Năm 2012 2013 2014
Chi phí xây dựng các lơ A, B,
C, và hạ tầng kỹ thuật 45% 40% 15%
Chi phí trang thiết bị, hạ tầng
kỹ thuật 40% 40% 20%
Các Chi phí khác
Chi phí quản lý 30% 40% 30%
Chi phí tƣ vấn 100% 0% 0%
Chi phí khác 80% 10% 10%
(Nguồn: Khái tốn giá trị đầu tƣ, cơng ty tƣ vấn Alinco)
3.4. Các giả định và thơng số chung cho phân tích tài chính
3.4.1. Lạm phát
Theo đánh giá của IMF thì lạm phát tại Việt Nam trong năm 2012 là khoảng 12%11. Cũng theo đánh giá của tổ chức này nếu chính phủ cĩ các chính sách hợp lý, thị trƣờng cĩ những tiến triển tốt thì lạm phát trong vài năm tới sẽ giảm. Do đĩ, tác giả sẽ giả định trong dự án này lạm phát sẽ là 12% trong năm 2012, giảm xuống dần mỗi năm 1% trong các năm tiếp theo, đến năm 2016 lạm phát giảm xuống cịn 8% và duy trì mức này trong các năm tiếp sau đĩ của dự án.
3.4.2. Tỷ giá ngoại tệ
Trong luận văn, hầu hết hàng hĩa ngoại thƣơng đƣợc thanh tốn bằng đơ la Mỹ nên đồng ngoại tệ đƣợc sử dụng trong luận văn là USD. Theo đĩ, tỷ giá USD/VNĐ vào năm 2012 đƣợc sử dụng trong luận văn là 20.813VNĐ/USD12.
3.4.3. Nguồn vốn đầu tƣ
Theo nội dung quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở sẽ cĩ hiệu lực từ ngày 08/8/2010 thì chủ đầu tƣ cĩ thể huy động vốn từ khách hàng sau khi xây dựng xong phần mĩng. Do đĩ, chủ đầu tƣ dự tính 50% vốn cho dự án sẽ đƣợc huy động từ khách hàng bắt đầu từ năm 2013. Nguồn vốn cịn lại trong dự án sẽ gồm 25% vốn chủ sở hữu, 25% vốn vay từ ngân hàng thƣơng mại. Đây là kế hoạch huy động vốn ban đầu từ chủ đầu tƣ, nếu nhƣ phần huy động vốn từ khách hàng cĩ thay đổi so với kế hoạch ban đầu thì nguồn vốn bổ sung sẽ đƣợc vay thêm từ ngân hàng và sẽ đƣợc phân tích trong phần đánh giá rủi ro của dự án.
11Vietbiz24 (2011), “IMF forecasts Vietnam’s Inflation at 18.8 Pct in 2011”, Báo Businesstime ,truy cập ngày 7/1/2011 tại địa chỉ http://businesstimes.com.vn/imf-forecasts-vietnam%E2%80%99s-inflation-at-18-8-pct-in- 2011/
Theo kế hoạch của chủ đầu tƣ, tổng vốn vay là 300 tỷ VNĐ. Nguồn vốn vay này của dự án từ ngân hàng thƣơng mại mà chủ đầu tƣ đã ký kết cĩ lãi suất 18%/năm, đƣợc trả trong năm 2014 là 40% vốn vay và trong năm 2015 là 60% vốn vay, kế hoạch trả nợ này đƣợc phân bổ để đảm bảo các yêu cầu về hệ số an tồn trả nợ (DSCR) từ phía ngân hàng, kế hoạch trả nợ sẽ đƣợc điều chỉnh để đáp ứng các yêu cầu DSCR trong các tình huống kế hoạch bán hàng cĩ thay đổi so với kế hoạch ban đầu của dự án. Việc giải ngân nợ hồn tồn trong năm 2012 lí do là vốn lúc này chỉ gồm vốn chủ sở hữu và vốn vay trong khi tổng chi phí xây dựng trong năm là rất lớn. Lịch nợ vay chi tiết đƣợc trình bày ở Bảng 3.2.