CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI
2.3. Phân tích thực trạng thẩm định dự án đầu tư tại Sacombank, thông qua
2.3.2. Thẩm định các chỉ tiêu dự án
2.3.2.1 Đánh giá tình trạng pháp lý và tính khả thi của các thông sớ tài chính dự án
Đánh giá tình trạng pháp lý
- Căn cứ Quyết định số 1781/QÐ-UBND do UBND Tỉnh Bắc Ninh ban hành ngày 08/12/2008 Về việc phê duyệt quy hoạch vùng khai thác nguyên liệu và sản xuất gạch Tuynel trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, giai đoạn 2008 dến 2015.
- Căn cứ Giấy phép khai thác đất làm nguyên liệu sản xuất gạch ngói số 269/GPKT-UBND do UBND Tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 04/03/2010.
- Căn cứ Giấy chứng nhận đầu tư nhà máy sản xuất gạch Tuynel số 21.1XXXXX147 ngày 02/10/2010 do UBND Tỉnh Bắc Ninh cấp cho Công ty Cổ Phần ABC.
- Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1019/QĐ – UBND ngày 09/02/2010 đối với thửa đất số 39, tờ bản đồ số 5, Tỉnh Bắc Ninh (địa điểm xây dựng nhà máy gạch).
- Giấy phép xây dựng cơng trình nhà máy gạch số 37/GPXD ngày 08/10/2010 do Sở Xây dựng Tỉnh Bắc Ninh cấp
- Căn cứ hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công do CTCP xây lắp Thạch Bàn lập 09/2010.
- Căn cứ vào nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
- Căn cứ vào văn bản số: 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về cơng bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình.
- Căn cứ vào dự tốn thi cơng các hạng mục cơng trình do Cơng ty CP xây lắp Thạch Bàn lập tháng 09/2010.
Theo thông tin hồ sơ pháp lý dự án doanh nghiệp đã cung cấp, các thủ tục pháp lý phục vụ phục việc thực hiện dự án đã được chuẩn bị tương đối đầy đủ. Bên cạnh đó Doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động đầu tư dự án, nên có sự chuẩn bị đầy đủ và chi tiết các thủ tục pháp lý cần thiết trong quá trình thực hiện dự án, giảm thiểu được rủi ro chậm tiến độ hoặc dự án bị gián đoạn do vướng mắc pháp lý.
2.3.2.2. Thẩm định tài chính dự án Đánh giá tổng vớn đầu tư dự án
Căn cứ vào bảng dự tốn do Cơng ty Cổ Phần ABC lập, Suất đầu tư bình quân của những cơng trình xây dựng năm 2010 cho nhà máy gạch công suất 30 triệu viên/năm. Theo bảng dự toán tổng nguồn vốn đầu tư của dự án là 59,649 triệu đồng trong đó:
Vốn cố định là những khoản chi phí đầu tư ban đầu trong quá trình nghiên cứu
đầu tư và chi phí đầu tư vào tài sản cố định, máy móc thiết bị, nhà xưởng, tổng vốn cố định là 47,300 triệu đồng.
Vốn lưu động là số vốn cần thiết được chi cho những khoản đầu tư nhất định
vào một số hạng mục để thuận lợi cho công việc kinh doanh của dự án, và nguồn vốn lưu động thay đổi phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của dự án. Theo phương pháp xác định nhu cầu vốn lưu động của chủ đầu tư tổng nhu cầu vốn lưu động của dự án năm đầu tiên là 12,349 triệu đồng.
Căn cứ theo quy định nhà nước về suất đầu tư đối với ngành, tham khảo chi phí dự tốn đầu tư của các nhà máy cùng cơng suất thiết kế, căn cứ tình hình biến động giá các loại tài sản mua vào, chi phí xây dựng, mặt bằng lương nhân công, giá thành phẩm bán ra, mức độ lạm phát trong nước,... kế hoạch chi phí của dự án đã phản ánh tương đối đầy đủ các yếu tố cấu thành dự án có thể ảnh hưởng đáng kể làm thay đổi kết quả dự án và tổng chi phí dự tốn phù hợp với quy mơ đầu tư của dự án.
Đánh giá nguồn ngân quỹ phục vụ đầu tư dự án
Tình hình quan hệ tín dụng – phi tín dụng của chủ đầu tư
Theo báo cáo kiểm toán độc lập do Ernst & Young Viet Nam Limited ngày 15/03/2011, các khoản tín dụng ngân hàng và tín dụng thương mại tính tại thời điểm 31/12/2010.
Tổng dư nợ ngắn hạn tại các tổ chức tín dụng, các tổ chức khác, các cá nhân, nợ dài hạn đến hạn trả là 174.702 triệu đồng.
Khoản chiếm dụng thương mại (người mua trả tiền trước) là 275.160 triệu đồng
Tổng dư nợ vay dài hạn tại tổ chức tín dụng là 196.842 triệu đồng
Nguồn tài trợ
Trong giới hạn của dự án này, Chủ đầu tư huy động nguồn ngân quỹ đầu tư vào dự án từ hai kênh là vốn chủ sở hữu và vốn vay ngân hàng. Theo đó Chủ đầu tư sử dụng 26,000 triệu động vốn vay ngân hàng (chiếm 43.6%/tổng vốn đầu tư); 33,649 triệu đồng vốn chủ sở hữu (chiếm 56.4%/tổng vốn đầu tư), trong đó phân bổ 21,300 triệu đồng kết hợp 26,000 triệu đồng vốn vay ngân hàng được sử dụng trong quá trình xây dựng và lắp ráp máy móc thiết bị dự án, phần cịn lại của vốn chủ sở hữu tham gia là 12,349 triệu đồng phục vụ nhu cầu vốn lưu động của dự án. Cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn phục vụ dự án phù hợp với kế hoạch thực hiện và đảm bảo khả năng huy động kịp thời, chi phí sử dụng vốn ở mức trung bình tại thời điểm đầu tư.
Khả năng huy động các nguồn vốn cho dự án: để thực hiện dự án công ty
thực hiện huy động vốn từ hai nguồn là vốn tự có và vốn vay:
- Vốn tự tham gia vào dự án của Cơng ty được trích lập từ Quỹ đầu tư phát triển và Lợi nhuận chưa phân phối, tại thời điểm báo cáo 31/10/2010 tổng giá trị các khoản mục trên đạt 276.777 triệu đồng. (Theo báo cáo tài chính đã kiểm tốn) Đối với nguồn vốn vay, Công ty đề nghị Ngân hàng tài trợ 26.000 triệu đồng, tương đương 55%, thời hạn vay 7 năm. Căn cứ theo lịch sử tín dụng và tình hình tài chính của Cơng ty tại thời điểm đầu tư dự án, tính khả thi của dự án, khả năng Công ty
nhận được nguồn tài trợ từ Ngân hàng là có cơ sở. Nguồn vốn ngân hàng tài trợ sẽ được giải ngân nhiều lần, các lần giải ngân căn cứ vào tiến độ thực hiện dự án, bao gồm nguồn vốn tài trợ mua máy móc thiết bị và nguồn vốn vay xây lắp nhà xưởng.
Tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay
Doanh nghiệp thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1019/QĐ – UBND ngày 09/02/2010 đối với thửa đất số 39, tờ bản đồ số 5, Tỉnh Bắc Ninh (địa điểm xây dựng nhà máy gạch) với diện tích 55ha, khu vực gần cảng nước sâu, giao thông thuận tiện, giá trị đất được định giá 27.500 triệu đồng. Tài sản đảm có giá trị lớn hơn khoản cấp tín dụng, bên cạnh đó chưa Ngân hàng yêu cầu Doanh nghiệp cam kết thế chấp tài sản khác gắn liền với đất nhằm tăng giá trị đảm bảo.
Kế hoạch trả nợ
Với giả thiết hoạt động của dự án độc lập với Cơng ty, do đó trong giới hạn trả nợ của dự án, thu nhập của dự án chỉ đáp ứng nhu cầu thanh tốn các khoản chi phí vay vốn phục vụ hoạt động của dự án.
Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án, kế hoạch thanh toán nợ vay, thời gian vay vốn, lãi suất vốn vay phù hợp với quy định nhà nước và thị trường vốn tại thời điểm thực hiện. Dự án có kế hoạch thanh tốn hợp lý, áp lực thanh toán được dàn trải đảm bảo khả năng thanh toán nợ vay.
Bên cạnh đó Doanh nghiệp là đơn vị kinh doanh đa dạng, quy mơ lớn, có uy tín thương hiệu mạnh trên thị trường, có kinh nghiệm đối với lĩnh vực đầu tư dự án, chủ động kiểm soát được thị trường đầu ra – đầu vào đối với dự án thực hiện, tiềm lực tài chính mạnh do đó khả năng thanh toán nợ vay được đảm bảo
Dự kiến doanh thu hàng năm của dự án
Theo kế hoạch đầu tư của dự án, các thông số cơ bản được xây dựng như sau: - Công suất thiết kế của dự án 30 triệu viên/năm, với quy mơ diện tích sản xuất rộng, cơng nghệ máy móc thiết bị hiện đại, quy trình đầu tư xây dựng bài bản, khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động cơng suất 30 triệu viên/năm có khả năng thực hiện. - Hiệu suất hoạt động được phân bổ theo năm, năm đầu hiệu suất 90%, các năm sau 95%, dựa theo lợi thế vùng nguyên liệu, vị trí giao thông thuận lợi, nhân công
lành nghề, hiệu suất kế hoạch phù hợp công suất thiết kế và tiềm năng sản xuất của dự án.
- Sản lượng tồn kho theo kế hoạch ước tính10%/tổng sản lượng, căn cứ nhu cầu của thị trường năm 2010, tỷ lệ tồn kho phù hợp với trung bình chung của ngành. - Tỷ trọng sản xuất sản phẩm, theo nhu cầu thị trường vật liệu xây dựng gạch Tuynel năm 2009 – 2010, dự án tập trung 50% sản lượng cho sản phẩm gạch thẻ 300 đây là chiến lược sản xuất hợp lý, nắm bắt nhu cầu thị trường kịp thời.
- Giá bán sản phẩm, đơn giá các loại gạch được xác định dựa trên mặt bằng giá chung sản phẩm gạch cùng loại trên thị trường và nghiên cứu chi phí vốn của dự án. Giá bán thành phẩm của dự án có sức cạnh tranh tương đối so với các nhà sản xuất trên thị trường.
Căn cứ các yếu tố cấu thành chỉ tiêu doanh thu của dự án, mức độ dự phóng doanh thu phù hợp với năng lực thiết kế dự án, năng suất lao động, nhu cầu thị trường. Dự án đủ cơ sở hoàn thành chỉ tiêu doanh thu đặt ra.
Dự tính các loại chi phí hàng năm của dự án
- Chi phí nguyên vật liệu: dự án khai thác nguồn nguyên liệu đất sẵn có với
khối lượng lớn đáp ứng nhu cầu hoạt động suốt vòng đời dự án. Các đơn vị cung cấp nguyên liệu đầu vào là các doanh nghiệp uy tín hàng đầu, có năng lực trong lĩnh vực hoạt động, khả năng đáp ứng nhu cầu tốt, các loại hàng hóa mua vào dễ tìm kiếm, thay thế nhà cung cấp. Thị trường đầu vào ổn định, không bị phụ thuộc quá lớn vào nhà cung cấp, tính chủ động cao.
- Chi phí nhân sự: tỷ lệ chi phí nhân sự/doanh thu phù hợp, mức lương nhân
cơng cao hơn mức trung bình ngành khơng đáng kể, đảm bảo sự ổn định nhân sự, kích thích tăng năng suất lao động, đảm bảo cơng suất hoạt động của dự án.
- Chi phí quản lý bán hàng: chính sách thu nhập theo doanh số bán hàng phù
hợp với xu hướng quản lý nhân sự hiện đại, tăng cường hoạt động quảng bá thương hiệu, mở rộng thị phần tiêu thụ.
- Chi phí khấu hao: tuân thủ quy định nhà nước về trích lập khấu hao, dịng
Để đáp ứng cho nhu cầu hoạt động kinh doanh của dự án và tạo ra doanh thu tương ứng, dự án phải trang trải các khoản định phí và biến phí nhất định cho việc tiêu dùng nguồn nhân lực trong quá trình hoạt động sản xuất – kinh doanh của dự án. Các khoản chi phí có liên quan bao gồm các chi phí trực tiếp, chi phí quản lý, chi phí bán hàng,… cách thức phân bổ chi phí và kế hoạch quản lý sử dụng chi phí của doanh nghiệp phù hợp, hạn chế lãng phí, phát huy hiệu quả nguồn lực.
Kế hoạch ngân lưu dự án
Ngân lưu dự án theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
Hình 2.4: Hình kế hoạch ngân lưu tổng đầu tư
Nguồn: Bản phân tích thông số dự án
+ Ngân lưu vào: Ngân lưu vào của dự án chủ yếu từ doanh thu hoạt động, tuy nhiên đến năm cuối (năm 2022) Dự án cịn có nguồn thu khác từ khoản thanh lý máy móc thiết bị nhà xưởng.
+ Ngân lưu ra: Ngân lưu ra của dự án chủ yếu từ khoản chi phí đầu tư vốn cố định ban đầu, chi phí hoạt động và nhu cầu vốn lưu động hằng năm.
+ Ngân lưu ròng trước thuế: Xác định bằng hiệu số giữa ngân lưu vào - ngân lưu ra. + Thuế: Thuế nộp trong trường hợp này là thuế trong báo cáo thu nhập dự trù. + Ngân lưu ròng sau thuế: Ngân lưu ròng sau thuế được xác định bằng cách lấy
Bảng 2.8: Bảng kết quả kế hoạch ngân lưu tổng đầu tư
STT Chỉ tiêu Ký hiệu Đvt Kết quả
1 Suất chiết khấu WACC % 18,83%
2 Giá trị hiện tại ròng NPV Triệu đồng 19.012
3 Suất sinh lợi nội tại IRR % 26,82
4 Hệ số đảm bảo khả năng trả nợ bình quân DSCR Lần 3,2
Nguồn: Bản phân tích thơng số dự án
Ngân lưu dự án theo quan điểm tổng đầu tư EPV
Hình 2.5: Hình kế hoạch ngân lưu chủ đầu tư
Nguồn: Bản phân tích thơng số dự án
Bảng 2.9: Bảng kết quả kế hoạch ngân lưu chủ đầu tư
STT Chỉ tiêu Ký hiệu Đvt Kết quả
1 Suất chiết khấu Re % 19,48
2 Giá trị hiện tại ròng NPV Triệu đồng 19.930
3 Suất sinh lợi nội tại IRR % 33,34
Nguồn: Bản phân tích thơng số dự án
Kết quả phân tích của mơ hình cơ sở cho thấy với suất chiết khấu (Re = 19,48%) dự án khả thi về mặt tài chính trên quan điểm chủ đầu tư.
+ NPV (EPV) = 15.915 triệu đồng (NPV > 0): dự án này mang thu nhập khá cao
cho chủ đầu tư. Nếu căn cứ theo tiêu chuẩn NPV để ra quyết định đầu tư thì dự án này nên được quan tâm và đầu tư sẽ mang lại hiệu quả.
+ IRR (EPV) = 30,54%: IRR > WACC điều này cũng nói lên rằng dự án có thể
chấp nhận một suất chiết khấu cao hơn 63,58% so với suất chiết khấu WACC hiện tại
Căn cứ vào kết quả tính tốn ở trên, dự án được đánh giá theo hai quan điểm: Tổng đầu tư và Chủ đầu tư thể hiện các chỉ tiêu tài chính đều có tính khả thi cao.
Giá trị hiện tại ròng NPV của dự án theo cả hai quan điểm đều mang lại thu nhập cao cho chủ đầu tư, bên cạnh đó chỉ tiêu suất sinh lợi nội bộ IRR theo cả hai quan điểm đều thể hiện dự án có thể chấp nhận một suất chiết khấu cao hơn rất nhiều so với suất chiết khấu được sử dụng hiện nay.
Mặc dù hệ số đảm bảo khả năng trả nợ của dự án ở những năm đầu thấp, ảnh hưởng tới khả năng huy động vốn của dự án nhưng hệ số đảm bảo khả năng trả nợ bình quân khá cao thể hiện sự an toàn trong việc chi trả nợ vay của dự án.
Các thông số khác
+ Đời sớng kinh tế dự án: Theo tính tốn của Cơng ty Cổ Phần ABC và tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực sản xuất gạch Tuynel thì dự án có thể hoạt động trong 10 năm.
+ Số tiền vay: 26 tỷ đồng, thời gian trả nợ: 7 năm, phương thức trả nợ: trả
vốn gốc đều nhau trong 7 năm (ân hạn vốn gốc năm 2012), lãi vay tính theo thực tế phát sinh hằng năm, lãi vay dài hạn: 18%/năm.
+ Chi phí sử dụng vớn chủ sở hữu: 19,48%/năm; Thuế TNDN: 25%
+ Lạm phát: Trong q trình tính tốn, dự án áp dụng tỷ lệ lạm phát trong
nước theo kỳ vọng của Chính phủ là 8%. Tỷ lệ lạm phát nước nhập khẩu máy móc là 4%/năm.
+ Tỷ lệ giảm giá thực: 3% / năm.
+ Tỷ lệ tăng lương: để đảm bảo đời sống cho người lao động dự án áp dụng tỷ
+ Dự kiến: Số ngày phải thu dự kiến là 25 ngày, số ngày phải trả dự kiến là
20 ngày và số ngày tồn kho dự kiến là 120 ngày