CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.3 Thẩm định giá bất động sản
2.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Cho đến hiện nay thì vẫn cịn nhiều khái niệm về định giá BĐS theo các cách tiếp cận khác nhau. Dường như chưa có một định nghĩa thật sự thống nhất cách dùng thuật ngữ thẩm định giá và định giá giữa các nước cũng như trong các văn bản luật của Việt Nam.
Xét về mặt thuật ngữ, mặt bản chất khái niệm thẩm định giá BĐS và định giá BĐS là tương đồng với nhau. Theo trường phái của Hoa Kỳ thì thuật ngữ định giá tài sản là Appraisal, theo trường phái Anh Quốc thì thuật ngữ này là Valuation. Cả hai thuật ngữ này đều cùng một nghĩa là định giá giá trị, đánh giá giá trị, xác định giá trị và đều có nguồn từ tiếng Pháp là Appraisal xuất hiện vào cuối thế kỷ XV, còn thuật ngữ Valuation xuất hiện vào năm 1592.
Theo W.Searooke, Viện Đại học Portmouth của Vương quốc Anh định nghĩa đánh giá giá trị tài sản là ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ.
Theo Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội đánh giá tài sản Quốc tế, Giám đốc của Công ty định giá tài sản Singapore định nghĩa đánh giá giá trị tài sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo Greg MC Namara, Chủ tịch hiệp hội đánh giá giá trị tài sản Australia (AVO) định nghĩa đánh giá giá trị tài sản là việc xác định giá trị của một BĐS tại thời điểm
có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của đánh giá giá trị tài sản. Do vậy, việc đánh giá giá trị tài sản là áp dụng dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá tài sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu đánh giá để hình thành giá trị của chúng.
Theo Jon Dunckley, Chủ tịch hiệp hội đánh giá giá trị tài sản New Zealand, thành viên trong Ban Giám đốc của Hiệp hội đánh giá giá trị tài sản Quốc tế định nghĩa đánh giá giá trị tài sản là xác định giá cả của tài sản đó. Xác định giá cả là tìm ra giá trị của một tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định.
Theo David C. Ling và Wayne R. Archer (2005), Thẩm định giá (appraisal) là việc ước tính giá trị thị trường hợp lý của một tài sản một cách khách quan, không thiên vị dưới dạng văn bản, thường được áp dụng cho một tài sản thẩm định (subject property), tại một thời điểm nhất định.
Tại Việt Nam, quy định về thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng cũng được quy định cụ thể bằng các văn bản pháp luật.
Theo Điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 10 tháng 5 năm 2002, quy định thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Theo Khoản 9, Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2005 quy định định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. Theo các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung, Trần Công Luận (2008), Thẩm định giá bất động sản – Lý luận và thực tiễn đã định nghĩa thẩm định giá BĐS là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Trong đề tài tác giả xin gọi một cách thống nhất về tên và khái niệm thẩm định giá BĐS là việc xác định giá trị thị trường của một BĐS tại một địa điểm và một thời điểm nhất định.