Đvt: triệu đồng
Stt Tên dự án Giá trị đất
Giá trị của toàn bộ cơng trình xây dựng HTTTL Tổng giá trị thế chấp (làm tròn) Tổng giá trị SCB nhận thế chấp (làm tròn) Tỷ lệ nhận đảm bảo 1 Dự án “Sai Gon Gateway” 195.000.000 1.078.000.000 1.273.000.000 1.026.000.000 80% 2 Dự án “ Central Premium” 235.000.000 1.390.000.000 1.625.000.000 1.300.000.000 80% 3 Dự án “De Cappela” 140.000.000 876.000.000.000 1.016.000.000 813.000.000 80% Tổng cộng 3.914.000.000 3.139.000.000 80%
(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)
Qua bảng số liệu trên ta nhận thấy giá trị của tồn bộ cơng trình xây dựng HTTTL rất lớn, gấp 5 lần so với giá trị đất. Tuy nhiên vì lí do nào đó dự án ngừng thi công và Chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện và bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết với Khách hàng. Trong trường hợp khơng tìm được đối tác mua nợ, Ngân hàng buộc phải bán nợ hoặc xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo cho các khoản bảo lãnh mà Ngân hàng đã phát hành cho các khách hàng mua. Thực tế cho thấy giá trị tồn bộ cơng trình xây dựng HTTTL bây giờ chỉ là những “khối sắt” nằm im lìm chứ khơng phải là mấy nghìn tỷ như giá trị ban đầu mình nhận thế chấp. Hơn thế nữa trước sự thay đổi đầy phức tạp của thị trường bất động sản khiến giá trị của tài sản thế chấp khơng cịn giá trị như lúc ban đầu đã thẩm định. Do vậy, khi xử lý tài sản thế chấp giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm xử lý sau khi định giá lại có thể khơng đủ để bù đắp cho giá trị của các khoản bảo lãnh đã phát hành. Trong trường hợp đó Ngân hàng buộc phải có phương án xử lý các khoản trích lập dự phịng rủi ro cho giá trị biến động của tài sản thế chấp trên nếu như Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư
2.5. Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi phát hành bảo lãnh NƠHTTTL 2.5.1. Nhóm mơi trường khách quan. 2.5.1. Nhóm mơi trường khách quan.
2.5.1.1. Khung pháp luật Việt Nam
Khi SCB-Chi nhánh Sài Gòn phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL, khung pháp lý được áp dụng liên quan đó là Luật KD BĐS 2014 và Thơng tư 07, tuy nhiện hiện tại giữa Thơng tư và Luật đang có sự mâu thuẫn với nhau.
Quy định về CĐT phải được Ngân hàng bảo lãnh dự án NƠHTTTL của Luật KD BĐS 2014 được xem giúp người mua nhà yên tâm hơn khi quyết định bỏ tiền “mua nhà trên giấy”. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố danh sách 42 ngân hàng được phép bảo lãnh dự án bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế khi quy định này được triển khai đã gặp khơng ít vướng mắc, thậm chí có nguy cơ rơi vào bế tắc do vênh nhau giữa các quy định về điều kiện bán nhà và điều kiện thực hiện bảo lãnh.
Điều 56, Luật KD BĐS 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL phải được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Như vậy, trước khi Chủ đầu tư bán NƠHTTTL, phải có bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, tại Thông tư 07 của NHNN quy định “ khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán NƠHTTTL, NHTM phải tuân thủ một trong các quy định sau đây: Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua”
Thực hiện các quy định trên, các bên đang thực sự loay hoay bởi luật quy định phải có bảo lãnh trước khi ký hợp đồng bán nhà, ngược lại Thông tư quy định chỉ được bảo lãnh sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà. Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng nếu căn cứ đúng theo quy định về điều kiện bảo lãnh của Luật KD BĐS 2014, đồng thời cũng đúng với nguyên tắc giao dịch bảo lãnh, việc bảo lãnh NƠHTTTL sẽ trở nên bế tắc, theo kiểu khơng biết “gà” có trước hay “trứng” có trước. Và cũng như các Ngân hàng khác, SCB- Chi nhánh Sài Gòn cũng lúng túng và loay hoay trước những luật và thông tư liên quan đến việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL cho các dự án.
Mãi đến sau nay, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 15/11/2017 nhằm sửa đổi/bổ sung một số điều khoản của Thông tư 07/2015/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 13) ra đời đã quy định chặt chẽ và cụ thể hơn về mối quan hệ giữa Ngân hàng và Bên mua, Bên thuê mua NƠHTTTL. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn cịn những hạn chế:
- Không quy định về cách xác định số tiền bảo lãnh ghi trên từng thư bảo lãnh phát hành cho người mua nên Ngân hàng vẫn đang loay hoay trong việc xác định số tiền bảo lãnh trong thư bảo lãnh khi phát hành thư bảo lãnh cho các Khách hàng mua. Điều này sẽ dễ dẫn đến mâu thuẫn, phát sinh tranh chấp khi số tiền bảo lãnh trong thư bảo lãnh không đồng nhất với số tiền bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh. - Thông tư 13 vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh như
Thông tư 07: “Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày
phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở. Như vậy, nếu Chủ đầu tư chậm
giao nhà mà người mua vẫn muốn chờ đợi để nhận nhà thì khi hết thời hạn bảo lãnh người mua khơng thể u cầu thanh tốn bảo lãnh được nữa. Thời hạn 30 ngày là rất nhanh và việc yêu cầu gia hạn bảo lãnh đối với Chủ đầu tư là khơng dễ dàng khi luật khơng có quy định.
2.5.1.2. Môi trường bất động sản
Bất động sản là một sản phẩm thiết yếu, có nhu cầu cao nhưng thường có giá rất cao nên cầu có khả năng thanh tốn thường bị hạn chế. Một khi mức cung bất động sản vượt q cầu có khả năng thanh tốn thì sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản và mạnh hơn có thể gây ra bất ổn vĩ mô nghiêm trọng.
Khi kinh tế phát triển tốt, nhu cầu bất động sản tăng cao, làm giá tăng, khi giá bất động sản tăng nhanh sẽ làm cho tài sản của mọi người tăng lên và càng kích thích tăng mua bất động sản, đây chính là khởi đầu của q trình bong bóng trên thị trường bất động sản.
Khi giá càng tăng thì cầu có khả năng thanh tốn càng giảm và khi mức cung tăng vượt q cầu có khả năng thanh tốn sẽ dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường này và các hoạt động sản xuất- kinh doanh khác đặc biệt là hệ thống ngân hàng khi vừa là chủ nợ vừa là người nắm giữ các khoản thế chấp bằng bất động sản.
Khi thị trường Bất động sản có nhiều biến động xấu, sẽ ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao nhà ở của Chủ đầu tư cho các khách hàng mua, từ đó gia tăng rủi ro thực hiện nghĩa vụ tài chính của Ngân hàng.
2.5.2. Nhóm Chủ đầu tư
2.5.2.1. Pháp lý dự án
Đây được coi là cơ sở quan trọng nhất và cũng là lý do dẫn đến việc phát hành bảo lãnh của Ngân hàng. Mỗi một dự án sẽ có những pháp lý liên quan tuy nhiên phải đáp ứng được điều kiện tiên quyết theo Luật KD BĐS năm 2014 đó là “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, riêng trường hợp là nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tịa nhà đó”. (Chi tiết được thể hiện trong Phụ lục số 01 đính kèm)
Đối với 03 dự án mà SCB- Chi nhánh Sài Gòn thực hiện việc phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL đã đáp ứng được yêu cầu theo các chứng từ/giấy tờ theo quy định. Tuy nhiên riêng đối với dự án “Central Premium” do Chủ đầu tư thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch dự án so với đề án ban đầu và chưa thực hiện xong phần nghĩa vụ tài chính bổ sung nên theo quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã có cơng văn về việc chỉ được phép bán 234/335 căn hộ tại Cơng trình Premium Central thuộc dự án Khu nhà ở chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại phường 5, quận 8, Tp. HCM. Nếu như vậy, đồng nghĩa với việc các căn hộ cịn lại khơng được phép bán trong khi đó Ngân hàng nhận thế chấp tồn bộ cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai gắn liền với đất sẽ không thực hiện được việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại Sở tài ngun và Mơi trường, từ đó gây ra rủi ro rất lớn cho SCB nếu như nhận toàn bộ dự án trên.
2.5.2.2. Năng lực thực hiện dự án và tiềm lực tài chính của Chủ đầu tư
Để đánh giá được năng lực thực hiện dự án của Chủ đầu tư, SCB- Chi nhánh Sài Gịn đã trở về với q khứ để phân tích rằng có dự án nào của Chủ đầu tư đã hoàn thành và bàn giao cho khách hàng. Đối với 03 dự án trên đều thuộc Quốc Cường Group, đây là là một trong những tập đoàn bất động sản lớn tại Việt Nam, đã xây dựng và sở hữu rất nhiều dự án thành công như là Quốc Cường Gia Lai 1 trên đường Trần Xuân Soạn, Phường Tân Kiểng, Quận 7, Tp. Hồ Chí Minh, Dự án Samland Giai Việt; Dự án Giai
Việt Residence; Dự án Khu căn hộ Chánh Hưng Giai Việt (Quận 8), Quốc Cường Group còn đang liên kết và thực hiện nhiều Dự án như Dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Tp. Hồ Chí Minh với tổng diện tích hơn 100ha, Dự án Marina - Đà Nẵng, Dự án Sông Thu - Đà Nẵng,... Trong các Dự án đang nắm giữ và hoạt động, Dự án Amena ngoài phần đã sang nhượng cho BIDV, Quốc Cường Group còn giữ lại 150 căn hộ và đã đưa vào hoạt động khai thác kinh doanh với việc cung cấp dịch vụ lưu trú cao cấp và trọn gói cùng các dịch vụ tiện ích đi kèm chuẩn 4-5 sao ngay tại trung tâm Tp. Hồ Chí Minh. Một dự án khác ở đường Lý Tự Trọng Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh cũng đang triển khai xây tới tầng 4, đến cuối năm sẽ ra mắt khoảng gần 300 căn hộ dịch vụ, hướng đến phục vụ khách hàng cao cấp và thị trường có nhu cầu khách du lịch, lưu trú dài hạn ở các khu đô thị lớn của Việt Nam.
Đến tháng 11/2017, vốn điều lệ của Quốc Cường Group là 2.751.293 triệu đồng,
và tổng vốn Chủ sở hữu là 3.848.095 triệu đồng, tổng giá trị khá lớn cho các tập đoàn trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh Bất động sản. Tuy nhiên không phải “thành công ở
quá khứ sẽ thành công ở tương lai”, bất cứ một dự án nào, năng lực và tiềm lực tài
chính thực hiện dự án của Chủ đầu tư sẽ thay đổi trong từng thời kì/thời điểm, vì vậy rủi ro có thể xảy ra bất cứ khi nào.
2.5.2.3 Năng lực quản lý/điều hành doanh nghiệp:
Năng lực quản lý/điều hành của Ban lãnh đạo doanh nghiệp có tính chất quyết định đến hiệu quả sử dụng tài chính/uy tín của Ngân hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện cam kết với Ngân hàng, trong trường hợp Chủ đầu tư dự án khơng tính tốn kỹ lưỡng dẫn đến việc đầu tư q mức, khơng lường trước những bất trắc có thể xảy ra, khơng có khả năng thích ứng và khắc phục những khó khăn trong hoạt động đầu tư kinh doanh, từ đó có thể gây ra rủi ro rất cao cho Ngân hàng.
2.5.3. Nhóm nội bộ Ngân hàng
2.5.3.1. Hệ thống nhận diện rủi ro
Hiện, SCB chưa xây dựng được hệ thống nhận diện rủi ro để từ đó các Đơn vị kinh doanh áp dụng nhằm nhận thấy các rủi ro hiện hữu và các rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra đối với Ngân hàng, để từ đó cảnh báo hoặc đưa ra các quyết định mang tính chất tham khảo. Hiện tại đơn vị xác định và nhận diện rủi ro đều dựa trên cảm tính là chủ yếu, vì vậy rất dễ gây ra những quyết định sai sót hoặc bỏ qua những rủi ro thực sự tiềm ẩn đối với Ngân hàng.
2.5.3.2. Quy trình cấp bảo lãnh
Hiện, SCB chưa xây dựng được quy trình phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL thành một quy trình riêng để các Đơn vị kinh doanh áp dụng thực hiện mà hiện đang áp dụng chung với quy trình phát hành thư bảo lãnh thơng thường, qua quá trình thực hiện nội tại xuất hiện vơ vàn những khó khăn/bất cập, từ đó vừa tốn kém thời gian vừa gây ra rất nhiều rủi ro cho Ngân hàng.
2.5.3.3. Hệ thống hỗ trợ phát hành bảo lãnh
Đa số việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL đều làm bằng phương pháp thủ cơng trong đó có ghi tay các thơng tin trên chứng thư (số chứng thư, đơn vị phát hành, số
tiền, ngày/giờ phát hành,…), việc ghi tay trong thời gian quan đã tốn kém rất nhiều thời
gian và chi phí, cụ thể được thể hiện trong bảng 2.7 như sau: