3.2 Quy trình chọn mẫu và thu thập dữ liệu
3.2.1 Quy trình chọn mẫu
Trong bài nghiên cứu này, tác giả thực hiện khảo sát 147 BĐS đã có giao dịch mua bán thành cơng trên các tuyến đường thuộc địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh. Quy trình chọn mẫu được thu thập một cách thuận tiện, mẫu trong đề tài là các BĐS đã có đầy đủ giấy tờ hợp lệ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hồ sơ lệ phí trước bạ; bản vẽ hiện trạng.
Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS
Xác định các yếu tố vi mô tác động đến giá BĐS
Tiến hành khảo sát các BĐS đang giao dịch mua bán Xử lý số liệu
Chạy mơ hình hồi quy bằng phần mềm SPSS 20
Xác định mơ hình hồi quy phù hợp
Tiến hành kiểm định các giả định của mơ hình Kết luận các nhân tố các tác
Trong khoảng thời gian từ ngày 01/10/2014 đến ngày 30/01/2015 mà đề tài tiến hành khảo sát là tương đối ngắn, nên thị trường BĐS chưa có nhiều biến động, giúp giảm thiểu những biến động vĩ mô trên thị trường, như biến động về đầu tư vốn, lãi suất, tỷ giá.
Đề tài nghiên cứu ước tính có 6 biến giải thích trong mơ hình, để kết quả hồi quy của mơ hình hợp lý thì theo cơng thức xác định số quan sát tối thiểu cần phải đạt được của Nguyễn Đình Thọ (2011) là n > 50+8p, thì số quan sát tối thiểu cần phải đạt được của mơ hình là 50 + 8 x 6 #98 quan sát. Như vậy, với 147 quan sát mà đề tài tiến hành khảo sát là chấp nhận được và kết quả mơ hình hồi quy có thể mang tính đại diện cho khu vực khảo sát.
3.2.2 Quy trình thu thập số liệu
Đề tài sử dụng số liệu sơ cấp do chính tác giả trực tiếp khảo sát thông qua Bảng câu hỏi khảo sát giá BĐS (Phụ lục 1) đối với các BĐS có giao dịch mua bán trên các tuyến đường thuộc địa bàn quận 11, TP. HCM nên bộ dữ liệu này được xem là phù hợp nội dung nghiên cứu của đề tài. Quy trình thu thập dữ liệu như sau:
Khi có giao dịch mua bán thành cơng, người mua BĐS sẽ thực hiện kê khai lệ phí trước bạ và các loại thuế có liên quan đến BĐS tại Chi cục thuế quận 11, TP. HCM, khi đó tác giả sẽ thực hiện phỏng vấn trực tiếp người mua BĐS thông qua bảng câu hỏi điều tra khảo sát giá BĐS (phụ lục 1). Với 200 phiếu khảo sát phát ra, tác giả chỉ thu thập được 147 phiếu - đạt tỷ lệ 73,5% tổng số phiếu phát ra, số phiếu cịn lại tác giả khơng thu thập được là do người mua BĐS từ chối cung cấp thông tin.
Sau khi thu thập dữ liệu, tác giả thực hiện thống kê các yếu tố tác động đến giá BĐS bằng các công cụ trên ứng dụng phần mềm Microsotf Excel, cụ thể gồm: họ tên Chủ sở hữu BĐS; địa chỉ BĐS; diện tích đất; diện tích nhà; vị trí BĐS; chiều ngang mặt đường, hẻm phía trước; số tầng; khoảng cách từ BĐS đến Chợ Bến Thành. Riêng số liệu về khoảng cách từ BĐS đến Chợ Bến Thành do có địa chỉ cụ thể nên tác giả thực hiện đo lường thông qua trang Web tìm kiếm địa điểm phổ biến https://maps.google.com/ để bổ sung vào đề tài nghiên cứu. Do từng BĐS quan sát đều có địa chỉ cụ thể vì thế có thể khảo sát lại nếu cần thiết.
3.3 Định nghĩa các biến
Trong quá trình phân tích, chúng ta có thể nhận thấy giá BĐS chịu tác động của nhiều nhân tố. Đề tài sẽ đi sâu nghiên cứu tác động của nhóm yếu tố vi mơ tới giá BĐS, cụ thể là nhóm yếu tố tự nhiên như: diện tích đất; diện tích nhà; vị trí của BĐS (mặt tiền đường hay trong hẻm); chiều ngang mặt đường, hẻm phía trước BĐS; Số tầng của BĐS và khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố. Trong đó, có những nhân tố được đo lường bằng biến định lượng, nhưng có nhân tố lại được lượng hóa bằng thang đo định tính.