Suất sinh lợi chủ đầu tƣ (%) 20,7% NPV chủ đầu tƣ danh nghĩa ( tỷ VNĐ) 75,934
IRR chủ đầu tƣ (%) 33,42%
Chi phí vốn dự án (%) 17,1%
NPV dự án danh nghĩa ( tỷ VNĐ) 135,302
IRR dự án (%) 27,90%
Trong tình huống này nếu giá bán khơng đƣợc điều chỉnh mà vẫn giữ nguyên mức giá khởi điểm là 16 triệu VNĐ/m2
cho các năm sau thì NPV chủ đầu từ và NPV dự án đều dƣơng nên dự án khả thi về mặt tài chính.
Nhƣ vậy, trƣờng hợp này doanh thu bị giảm so với kế hoạch cơ bản nhƣng vẫn bảo đảm đƣợc việc huy động vốn từ khách hàng là 50% nên cơ cấu vốn vay vẫn khơng thay đổi. Ngồi ra đối với dự án này thì giá bán cĩ thể đƣợc điều chỉnh trong vịng 10% mỗi năm cũng là một chính sách để chủ đầu tƣ cĩ thể sử dụng tùy vào nhu cầu và biến động của thị trƣờng. Nếu nhƣ thị trƣờng căn hộ cho ngƣời thu nhập trung bình khả quan nhƣ dự tính của chủ đầu tƣ thì mức giá bán cĩ thể tăng 10% mỗi năm để giúp gia tăng lợi nhuận, nhƣng nếu trƣờng hợp thị trƣờng khơng nhƣ mong đợi và mức giá bán khơng đƣợc điều chỉnh qua các năm thì vẫn khơng ảnh hƣởng tới tính khả thi của dự án này.
Tình huống 2: Số lƣợng các căn hộ đƣợc bán hết trong 4 năm từ 2013-2016 với tỷ lệ bán đƣợc mỗi năm là 25%
Bảng 3.8. Kết quả thẩm định tài chính khi các căn hộ đƣợc bán hết trong 4 năm với tỷ lệ bán
đƣợc mỗi năm là 25%
Suất sinh lợi chủ đầu tƣ (%) 20,7% NPV chủ đầu tƣ danh nghĩa (tỷ VNĐ) 4,413
IRR chủ đầu tƣ (%) 21,35%
Chi phí vốn dự án (%) 17,1%
NPV dự án danh nghĩa (tỷ VNĐ) -56,793
IRR dự án (%) 12,73%
Trƣờng hợp này NPV chủ đầu tƣ 4,413 tỷ VNĐ lớn hơn 0 nhƣng NPV dự án là -56,793 tỷ VNĐ nhỏ hơn 0. Mặc dù dự án khả thi đứng trên quan điểm của chủ đầu tƣ nhƣng trên quan điểm của tổng đầu tƣ thì lại khơng khả thi nên ngân hàng sẽ khơng cho dự án vay vốn. Do vậy nếu tình huống này xảy ra thì dự án sẽ khơng cịn khả thi về mặt tài chính. Đây chính là rủi ro mà doanh nghiệp sẽ gặp phải khi thị trƣờng khơng nhƣ kỳ vọng, số lƣợng căn hộ bán ra trong 3 năm đầu sẽ khơng đủ chi trả chi phí đầu tƣ và các khoản nợ vay.
3.7. Đánh giá khả năng sẵn lịng gia nhập thị trƣờng của các doanh nghiệp đầu tƣ
Đối với một doanh nghiệp khi tham gia thị trƣờng họ thƣờng phải chịu sự đánh đổi giữa lợi nhuận và rủi ro. Hiện tại, các doanh nghiệp đầu tƣ vào thị trƣờng sẽ cân nhắc 2 vấn đề này. Thứ nhất, thị trƣờng BĐS hiện nay vẫn cịn nhiều rủi ro, tâm lý khách hàng hiện nay vẫn cịn đang “chờ đợi” cho thị trƣờng xuống thêm; mặc dù giá bán đối với phân khúc bình dân hiện nay khá hợp lý nhƣng rủi ro phải giảm giá xuống cũng cĩ khả năng xảy ra. Thứ hai, suất sinh lợi vốn chủ sở hữu tác giả tính gián tiếp theo thị trƣờng Mỹ và đánh giá đây là suất sinh lợi hợp lý cho ngành BĐS trong dài hạn; tuy nhiên việc lợi nhuận trong những năm trƣớc đây trong ngành BĐS là rất cao, theo báo cáo của cơng ty Chứng khốn Phú Hƣng thì tỷ suất sinh lợi rịng biên của ngành BĐS năm 2010 đạt 37%15, nhƣ vậy trong thời điểm hiện tại suất sinh lợi của ngành khơng cịn cao nhƣ trƣớc trong khi đầu tƣ vào BĐS địi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn.