Giá khởi điểm 10 13.3 16
NPV chủ đầu tƣ (tỷ VNĐ) -220,910 0 172,402
Theo kết quả chạy độ nhạy thì chỉ khi chủ đầu tƣ phải giảm mức giá khởi điểm xuống dƣới 13,3 triệu VNĐ/m2 thì dự án mới khơng cịn khả thi. Với những điều kiện thuận lợi về giao thơng, quy hoạch và chất lƣợng cơng trình nên nếu giảm giá xuống 13,3 triệu VNĐ/m2 tức là giảm gần 20% thì đây là mức giá theo đánh giá của tác giả hợp lý đối với phân khúc căn hộ bình dân.
Ngồi ra, theo kết quả chạy độ nhạy thì giá 13,3 triệu VNĐ/m2 là giá mà chủ đầu tƣ vừa đạt đƣợc suất sinh lợi kỳ vọng. Suất sinh lợi kỳ vọng của chủ đầu tƣ dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hồn” đƣợc tác giả tính tốn và đánh giá đây là suất sinh lợi hợp lý cho ngành Bất động sản trong dài hạn. Trong tƣơng lai nếu thị trƣờng phát triển ổn định thì mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 là mức giá các chủ đầu tƣ khác sẽ sẵn lịng bán trên thị trƣờng. Do vậy, mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 sẽ đƣợc tác giả sử dụng làm mức giá chuẩn cho các phần phân tích và đánh giá diện tích phù hợp của căn hộ trong khả năng tài chính của đối tƣợng chính sách mà luận văn hƣớng tới.
3.6.4. Biến động nhu cầu mua
Theo kế hoạch cơ bản thì dự án sẽ bán hết căn hộ trong 3 năm từ 2013-2015. Nếu kế hoạch bán hàng khơng thực hiện đƣợc nhƣ kế hoạch cơ bản thì sẽ ảnh hƣởng rất lớn đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án vì 50% nguồn vốn của dự án thực tế là nguồn thu từ khách hàng. Ở đây tác giả sẽ phân tích 2 tình huống nhu cầu của khách hàng khơng nhƣ kế hoạch cơ bản. Hai tình huống sẽ đƣợc phân tích theo nhận định chủ quan của tác giả, tình huống thứ 1 giả sử số lƣợng căn hộ sẽ đƣợc bán hết sau 3 năm nhƣ kế hoạch cơ bản nhƣng do nhu cầu khách hàng khơng nhƣ dự tính ban đầu của chủ đầu tƣ nên giá bán khơng tăng qua các năm mà vẫn giữ bằng mức giá chào bán ban đầu; tình huống thứ 2 khi chủ đầu tƣ vẫn tăng mức giá sau mỗi năm lên 10% nhƣng số lƣợng căn hộ bán ra sẽ khơng nhƣ kế hoạch mà kéo dài thêm một năm; khu thƣơng mại và nhà trẻ giả sử vẫn đƣợc bán hết vào năm 2015 sau khi các căn hộ đều đƣợc hồn thiện hồn tồn. Trong cả 2 tình huống trên bên cạnh xét tính khả thi của dự án theo tiêu
chí NPV thì cịn phải đánh giá cả nguồn vốn lƣu động tức là trong mỗi năm tổng tài sản ngắn hạn phải đủ chi trả cho tổng nợ ngắn hạn. Trong luận văn này tác giả giả định đơn giản rằng tổng tài sản ngắn hạn chỉ gồm tiền mặt chủ sở hữu (nguồn vốn chủ sở hữu), vốn vay và doanh thu; tổng nợ ngắn hạn là các chi phí cho dự án, lãi vay, nợ gốc, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Tình huống 1: Khơng tăng giá bán trong các năm sau