CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CÚU
4.7 Vận dụng mơ hình vào việc định giá bất động sản
Từ kết quả hồi quy và các giả định trong mơ hình đều khơng bị vi phạm, tác giả cho rằng có thể vận dụng mơ hình (2) để xác định giá trị nhà ở cụ thể của các BĐS ở địa bàn quận 11, TP HCM
LnPRICE = 21,552 + 0,212*VT + 0,012*DAT + 0,081*LnNha + 0,025*LG - 0,122*KC (2)
BĐS được chọn để vận dụng vào mơ hình hồi quy tìm được là BĐS có các số liệu như bảng dưới đây:
Biến VT DAT NHA LG KC Tung độ gốc
Mean 1 49,28 111,155 14,12 7,5 21,552
BĐS tọa lạc ở mặt tiền đường
Qua bảng thống kê mơ tả biến, chọn ngẫu nhiên một BĐS có các giá trị trung bình của các quan sát và hàm hồi quy tìm được, tác giả vận dụng mơ hình để tính giá một BĐS cụ thể. Kết quả lnPrice = 21,552 + 0,212*1 + 0,012*49,28 + 0,081*Ln(111,115) + 0,025*14,12 - 0,122*7,5 = 22.17494 tưong đương 4 tỷ 554 triệu đồng
BĐS có vị trí mặt tiền đường, diện tích đất là 49,28 m2, diện tích nhà là 111,115 m2, có chiều ngang mặt đường là 14,12 m, khoảng cách từ BĐS đến Chợ Bến Thành là 7,5 km thì có mức giá là 4 tỷ 554 triệu đồng. Và nếu chỉ tính riêng cho phần đất thì đất của BĐS có giá 4 tỷ 344 triệu đồng, tương ứng với 88,14 triệu đồng/m2. Với những yếu tố thuận lợi, giá này được cho là phù hợp với thị trường tại thời điểm tiến hành khảo sát.
BĐS tọa lạc ở hẻm
Cùng một BĐS có cùng các số liệu trên nhưng có vị trí trong hẻm thì có lnPrice = 21.58136 => Price = 4,437 tương đương với giá BĐS là 4 tỷ 437 triệu đồng. Và nếu chỉ tính riêng cho phần đất thì đất của BĐS có giá 4 tỷ 230 triệu đồng, tương ứng với 85,83 triệu đồng/m2. Giá này được cho là phù hợp với thị trường tại thời điểm tiến hành khảo sát.