Stt Nội dung
Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch
Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017
1 Tăng trưởng huy động 117,20% 173,60% 208,30%
2 Tăng trưởng cho vay 142,07% 125,90% 160,40%
Stt Nội dung
Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch
Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017
4 Thu ngoài lãi 142,07% 237,50% 350,00%
5 Doanh số thanh toán thẻ
tín dụng 143,80% 147,70% 198,30%
6 Doanh thu thuần thanh
toán quốc tế 239,80% 169,00% 179,00%
7 Doanh số kinh doanh
ngoại hối 112,10% 182,50% 237,50%
8 Xử lý nợ xấu- nợ quá hạn 125,40% 109,20% 159,6%
9 Kế hoạch lợi nhuận trước
thuế 117,60% 167,20% 192,10%
(Nguồn: Báo cáo thường niên 2017)
2.2.Kết quả thực hiện khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- CN Sài Gòn 2.2.1. Các dự án đã được phát hành bảo lãnh
Hiện tại, tính đến hết quý I/2018 SCB - Chi nhánh Sài Gòn đã và đang phát hành các thư bảo lãnh NƠHTTTL cho 03 dự án thuộc Quốc Cường Group, đây cũng là lần đầu tiên đánh dấu cho sự phát triển của hoạt động cấp bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB nói chung và SCB- Chi nhánh Sài Gịn nói riêng được thể hiện trong Bảng 2.4 sau đây:
Bảng 2.4: Một số thông tin CĐT dự án đã phát hành bảo lãnh Stt Tên dự án Tên chủ đầu tư Một số thông tin chủ yếu
1 Dự án “Sai Gon
Gateway”
Công ty Cổ phần Bất Động Sản Hiệp Phú
- Vốn điều lệ của Chủ đầu tư: 232 tỷ đồng.
- Diện tích đất: 14.388,90 m2
- Diện tích xây dựng: 3,787,41 m2 - Số lượng căn hộ xây dựng: 933
căn bao gồm 904 căn hộ và 29 căn shophouse.
- Tổng giá trị nhận thế chấp toàn bộ đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai: 1.026 tỷ
Stt Tên dự án Tên chủ đầu tư Một số thông tin chủ yếu
đồng.
- Giá trị bảo lãnh tối đa cho dự án: 600 tỷ đồng. - Tỷ lệ đảm bảo: 58,47% 2 Dự án “ Central Premium” Công ty Cổ phần Giai Việt
- Vốn điều lệ của doanh nghiệp:100 tỷ đồng.
- Diện tích đất: 9.216,50 m2 - Diện tích xây dựng: 3.966 m2
- Số lượng căn hộ xây dựng: 327 căn hộ thương mại và 228 căn hộ offictel.
- Tổng giá trị nhận thế chấp toàn bộ đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai: 1.300 tỷ đồng.
- Giá trị bảo lãnh tối đa cho dự án: 470 tỷ đồng. - Tỷ lệ đảm bảo: 36,15% 3 Dự án “De Cappela” Công ty CP Quốc Cường-Gia Lai
- Vốn điều lệ của doanh nghiệp: 2.751 tỷ đồng.
- Diện tích đất: 4.684,50 m2
- Diện tích xây dựng: 2.033,8 m2 - Số lượng căn hộ xây dựng: 294
căn hộ.
- Tổng giá trị nhận thế chấp toàn bộ đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai: 813 tỷ đồng.
Stt Tên dự án Tên chủ đầu tư Một số thông tin chủ yếu
- Giá trị bảo lãnh tối đa cho dự án: 555 tỷ đồng.
- Tỷ lệ đảm bảo: 68,26%
(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)
2.2.2. Tổng giá trị bảo lãnh đã phát hành bảo lãnh và tổng phí bảo lãnh thu được
Bảng 2.5: Thông tin bảo lãnh đã phát hành
Stt Tên dự án Số lượng chứng thư đã phát hành Tổng giá trị bảo lãnh đã phát hành (đồng) (Tính đến hết quý 1/2018) Tỷ lệ phí bảo lãnh thu (%/năm) Tổng giá trị phí bảo lãnh phải thu (đồng) Tổng giá trị phí bảo lãnh đã thu (đồng) 1 Dự án “Sai Gon Gateway” 93 117.176.093.243 2,00% 5.008.253.000 270.395.000 2 Dự án “ Central Premium” 49 18.739.685.892 1,20% 753.156.000 136.204.000 3 Dự án “De Cappela” 101 116.218.733.345 1,20% 1.633.841.000 992.328.000 Tổng cộng 243 252.134.512.480 - 7.395.250.000 1.398.927.000
(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)
- Giá trị bảo lãnh đã phát hành tương ứng 70% giá trị của từng hợp đồng mua bán (đã bao gồm VAT nhưng khơng bao gồm 2% phí bảo trì) mà Chủ đầu tư đã ký kết với các Khách hàng mua.
- Do Chủ đầu tư cần phải chủ động trong việc sắp xếp nguồn vốn để triển khai các hoạt động đầu tư xây dựng khác, nhằm giảm áp lực về tài chính cho Chủ đầu tư, SCB- Chi nhánh Sài Gòn đã thống nhất chủ trương thu phí định kỳ 03 tháng/lần.
2.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện
2.3.2.1. So sánh với tồn hệ thống SCB
Như đã nói, đây là lần đầu tiên SCB nói chung và SCB - Chi nhánh Sài Gịn nói riêng tham gia vào hoạt động phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL. Do đó có thể nói đây là một bước đánh dấu sự phát triển của hoạt động cấp tín dụng nói chung và hoạt động phát hành thư bảo lãnh nói riêng tại SCB- Chi nhánh Sài Gịn và góp phần vào doanh số thu ngoài lãi của SCB- Chi nhánh Sài Gịn. Từ đó nâng cao năng lực và uy tín của SCB đến với các khách hàng, đặc biệt là Chủ đầu tư trong lĩnh vực phát triển các dự án bất động sản.
2.3.2.2. So sánh với các Ngân hàng thương mại
Nửa tháng khi Luật KD BĐS sản năm 2014 có hiệu lực, nhiều Chủ đầu tư tìm đến Ngân hàng để ký kết hợp tác bảo lãnh cho dự án, tuy nhiên không phải Chủ đầu tư nào cũng có cơ hội được sự đồng ý phát hành bảo lãnh của Ngân hàng.
Novoland được cho là đơn vị tiên phong khi bắt tay cùng VPBank ký hợp tác bảo lãnh cho người mua nhà đối với dự án mà Công ty đang triển khai như The Sun Avenue, River Gate, Lucky Palace…
Công ty Thảo Điền, Chủ đầu tư dự án Masteri Thảo Điền (Quận 2) ký với Techcombank bảo lãnh dự án này, Sacomreal ký kết bảo lãnh với 03 Ngân hàng là ACB, HDBank, OCB để bảo lãnh cho dự án Jamona City (Quận 7), Jamona Reverside và Carillon 3. Địa ốc Gia Hòa ký kết bảo lãnh dự án với VietBank cho dự án Trí Thức Trẻ (Quận 9), Công ty CP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền ký kết bảo lãnh với Eximbank. Hưng Thịnh Corp ký kết hợp tác bảo lãnh với 5 Ngân hàng bao gồm VietBank, SCB, Sacombank, Viettinbank và BIDV. Công ty HimLam đã ký kết về việc bảo lãnh với Ngân hàng Sacombank và LienVietPostBank. Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm đã ký kết về việc bảo lãnh dự án Thủ Thiêm Lake View 2 với Vietcombank.
Tuy nhiên hiện tại chưa có thống kê hay báo cáo nào thể hiện được số lượng các dự án của Chủ đầu tư đã được Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh. Qua cái tên của Chủ đầu tư thực hiện dự án, đều nhận thấy rằng các Ngân hàng khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL đều thận trọng lựa chọn những Chủ đầu tư có tài chính vững mạnh, uy tín và kinh nghiệm trên thương trường bất động sản tại Việt Nam.
2.3. Những bất cập trong quá trình phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.
Trong quá trình thực hiện phát hành bảo lãnh NƠHTTTL cho các dự án, SCB-Chi nhánh Sài Gòn đã và đang gặp phải vơ vàn những khó khăn/khúc mắc cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa giải quyết được hết cụ thể như sau:
2.3.1. Khả năng gặp gỡ và trao đổi thông tin
Do giá trị bảo lãnh lớn thường Chủ đầu tư sẽ yêu cầu gặp Ban Tổng giám đốc và/hoặc những người có thẩm quyền quyết định để thống nhất chủ trương làm việc, hạn mức bảo lãnh, giảm phí,…đây là các yêu cầu đầu tiên để thương thảo việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL tại các Ngân hàng của các Chủ đầu tư dự án.
Trong khi đó CBTD mới là người thực hiện chính việc phát hành bảo lãnh cho dự án, việc không hợp tác với CBTD trong khâu cung cấp hồ sơ mà chỉ nằng nặc đòi gặp lãnh đạo này/lãnh đạo kia rất dễ gây ra tình trạng “ức chế tâm lý” cho CBTD và mất rất nhiều thời gian để hồn thiện và ra thơng báo phát hành bảo lãnh cho dự án.
2.3.2 Đánh giá Chủ đầu tư và Dự án
Để có thể đánh giá tồn diện một dự án và Chủ đầu tư xây dựng đó khơng phải là điều dễ dàng đối với các CBTD tại đơn vị, hơn thế nữa tổng giá trị bảo lãnh phát hành tương đối lớn do đó bắt buộc CBTD cần phải phân tích rất kỹ và sâu về năng lực tài chính, năng lực thực hiện dự án, kinh nghiệm thực hiện các dự án,…đây là điều rất là khó bởi lẽ CBTD tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn đã quá quen với việc đánh giá các Công ty/hoặc khách hàng thông qua các chứng từ đơn giản và rõ ràng như báo cáo tài chính, sao kê lương, các hợp đồng kinh tế đầu vào/đầu ra,… vì vậy, đây là một trong những điều mới mẻ và bản thân CBTD cũng còn rất nhiều bỡ ngỡ.
Pháp lý dự án là một trong những chứng từ/hồ sơ quan trọng để dẫn đến việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL có đủ cơ sở hay khơng? Có đúng với quy định của pháp luật hay không? thực tế pháp lý dự án có rất nhiều các hồ sơ liên quan và để có thể hiểu được cần rất nhiều thời gian và nghiên cứu kỹ. Dưới áp lực thời gian của Chủ đầu tư buộc CBTD chỉ có thể xem xét những pháp lý dự án chính mà phải bỏ qua những pháp lý bổ sung/điều chỉnh. Chính những điều chỉnh nhỏ này là một trong những nguyên nhân gây ra rủi ro cho Ngân hàng trong tương lai.
2.3.3. Định giá tài sản bảo đảm
Do giá trị bảo lãnh rất lớn, đa số Chủ đầu tư sẽ thế chấp cả đất và tồn bộ cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại diện phía Chủ đầu tư thường yêu cầu Bộ phận định giá là bên thứ 3 tham gia định giá tài sản. Trong khi đó, quy định của SCB việc định giá tài sản phải được SCB chỉ đạo một trong các đối tác đã được SCB lựa chọn và đã đánh giá năng lực định giá của tổ chức đó.
Trong thời gian qua, SCB đã đồng ý và chấp thuận với mức giá của bên thứ 3 tham gia định giá tài sản (theo yêu cầu của Chủ đầu tư). Tuy nhiên việc định giá tài sản có ý nghĩa rất lớn trong việc cấp hạn mức bảo lãnh cho dự án, trong trường hợp nếu như mức giá định giá đã được đẩy lên so với thị trường, việc SCB chấp nhận với mức giá đó sẽ gây ra rủi ro rất lớn về tài sản về sau.
2.3.4. Xác định nội dung chứng thư
- Về mẫu chứng thư bảo lãnh áp dụng: do thời gian gấp rút của Chủ đầu tư, SCB chưa
kịp ban hành bộ mẫu chứng thư bảo lãnh NƠHTTTL để đơn vị áp dụng, vì vậy để phát hành được chứng thư cho từng bên mua, chủ yếu là chủ trương thống nhất các điều khoản trong chứng thư giữa Chủ đầu tư và SCB.
- Xác định giá trị và hiệu lực phát hành bảo lãnh: Đối với các hồ sơ phát hành thư bảo lãnh thơng thường thì xác định giá trị bảo lãnh và hiệu lực bảo lãnh tương đối dễ dàng bởi lẽ đều được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng như 2%, 10% giá trị hợp đồng kinh tế, hoặc là những giá trị tuyệt đối. Còn đối với thư bảo lãnh NƠHTTTL việc xác định giá trị và hiệu lực bảo lãnh trên chứng thư tương đối khó.
2.3.5. Hệ thống hỗ trợ in ấn chứng thư
Do phải phát hành bảo lãnh cho từng bên mua nên số lượng bảo lãnh phát hành/ngày rất lớn, tuy nhiên hiện tại SCB chưa có chương trình hỗ trợ in ấn chứng thư đa số đều làm bằng thủ cơng và ghi tay, trong khi đó chứng thư là giấy tờ có giá do đó bất cứ một nhầm lẫn/sai sót nào trong q trình in và ghi chứng thư thì đều phải hủy, từ đó vừa tốn thời gian in ấn lại vừa gia tăng chi phí đối với SCB.
2.3.6. Phân quyền phán quyết đang mâu thuẫn
Do hạn mức cấp bảo lãnh rất lớn vì vậy sẽ vượt phân quyền phán quyết của Đơn vị, trong trường hợp vượt quyền Đơn vị phát hành sẽ trình về HO- thơng qua các Phòng/Ban chức năng.
Theo quy định hiện tại, đối với các hồ sơ có hạn mức phê duyệt 100 tỷ đều trình về Khối Tái thẩm định tuy nhiên đối với phân khúc bảo lãnh thì trình về Khối Doanh nghiệp.
Do không thuộc phạm vi phê duyệt của cả 2 khối vì vậy Khối Tái thẩm định “chuyền banh” cho Khối DN, và ngược lại. Bởi mâu thuẫn trong chính phân quyền phán quyết đã làm cho Đơn vị tốn thời gian rất nhiều trong khâu trình hồ sơ về cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2.4. Những rủi ro khi SCB-Chi nhánh Sài Gòn phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL
Bảo lãnh là một trong những hình thức cấp tín dụng của Ngân hàng thương mại. Do đó, rủi ro khi thực hiện phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL mang trong mình tất cả những rủi ro trong hình thức cấp tín dụng của Ngân hàng, tuy nhiên bảo lãnh mang đặc tính riêng có của nó vì vậy mà những rủi ro và các chỉ số đánh giá cũng khác so với rủi ro tín dụng. Những rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL có thể xảy ra đối với Ngân hàng đó là:
2.4.1. Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng tiến độ
Việc CĐT không bàn giao nhà ở đúng tiến độ cũng không quá xa lạ đối với mọi người kể cả Ngân hàng, Chủ đầu tư và các Khách hàng mua NƠHTTTL. Có rất là nhiều vụ kiện xảy ra giữa Khách hàng và Chủ đầu tư liên quan đến việc bàn giao nhà chậm tiến độ, một số ví dụ như: Dự án cao tầng Phú Thanh-Cienco 5 do Công ty 585 làm chủ đầu tư xây dựng, giao chậm nhà cho khách hàng 8 tháng so với hợp đồng, Dự án căn hộ Cao Ốc Xanh do Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng số 8 (CIC8) làm chủ đầu tư trong đó Block C thì đã bàn giao nhưng Block A và B đến nay vẫn chưa bàn giao (gần 10 năm), Dự án River City do Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát đạt làm chủ đầu tư…
Thư bảo lãnh NƠHTTTL ra đời nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của Khách hàng mua và giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn. Tuy nhiên Ngân hàng chỉ đảm bảo trong trường hợp CĐT không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết thì Ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho CĐT chứ Ngân hàng không đảm bảo chắc chắn tại thời điểm bàn giao bắt buộc CĐT phải giao nhà cho Khách hàng mua và chất lượng phải đảm bảo như đã cam kết, Ngân hàng hoàn toàn bị động trong việc
này, do đó khi phát hành thư bảo lãnh cho các Khách hàng mua Ngân hàng cũng phải chịu áp lực rất là lớn nếu như CĐT không bàn giao đúng tiến độ theo như đã cam kết.
2.4.2. Chủ đầu tư phá sản.
Trong trường hợp CĐT phá sản, không tiếp tục thực hiện dự án mà Ngân hàng đã đứng ra phát hành thư bảo lãnh cho các Khách hàng mua căn hộ thì Ngân hàng phát hành bảo lãnh phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của Chủ đầu tư đối với các Khách hàng mua căn hộ. Theo quy định của điều 55, luật Phá sản “nếu nghĩa vụ bảo lãnh phát sinh thì Bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh” và “Trong trường hợp người được bảo lãnh hoặc cả người bảo lãnh và người được bảo lãnh đều mất khả năng thanh tốn thì người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh theo quy định của pháp luật”.
2.4.3. Dự án xây sai phép, không đủ điều kiện kinh doanh.
Bất chấp luật, quy định nhiều Chủ đầu tư vẫn nhắm mắt “làm liều” khi tiến hành xây dựng nhiều hạng mục khơng cho phép, ví dụ điển hình chính là vụ “lùm xùm” quanh dự án Thảo Điền Sapphire do Công ty CP TDS làm chủ đầu tư, mặc dù dự án này có quy mơ hoành tráng thế nhưng ngày 27/04, đội thanh tra địa bàn Quận 2 thuộc Thanh tra Sở Xây dựng Tp.HCM đã kiếm tra phát hiện hàng loạt hạng mục sai so với