát triển
= 79,2*(1+16%) = 91,87 triệu VNĐ/hecta
Chi phí cơ hội của đất dành cho dự án = Tổng diện tích* Giá trị 1 hecta đất nơng
Đối với khu chung cƣ thì lợi ích nĩ mang lại ngồi giá trị kinh tế thể hiện qua việc cung cấp chỗ ở mà cịn cĩ những lợi ích khác về mặt xã hội. Các ngoại tác tích cực khi sống trong khu chung cƣ theo đánh giá chung thì gồm: Tăng giá trị gắn kết cộng đồng, lợi ích từ mơi trƣờng sống cộng đồng (hỗ trợ, học hỏi lẫn nhau..), tăng lợi ích cuộc sống của các gia đình (tạo ra sự ổn định, trẻ em cĩ điều kiện học tập tốt hơn..), gĩp phần bảo đảm an ninh, mỹ quan đơ thị… Tuy nhiên, do giới hạn của đề tài nên tác giả chỉ ƣớc lƣợng lợi ích kinh tế từ việc cung cấp chỗ ở, các lợi ích cịn lại sẽ khơng đƣợc ƣớc lƣợng sang lợi ích kinh tế để tính tốn trong phần ngân lƣu vào kinh tế.
Tính tốn giá kinh tế thơng qua lợi ích từ tiền thuê
Nhƣ phân tích ở phần trên, tác giả sẽ xét hộ gia đình cĩ thu nhập 13,8 triệu VNĐ/tháng sẽ cĩ khả năng mua căn hộ cĩ diện tích 37m2 của dự án. Theo báo cáo nghiên cứu tâm lý, hành vi ngƣời tiêu dùng của ngƣời dân TPHCM năm 2011 do Báo Sài Gịn Tiếp Thị thực hiện cho thấy chi tiêu cho ăn uống chiếm khoảng 34% thu nhập; theo đánh giá của tác giả thì các chi phí thiết yếu khác chiếm khoảng 25% thu nhập, khoản tiết kiệm dành cho các mục đích khác khoảng 15%-20% thu nhập. Nếu trừ đi thêm các khoản chi phí phát sinh khác thì theo tác giả đánh giá đối với hộ gia đình thu nhập ở mức trung bình này mức sẵn lịng chi trả tiền thuê nhà hợp lý là 20% thu nhập, chi phí tiền thuê nhà đƣợc tác giả tính tốn và ƣớc lƣợng trong phụ lục 4.3. Từ đĩ tác giả tính đƣợc giá tài kinh tế của căn hộ trên là 529 triệu VNĐ; giá kinh tế/m2 là 13,5 triệu VNĐ/m2.