Năm 2012 2013 2014 2015 Dƣ nợ đầu kỳ 0 300.000 300.000 180.000 Giải ngân nợ 300.000 0 0 0 Trả lãi 0 54.000 54.000 32.400 Trả nợ gốc 0 0 120.000 180.000 Trả lãi và nợ gốc 0 54.000 174.000 212.400 Dƣ nợ cuối kỳ 300.000 300.000 180.000 0 Ngân lƣu nợ 300.000 -54.000 -174.000 -212.400 Nguồn: Tính tốn của tác giả
Sở dĩ ở đây giải ngân một lần vào năm 2012 vì trong năm này chƣa cĩ nguồn doanh thu vào nhƣng chủ đầu tƣ phải chi cho đầu tƣ xây dựng rất lớn. Năm 2013 mặc dù cĩ doanh thu nhƣng chỉ đủ chi trả cho các khoản chi phí xây dựng trong năm, do vậy nợ gốc sẽ đƣợc trả trong các năm 2014 và 2015. Trƣờng hợp, dự án kéo dài thời gian bán hàng sang năm 2016 thì lịch trả nợ sẽ đƣợc điều chỉnh lại cho phù hợp, việc điều chỉnh lịch trả nợ tùy vào tình hình thị trƣờng đƣợc giả định chủ đầu tƣ cĩ thể đàm phán với bên ngân hàng.
Chi phí vốn chủ sở hữu cĩ nhiều cách tính khác nhau. Nĩ cịn thể hiện suất sinh lợi yêu cầu của chủ đầu tƣ đối với mỗi dự án. Tuy nhiên, trong luận văn việc phân tích tài chính sẽ nhằm mục đích xác định mức giá mà các doanh nghiệp đầu tƣ khác sẵn lịng tham gia vào thị trƣờng phân khúc này. Chính vì thế, chi phí vốn chủ sở hữu ở đây sẽ đƣợc tác giả tính gián
tiếp theo chi phí vốn của một thị trƣờng đã phát triển ổn định đĩ là Mỹ. Nhƣ vậy, chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu sẽ đƣợc tính tốn trên mơ hình CAPM bằng phƣơng pháp gián tiếp. Chi phí vốn chủ sở hữu re đƣợc tính theo cơng thức:
re = E[re]US + RPc + RPe Trong đĩ E[re]US
là chi phí vốn kì vọng của một cơng ty trong ngành BĐS ở Hoa Kỳ, RPc là mức bù rủi ro quốc gia, RPe là mức bù rủi ro ngoại hối.
Với E[re]US = 7,7% ; RPc = 4%, RPe = 9% ( Xem tính tốn phụ lục 3.2)
Chi phí vốn chủ sở hữu re = 20,7% , chi phí vốn này nếu so với chi phí vốn của các doanh nghiệp đầu tƣ bất động sản trong những năm trƣớc đây thì khá thấp. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, nếu so với mức bình quân các ngành khác cũng nhƣ tình trạng thị trƣờng bất động sản đang “đĩng băng” nhƣ hiện này thì đây là mức chấp nhận đƣợc.
Chi phí vốn bình qn trọng số WACC của dự án: đƣợc tính tốn theo cơ cấu vốn chủ sở hữu và vốn vay ngân hàng.
WACC = E/(D+E)*re + D/(D+E)*rd*(1-T) = 17,1%
Trong đĩ:Vốn chủ sở hữu E, Vốn vay D, Chi phí vốn chủ sở hữu re = 20,7%, Lãi suất vay rd = 18%, Thuế thu nhập doanh nghiệp T = 25%.
3.5. Đánh giá tính khả thi của dự án
Dự án bắt đầu vào năm 2012 trên kế hoạch cơ bản sẽ sử dụng 25% vốn chủ sở hữu, 25% vốn vay ngân hàng và cịn lại 50% vốn của khách hàng. Vốn của khách hàng đƣợc huy động theo tiến độ của dự án với kế hoạch thu đƣợc 30% vào năm 2013, 40% vào năm 2014 và cịn lại 30% vào năm 2015. Đây là kế hoạch chính trong huy động nguồn vốn của dự án nhƣng trong phân tích tình huống thì tùy vào tiến độ huy động vốn của khách hàng mà sẽ cĩ chính sách điều chỉnh vay vốn ngân hàng khác nhau. Theo chủ đầu tƣ thì dự án sẽ triển khai bán hàng từ năm 2013 với giá khởi điểm là 16 triệu VNĐ/m2
, giá này sẽ đƣợc điều chỉnh mỗi năm thêm 10%. Theo khảo sát tác giả thì một số chung cƣ cùng loại trên thị trƣờng thì mức giá 16 triệu VNĐ/m2
Xét trên quan điểm của dự án thì NPV dự án là 262,198 tỷ VNĐ lớn hơn 0, ngồi ra hệ số an tồn trả nợ trong năm 2014 là 1,74 và năm 2015 là 2,13 đều lớn hơn mức yêu cầu của ngân hàng khi cho vay là 1,20. Do vậy, khả năng huy động đƣợc nguồn vốn của dự án này trên quan điểm khả năng thanh tốn là khả thi.