7. Ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu
3.2. Thực trạng cho vaybất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
3.2.2. Quy trình cho vaybất động sản
Sơ đồ 3.2: Quy trình cho vay của NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH
(Nguồn: Sổ tay tín dụng của NH NN&PT NT VN chi nhánh PMH)
CBTDtiếp và hướng dẫn KH vay vốn Từ chối cấp TD Trưởng phịng TD phân cơng CBTD thẩm định
CBTD tiến hành thẩm định phương án vay vốn Trưởng phòng TD thẩm định tái thẩm
định báo cáo của CBTD trình lên Xét duyệt cho vay
Giải ngân
Theo dõi việc sử dụng vốn vay Thanh lý khế ước nhận nợ
Bước 1: CBTD tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng có trách nhiệm đối chiếu hồ sơ theo danh mục hồ sơ theo quy định, tiến hành kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp của từng loại hồ sơ, sau đó báo cáo cho trưởng phịng TD để theo dõi.
Bước 2: Trưởng phòng TD sau khi kiểm tra lại hồ sơ, phân công CBTD thẩm định các điều kiện vay vốn
Bước 3: CBTD được phân công dựa vào bộ hồ sơ cho vay vốn của KH và phương án vay vốn, CBTD tiến hành thẩm định. Nội dung thẩm định bao gồm:
- Thẩm định tư cách pháp lý của KH: tiến hành đối với KH lần đầu vay vốn tại chi nhánh hoặc KH có những thay đổi trong nội bộ, xem xét năng lực hành vi của KH, đối với DN kiểm tra quyết định thành lập DN, giấy phép kinh doanh, quyết định bổ nhiệm, biên bản góp vốn…
- Khả năng tài chính của KH: Đối với cá nhân, kiểm tra bảng sao kê lương hoặc hợp đồng cho thuê nhà…Đối với DN, dựa vào bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh BCTC, các báo cáo chi tiết bổ sung, báo cáo kiểm toán nội bộ. Kết thúc bước này, CBTD phải nhận xét được tình hình tài chính của KH cho đến thời điểm vay vốn. Đồng thời, xem xét chênh lệch thu và chi để xác định các nguồn trả nợ và so sánh với kế hoạch trả nợ của KH để đánh giá khả năng trả nợ của KH.
- Đánh giá khả năng bảo đảm tiền vay rất quan trọng trong cho vay BĐS nhằm định giá trị tài sản của KH đem thế chấp cho NH để đảm bảo thực hiện theo đúng nghị định 178 của Chính phủ về đảm bảo nợ vay. Ngồi ra, tài sản này phải dễ bán, giá trị thu được thực tế phải bù đắp đủ nợ vay gốc lãi và các loại thuế theo quy định. CBTD cũng cần kiểm tra thực tế tại đơn vị để xác định địa điểm, chất lượng thực tế, hình thức hiện vật…
Sau khi phân tích, thẩm định hồ sơ vay vốn của KH, CBTD phải ghi ý kiến đề xuất về hồ sơ vay vốn của KH để trình báo cho Trưởng phịng TD xem xét.
Bước 4: Trưởng phòng TD sau khi nhận hồ sơ vay vốn của KH và báo cáo do CBTD trình lên, tiến hành xem xét và ghi ý kiến vào báo cáo thẩm định, tái thẩm định (nếu có) và trình Giám đốc quyết định.
Bước 5: Dựa trên báo cáo thẩm định và đề nghị của Trưởng phòng TD xét duyệt cho vay hoặc từ chối cho vay. Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn (không quá 15 ngày làm việc đối với cho vay trung và dài hạn) kể từ khi nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của KH, Chi nhánh phải quyết định và thông báo cho Kh biết. Nếu khơng cho vay thì CBTD phải thông báo và nêu lý do từ chối bằng văn bản cho KH. Nếu cho vay thì CBTD tiến hành soạn thảo hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay. Hợp đồng này được lập thành 3 bản, mỗi bên giữ một bản, phịng cơng chứng giữ một bản. KH đem bản chính tài sản làm bảo đảm, CBTD kiểm tra và lập hai bản biên nhận giao nhận và tiến hành niêm phong chứng từ và quản lý hồ sơ theo quy định của chi nhánh. Sau đó, CBTD, Trưởng phịng TD, Giám đốc và khách hàng tiến hành ký hợp đồng tín dụng. CBTD chuyển các hồ sơ cần thiết cho phịng kế tốn, để cán bộ kế toán lập một tài khoản cho vay và theo dõi việc thu nợ và lãi của KH.
Bước 6: Phát tiền vay và chuyển tiền thanh tốn phải phù hợp với mục đích vay vốn trong hồ sơ vay, kế hoạch và sử dụng vốn của KH.
Bước 7: Sau khi giải ngân, CBTD tiến hành kiểm tra giám sát và xử lý vốn vay theo các nội dung: tiến độ giải ngân, sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiện trạng tài sản bảo đảm, theo dõi tình hình thị trường để đánh giá lại tài sản, để chi nhánh có thể tiến hành tạm dừng cho vay, chấm dứt cho vay hoặc khởi kiện trước pháp luật kịp. Bước 8: Thu hồi nợ. Trong trường hợp do những nguyên nhân khách quan KH khơng trả nợ đúng hạn được thì KH phải làm giấy gia hạn nợ gửi cho CBTD, để CBTD thẩm định và trình lên cấp trên. Nếu KH khơng gia hạn thì chi nhánh sẽ chuyển nợ quá hạn và áp dụng các biện pháp kiên quyết để thu hồi nợ
Bước 9: Thanh lý hợp đồng tín dụng cho KH trả hết nợ gốc và lãi đã được cấp có thẩm quyền cho phép xử lý bằng quỹ rủi ro hoặc xóa nợ, CBTD và cán bộ kế tốn đối chiếu tất tốn tài khoản cho vay cho món nợ và bàn giao lại giấy tờ gốc cho KH