1.4. Một số khó khăn khi tiến hành cổ phần hóa:
1.4.3. Vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất
QSDĐ của nhiều DNNN tính theo giá thị trường là rất lớn, thậm chí có thể cịn lớn hơn cả giá trị của tất cả các tài sản khác của doanh nghiệp. Nếu khơng tính đến giá trị QSDĐ thì DNNN có thể bị định giá quá thấp. Vì vậy, Nhà nước đã có chủ trương thực hiện tính giá trị QSDĐ vào giá trị của DNNN khi
CPH. Tuy nhiên, thực hiện chủ trương này trên thực tế còn rất khó khăn, do thiếu cơ sở khoa học để xác định chính xác giá trị của nó. Nếu căn cứ vào giá quy định của Nhà nước để tính thì khác xa với giá thị trường (tại thành phố Hà Nội giá quy định thường chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường ), dẫn đến không phản ánh đúng giá trị thực của doanh nghiệp, gây thất thu cho NSNN. Cịn nếu tính theo giá thị trường thì ở Việt Nam lại chưa có thị trường chuẩn để tham khảo.
Thực tiễn vừa qua cho thấy, lãnh đạo các DNNN chuẩn bị CPH hầu hết khơng ủng hộ chính sách tính giá trị QSDĐ khi định giá để CPH. Theo họ làm như vậy sẽ đẩy giá cổ phần của các DNNN CPH lên quá cao, làm cho họ bất lợi hơn các doanh nghiệp khác và không hấp dẫn các nhà đầu tư tiềm năng. Vì các DNNN và tư nhân khác, theo Luật Đất đai hiện hành, vẫn được quyền lựa chọn hình thức th đất nên khơng phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp, do đó hấp dẫn các nhà đầu tư hơn. Điều này cũng giúp lý giải vì sao khi thực hiện yêu cầu xác định giá trị quyền sử dụng đất sát với giá thị trường cho các doanh nghiệp CPH thuộc thành phố quản lý thì chỉ có 3 doanh nghiệp chọn hình thức giao đất, cịn lại hầu hết đều chọn hình thức thuê đất.
Nghị định 59/2011/CP ngày 18/7/2011 thay thế Nghị định 109/2007/CP về chuyển DN 100% vốn Nhà nước thành CTCP đã bước đầu tháo gỡ vướng mắc bằng việc cho phép doanh nghiệp căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường để DN trả tiền thuê đất mà khơng phải xác định lợi thế vị trí địa lý đối với diện tích đất DN chọn hình thức thuê.