CHƢƠNG 3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
4.1 Quy định xây dựng căn hộ ở các nƣớc
Tại nhiều nƣớc trên thế giới thì quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ vẫn thấp hơn tại nƣớc ta mặc dù đĩ là những nƣớc cĩ nền kinh tế phát triển. Điển hình một số nƣớc nhƣ Hồng Kơng diện tích sàn căn hộ nhà ở xã hội là 15m2 dành cho 2 ngƣời; tại Thái Lan diện tích căn hộ nhà ở xã hội nhỏ nhất là 25m2. Tại Singapore, trên thị trƣờng bất động sản vẫn cĩ nhiều loại căn hộ studio cĩ diện tích 25-28m2. Ở Trung Quốc, một số chung cƣ đƣợc phép đƣợc xây dựng 1 căn hộ cĩ diện tích cho 1 ngƣời là 14m2; căn hộ dành cho 2 ngƣời là 26m2
ở mỗi tầng16.
Để tránh trƣờng hợp việc phát triển các căn hộ diện tích nhỏ này ảnh hƣởng tới quy hoạch đơ thị cũng nhƣ khơng đảm bảo các điều kiện sinh hoạt cho ngƣời dân thì bên cạnh các quy định về diện tích tối thiếu của căn hộ thì các nƣớc trên cịn quy định thêm các điều khoản khác về khơng gian căn hộ; các điều kiện đảm bảo an tồn phịng cháy chữa cháy; các quy định về ánh sáng, lƣu thơng khơng khí…
16 Diaoconline.vn (2012), “Đa dạng loại hình căn hộ”, Diaoconline.vn, truy cập ngày 05/07/2012 tại địa chỉ http://www.diaoconline.vn/in-tin-tuc/32813/
Bảng 4.1 và Bảng 4.2 là các quy định tại Anh và Nhật về số lƣợng ngƣời cho phép sinh sống trong căn hộ tƣơng ứng với diện tích căn hộ.
Bảng 4.1. Quy định diện tích sàn theo số ngƣời ở tại Anh
Diện tích sàn (m2) Số ngƣời ở >=33,54 2 27,44 - 33,54 1,5 21,34 - 27,44 1 15,24 - 21,34 0,5
(Trẻ em dƣới 10 tuổi đƣợc tính là 0,5 ngƣời)
Nguồn: LIU, Eva, WU, Jackie và LEE, Joseph (1999), “Housing standards of private dwellings”, Research and Library Services Division, Legislative Council Secretariat, No.
RP10/98-99, p.4.
Bảng 4.2. Quy định diện tích sàn theo số ngƣời ở tại Nhật
Diện tích sàn (m2) Số ngƣời ở 18 1 25 1 (ngƣời lớn tuổi) 29 2 39 3 50 4 56 5 66 6
Nguồn: LIU, Eva, WU, Jackie và LEE, Joseph (1999), “Housing standards of private dwellings”, Research and Library Services Division, Legislative Council Secretariat, No.
Theo một khảo sát của cơng ty địa ốc Đất Lành với 25.544 lƣợt phiếu thăm dị thì cĩ hơn 58,1% ngƣời cĩ nhu cầu căn hộ cĩ diện tích từ 20-40m2 17 .
Đánh giá nhu cầu lao động, ơng Trần Anh Tuấn - Phĩ Giám đốc Trung tâm dự báo nhu cầu nhân lực và thơng tin thị trƣờng lao động TP.HCM cho rằng trong 5 năm tới thì mỗi năm các khu cơng nghiệp, khu chế xuất tại TP.HCM cần ít nhất 100.000 lao động. Bên cạnh số lƣợng đang hoạt động trong các khu cơng nghiệp, chế xuất này khoảng 252.500 ngƣời18
. Phần đơng trong lực lƣợng lao động này là các cơng nhân hiện nay đang phải ở thuê trong các phịng trọ chật hẹp. Do vậy, nhu cầu về các căn hộ cĩ giá dƣới 300 triệu VNĐ đối với các đối tƣợng này là rất lớn.
Ngồi ra theo ơng Nguyễn Văn Đực (2012) thì “số người mới lập gia đình hằng năm ở TPHCM khoảng 60.000 cặp”, nhƣ vậy nhu cầu mới về nhà ở cho cặp vợ chồng mới hàng năm
là rất lớn. Khả năng tài chính của phần lớn các cặp vợ chồng trẻ thì rất khĩ tiếp cận đƣợc các căn hộ lớn trong khi nhu cầu về một căn hộ cĩ thể đáp ứng những điều kiện sống cơ bản nhất chỉ cần dƣới 45m2.
Trong khi thị trƣờng bất động sản tại TP.HCM vẫn đang cịn trầm lắng thì phân khúc căn hộ nhỏ lại khá sơi động, theo số liệu cơng bố của chủ đầu tƣ dự án “Khu chung cƣ Thái An 3&4” của cơng ty địa ốc Đất Lành mặc dù đang hồn thiện nhƣng hiện nay hơn 90% căn hộ đã đƣợc bán trong đĩ phần lớn các căn hộ cĩ diện tích từ 40-50m2.
4.3. Đánh giá diện tích căn hộ theo năng lực tài chính của phần lớn ngƣời cĩ nhu cầu thực về nhà ở thực về nhà ở
Theo nhƣ đánh giá thì khoảng 69% ngƣời cĩ nhu cầu nhà ở thực (gồm nhĩm B và nhĩm C) cĩ thu nhập cá nhân dƣới 10 triệu VNĐ/tháng hoặc hộ gia đình cĩ thu nhập dƣới 18 triệu VNĐ/tháng ( Xem mục 2.4).
17 Báo Lao động, “Nên hay khơng cho phép xây dựng căn hộ nhỏ”, truy cập ngày 03/07/2012 tại địa chỉ
http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Nen-hay-khong-cho-phep-xay-dung-can-ho-nho/64873.bld
18 Bảo Hạnh (2011),”Khu cơng nghiệp, chế xuất TP.HCM: căng thẳng nguồn nhân lực”, Báo Đại đồn kết, truy cập ngày 04/07/2012 tại địa chỉ http://daidoanket.vn/PrintPreview.aspx?ID=31752
Nhu cầu về các căn hộ của nhĩm khách hàng trên đa phần ở phân khúc trung cấp và bình dân. Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ này trên thị trƣờng cĩ diện tích khoảng 55m2 trở lên với mức giá dao động trung bình từ 12-15 triệu VNĐ/m2 thì khoản tiền để mua cũng phải từ 600-900 triệu VNĐ. Với giá căn hộ nhƣ vậy thì khơng nhiều ngƣời trong nhĩm khách hàng cĩ nhu cầu thực ở trên cĩ thể mua đƣợc.
Với chi phí xây dựng cao nhƣ hiện nay thì việc các doanh nghiệp đầu tƣ cĩ thể giảm giá bán là rất khĩ. Nhƣ vậy, muốn giải quyết đƣợc vấn đề nhà ở thì khả năng cịn lại là giảm diện tích căn hộ để giảm giá mua nhà của ngƣời dân. Tuy nhiên, diện tích phải giảm xuống mức nào thì đa phần những khách hàng này cĩ thể mua đƣợc nhà? Để tính đƣợc khoảng diện tích này tác giả sẽ tính gián tiếp thơng qua tổng số tiền cĩ thể mua nhà trong khả năng tài chính của họ chia cho mức giá bán trên mỗi m2 mà các doanh nghiệp hiện nay sẵn lịng bán.
Trong giới hạn của đề tài, tác giả sẽ xác định nhĩm khách hàng đại diện cho việc phân tích khả năng tài chính trong việc mua căn hộ dựa theo khảo sát ở mục 2.4. Theo đĩ, thu nhập đối với cá nhân khoảng 6 triệu VNĐ và 11 triệu VNĐ đối với hộ gia đình.
Bảng 4.3. Nhu nhập các nhĩm khách hàng theo tỷ lệ nhu cầu mua nhà (Xem mục 2.4)
Nhĩm khách hàng Nhĩm C Nhĩm B
Tỷ lệ (so với tổng cầu) 31% 54%
Đối tƣợng Cá nhân Hộ Gia đình Cá nhân Hộ Gia đình
Thu nhập 3-5 triệu 6-10 triệu 5-10 triệu 10-18 triệu
Đối với ngƣời mua nhà thì họ phải cĩ tối thiểu 30% số tiền ban đầu và cĩ thể vay ngân hàng 70% số tiền cịn lại (so với tổng giá trị căn nhà). Thực tế thì hầu hết ngƣời mua nhà đều phải cĩ một khoản tiết kiệm từ trƣớc hoặc sẽ phải nhờ sự hỗ trợ của ngƣời thân cho việc chi trả 30% giá trị căn nhà. Nếu ngƣời mua khơng cĩ các khoản tiết kiệm, họ phải huy động qua các kênh phi chính thức khác nhƣ ngƣời thân, bạn bè, cơng ty… để cĩ đƣợc khoản tiền chi trả cho đợt huy động vốn đầu tiên của chủ đầu tƣ. Do đĩ, tác giả sẽ giả định 100% giá trị nhà sẽ đƣợc
sẽ giảm dần từ 17%19 xuống 12% vào năm 2017 và sẽ ổn định ở mức 12% mỗi năm sau đĩ. Với một khoản vay 15 năm theo giả định trên thì lãi suất vay trung bình sẽ là 14,5%/năm, lãi suất trung bình này đƣợc tính bằng IRR của dịng ngân lƣu nợ vay.
Cách tính giá trị nhà mà ngƣời mua cĩ khả năng chi trả theo các giả định trên
Theo tiêu chí của Liên Hiệp Quốc thì mức chi tiêu hợp lý cho nhà ở là khoảng 20%-30% thu nhập20. Nhƣ vậy tiết kiệm hàng năm một khoản là 30% thu nhập cho việc mua nhà sẽ là hợp lý. Theo số liệu về thu nhập bình quân đầu ngƣời tại TP.HCM từ năm 2001- 2011 tăng trung bình hằng năm khoảng 12% (xem phụ lục 4.1), nhƣ vậy thu nhập của ngƣời mua cũng đƣợc giả định tăng 12% mỗi năm.
Xét một hộ gia đình vay vốn ngân hàng để mua nhà và dự tính dùng khoản tiết kiệm hàng năm để chi trả cho tiền lãi và nợ gốc. Trên thực tế dịng tiền các khoản tiết kiệm là tăng dần hàng năm, dịng tiền trả nợ gốc và lãi sẽ giảm dần do tiền lãi tính trên dƣ nợ; nếu chiết khấu cả 2 dịng tiền này về hiện tại với suất chiết khấu bằng lãi suất vay trung bình 14,5% mà cho giá trị bằng nhau thì một cách tƣơng đối cĩ thể xem nhƣ NPV của dịng tiền tiết kiệm trên bằng với khoản tiền hộ gia định đĩ cĩ thể đi vay ngân hàng để mua nhà.
Điều chỉnh thu nhập vào thời điểm khảo sát ở trên vào năm 2010 sang năm 2012 với tỷ lệ tăng thu nhập khoảng 12%/năm. Nhƣ vậy vào năm 2012, các đối tƣợng đƣợc phân tích trong luận văn với thu nhập cá nhân là khoảng 7,5 triệu VNĐ/tháng, thu nhập hộ gia đình là 13,8 triệu VNĐ/tháng thì số tiền vay đƣợc trong 15 năm tƣơng ứng là 304 triệu VNĐ và 561 triệu VNĐ (xem phụ lục 4.2).
Xác định diện tích tối thiểu căn hộ cho từng đối tƣợng
Trong phân tích tài chính ở chƣơng 3, tác giả tính tốn các chi phí xây dựng dựa trên suất vốn đầu tƣ và các định mức theo các quy định của Bộ Xây dựng nên nếu dự án Khải Hồn nếu cĩ
19 Nguồn: Ngân hàng Ngoại thƣơng
20 Nguyễn Thị Thu Trang (2010),”Thất bại thị trƣờng và can thiệp nhà nƣớc trên thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở TP.HCM”
điều chỉnh lại diện tích các căn hộ thì cũng khơng ảnh hƣởng nhiều đến tổng chi phí do suất vốn đầu tƣ chỉ thay đổi nhiều khi thay đổi số tầng xây dựng mà ở đây giả sử số tầng khơng thay đổi. Ngồi ra, chi phí vốn chủ sở hữu tác giả tính gián tiếp qua thị trƣờng Mỹ và theo đánh giá của tác giả đây cũng là suất sinh lợi đủ để các doanh nghiệp bất động sản khác sẵn lịng tham gia vào thị trƣờng.
Trong phần phân tích độ nhạy của biến động giá bán khởi điểm, tác giả đã xác định đƣợc mức giá tối thiếu chủ đầu tƣ sẵn lịng bán là 13,3 triệu VNĐ/m2 (giá trƣớc VAT).
Nhƣ vậy, nếu chủ đầu tƣ bán với mức giá 14,5 triệu VNĐ/m2
(giá sau VAT) thì với khoản vay 304 triệu VNĐ đối tƣợng khách hàng cá nhân trong trƣờng hợp này cĩ thể mua đƣợc căn hộ khoảng 20m2, với hộ gia đình vay đƣợc 561 triệu VNĐ thì cĩ thể mua đƣợc căn hộ khoảng 37m2.
Phân tích độ nhạy ở Bảng 4.4 cho thấy lãi suất cho vay ảnh hƣởng khá lớn đến số tiền đƣợc vay cĩ nghĩa là biến động lãi suất sẽ ảnh hƣởng tới khả năng mua nhà của ngƣời dân. Trong thời gian qua lãi suất biến động khá lớn, đây cũng là một lí do mà nhiều ngƣời cĩ nhu cầu mua nhà gặp khĩ khăn. Nhƣ vậy, nếu cĩ chính sách hỗ trợ cho ngƣời dân trong việc mua nhà thì Nhà nƣớc cũng phải quan tâm tới việc tạo ra một thị trƣờng tài chính ổn định cho lĩnh vực
Giá sau thuế VAT= Giá trƣớc thuế VAT*1.1 = 13.3 triệu VNĐ *1.1 = 14.6 triệu
VNĐ/m2
Phí bảo trì = 2% giá căn hộ ; thuế trƣớc bạ = 0.5% giá căn hộ
Diện tích căn hộ (cá nhân) = (Số tiền cĩ – phí bảo trì – thuế trƣớc bạ)/Giá bán
= 304 triệu VNĐ *97.5% / 14.6 triệu VNĐ ≈ 20m2
Diện tích căn hộ (hộ gia đình) = (Số tiền cĩ – phí bảo trì – thuế trƣớc bạ)/Giá bán
Bảng 4.4. Biến động lãi suất vay đối với số tiền vay của hộ gia đình
Lãi suất vay 12% 13% 14,5% 20%
Số tiền vay đƣợc (triệu VNĐ) 665 620 561 400
Diện tích căn hộ (m2
) 44 41 37 27
Nguồn: tính tốn của tác giả
Qua tính tốn ở trên, luận văn đã chỉ ra đƣợc rằng nếu các căn hộ thƣơng mại đƣợc xây dựng với diện tích nhỏ hơn 45m2 (diện tích tối thiểu mà Luật nhà ở đã quy định) thì thị trƣờng căn hộ tại TP.HCM sẽ phát triển hiệu quả hơn do giá bán của các căn hộ này phù hợp hơn với năng lực tài chính của đa phần ngƣời cĩ nhu cầu thực về nhà ở và cũng đem lại mức lợi nhuận đủ thu hút các nhà đầu tƣ tham gia thị trƣờng. Xét về mặt tài chính, việc cho phép xây dựng các căn hộ nhỏ hơn so với quy định hiện tại là khả thi, nhƣng liệu xét trên quan điểm tổng thể nền kinh tế thì việc xây dựng các căn hộ này cĩ mang lại hiệu quả kinh tế - cơ sở để Nhà nƣớc cĩ chính sách để điều chỉnh lại quy định về diện tích tối thiểu hay khơng? Tác giả sẽ đi vào thẩm định kinh tế với giả định ngƣời sử dụng các căn hộ đƣợc xây dựng là nhĩm khách hàng đã phân tích ở trên. Việc đánh giá dự án cĩ hiệu quả hay khơng trên quan điểm kinh tế sẽ là cơ sở cho việc đề nghị chính sách điều chỉnh quy định diện tích tối thiểu cho các căn hộ thƣơng mại.
4.4. Khung phân tích kinh tế
Tác giả sẽ dựa trên khung số liệu của dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hồn” để phân tích hiệu quả kinh tế của dự án với giả định diện tích các căn hộ sẽ điều chỉnh giảm theo tình huống phân tích ở trên. Việc điều chỉnh này nhƣ đã trình bày ở mục 4.3 sẽ khơng làm ảnh hƣởng nhiều đến tổng chi phí. Khung phân tích kinh tế cho dự án cũng dựa vào khung phân tích lợi ích-chi phí dựa trên các tiêu chí thẩm định nhƣ phân tích tài chính là NPV và IRR. Nếu thị trƣờng BĐS hồn hảo thì giá kinh tế của căn sẽ đƣợc tính xấp xỉ bằng giá tài chính do lƣợng cung căn hộ của dự án này sẽ khơng ảnh hƣởng nhiều tới cân bằng cung cầu trên thị trƣờng, tuy nhiên sau một thời gian dài bị “đầu cơ” thì thị trƣờng BĐS tại TP.HCM đến nay vẫn chƣa trở lại giá trị thực. Chính vì thế, tác giả sẽ tính giá kinh tế của căn hộ dựa theo giá thuê kinh tế của căn hộ đĩ.
Ở các nƣớc phát triển thì việc định giá nhà ở dựa vào giá thuê nhà là rất phổ biến, giá thuê thƣờng phản ánh khá đúng giá trị thị trƣờng của nhà ở. Cơ sở cho nguyên tắc này là ngƣời mua nhà chỉ sẵn lịng mua căn nhà này ngang với chi phí họ phải bỏ ra trong tƣơng lai (tổng các khoản tiền thuê chiết khấu về giá trị hiện tại) để thuê đƣợc ngơi nhà ở tƣơng tự.
Tỷ lệ P/E (giá nhà/ tiền thuê 1 năm) tại mỗi thời điểm cĩ thể khác nhau do các biến động thị trƣờng nhƣng theo đánh giá của Moody thì tỷ lệ này về dài hạn sẽ khoảng 1621
. Nhƣ vậy, tác giả sẽ dựa vào cơ sở này để tính giá kinh tế cho căn hộ theo cơng thức giá kinh tế căn hộ trên tiền thuê kinh tế bằng 16; trong đĩ tiền thuê kinh tế của căn hộ sẽ đƣợc tính theo mức sẵn lịng chi trả của ngƣời dân cho việc thuê căn hộ.
4.5. Các giả định và thơng số chung cho phân tích kinh tế 4.5.1. Tỷ giá hối đối kinh tế 4.5.1. Tỷ giá hối đối kinh tế
Tỷ giá hối đối kinh tế bằng bình quân trọng số của tỷ giá hối đối hiệu dụng đối với xuất khẩu và tỷ giá hiệu dụng đối với nhập khẩu. Do giới hạn luận văn khơng ƣớc lƣợng đƣợc các thơng số trên nên tác giả sẽ giả định hệ số chuyển đổi là 1 tức là tỷ giá hối đối kinh tế bằng với tỷ giá hối đối tài chính22.
4.5.2. Chi phí vốn kinh tế
Chi phí vốn kinh tế chính là suất sinh lợi của một đồng vốn mà nền kinh tế thu đƣợc. Với một số hạn chế trong việc ƣớc tính nên tác giả dựa trên luận văn “Ƣớc tính chi phí cơ hội của vốn ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Phi Hùng và giả định rằng chi phí vốn kinh tế hiện nay là 8%23.
4.5.3. Lƣơng kinh tế, tỷ lệ lao động khơng kỹ năng trong ngành xây dựng
Trong tổng chi phí cho xây dựng thì cĩ chi phí tiền lƣơng cho nhân cơng, nhân cơng gồm lao động cĩ kỹ năng và lao động giản đơn. Theo tính tốn của tác giả thì chi phí cho nhân cơng tốn khoảng 15% trong tổng chi phí xây dựng và trong đĩ thì chi phí lƣơng cho lao động giản