CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CÚU
4.6 Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy
Sau khi thực hiện loại bỏ biến ST, thay đổi biến NHA thành LnNha để giảm sự biến thiên và thực hiện các kiểm định, đề tài xác định được mơ hình hồi quy như sau:
Ý nghĩa của các hệ số hồi quy như sau:
Vị trí BĐS với điều kiện các các yếu tố khác khơng đổi, nếu BĐS có vị trí mặt tiền
đường thì giá BĐS đó sẽ cao hơn BĐS có vị trí trong hẻm là 21,2%. Vì BĐS ở vị trí mặt tiền đường thì thuận lợi về nhiều mặt như giao thơng, tự kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng và các yếu tố khác. Với cùng diện tích và kiến trúc như nhau, nhưng BĐS có vị trí ở mặt tiền đường thì giá sẽ cao hơn.
Diện tích đất với điều kiện các các yếu tố khác không đổi, giá BĐS sẽ tăng 1,2%
nếu diện diện tích đất tăng thêm 1m2. Theo kết quả hồi quy và phân tích trên thì diện tích đất là yếu tố quan trọng nhất đối với giá BĐS. Tại trung tâm thành phố, nhu cầu về đất có diện tích lớn sẽ nhiều hơn, cơ hội cho các giao dịch sẽ thuận lợi hơn.
Diện tích nhà tương tự như biến diện tích đất, với các điều kiện khác không đổi,
diện tích nhà thay đổi 1% thì giá nhà thay đổi 0.081%. Trên thực tế như đã phân tích ở trên, diện tích nhà chỉ ảnh hưởng nhỏ đến giá trị bất động sản, ví dụ đối với những nhà cùng diện tích đất, tuy là nhà trệt có ở vị trí ở mặt tiền đường nhưng giá BĐS lại cao hơn những nhà nhiều tầng nhưng có vị trí trong hẻm do những nhà có diện tích nhà lớn nhưng trong hẻm thì cũng khơng có được các lợi thế về vị trí.
Chiều ngang mặt tiền đường, hẻm phía trước nếu các yếu tố khác khơng đổi, nếu
chiều ngang mặt tiền đường, hẻm phía trước BĐS tăng thêm 1m thì giá của BĐS sẽ tăng thêm 2,5%. Do chiều ngang mặt tiền đường, hẻm phía trước càng rộng thì càng thuận tiện cho giao thông, việc đi lại cũng dễ dàng hơn.
Khoảng cách từ BĐS đến Chợ Bến Thành với điều kiện các yếu tố khác không
đổi, giá BĐS sẽ giảm 12,2% nếu BĐS xa trung tâm thêm 1 km. Điều nay có thể lý giải ở chỗ BĐS càng gần trung tâm thì sẽ có nhiều có nhiều cơ hội kinh doanh, cơ hội giao dịch trong mua bán cũng thuận lợi hơn.