Hội nghị nhà chung cư

1.5. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ

1.5.2.5. Hội nghị nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 11 Quyết định số 08/ 2008/QĐ-BXD quy định: Hội

nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư.

Đến Luật nhà ở năm 2014 tại Khoản 1 Điều 102 quy định : Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự. Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 đã không cho phép chủ sở hữu, người sử dụng có thể cử đại diện hoặc ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư so với quy định cũ.

Ngoài ra, theo quy định tại Thơng tư số 02/2016/TT-BXD thì Hội nghị nhà chung cư được chia làm 3 loại :

- Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán).

- Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức bất thường khi có một trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

- Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất.

1.5.2.6. Điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư:

- Hội nghị nhà chung cư lần đầu đối với tòa nhà chung cư:

Stt

Số lần triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu

Tỉ lệ % đại diện chủ sở hữu tham dự

1 Triệu tập hội nghị lần đầu

Tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.

2

Triệu tập hội nghị lần thứ hai nếu triệu tập hội nghị lần đầu không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự

Tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự

3

Nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai không đủ 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư

Không phụ thuộc số lượng chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu khi nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị (theo Điểm a Khoản 5 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD) hoặc Chủ đầu tư đã tổ chức để họp hội nghị nhà chung cư nhưng khơng có đủ số người tham dự hội nghị theo quy định tại Khoản 2 Điều này và chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban

nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị (theo Điểm b Khoản 5 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD)

- Hội nghị nhà chung cư bất thường đối với tòa nhà chung cư:

Stt Điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường

Tỉ lệ % đại diện chủ sở hữu tham dự

1

Quyết định một trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c hoặc d Khoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD

Tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự

2

Họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT- BXD.

Tối thiểu 75% người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị

3

Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư khi: - Ban quản trị tổ chức hội nghị nhà chung cư mà không đủ số lượng người tham dự theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 15 Thông tư số 02/2016/TT-BXD hoặc Điểm a Khoản 3 Điều 15 Thơng tư số 02/2016/TT-BXD và có văn bản đề nghị của Ban quản trị.

- Có đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức hội nghị nhưng Ban quản trị nhà chung cư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư.

Không phụ thuộc số lượng chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.

- Hội nghị nhà chung cư thường niên đối với tòa nhà chung cư:

Stt Điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên

Tỉ lệ % đại diện chủ sở hữu tham dự

1

Quyết định một trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều 15 Thông tư số 02/2016/TT-BXD

Tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất

2

Quyết định một trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c Khoản 2 Điều 15 Thông tư số 02/2016/TT-BXD

Tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự

3

Ban quản trị tổ chức hội nghị nhà chung cư mà không đủ số lượng người tham dự theo quy định và có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức thì Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Không phụ thuộc số lượng chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.

Trong Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD chỉ quy định số lượng người tham dự Hội nghị nhà chung cư phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư mà không phân biệt hội nghị nhà chung cư (lần đầu, thường niên, bất thường). Do đó, có một số chung cư, cư dân hầu như thờ ơ, không quan tâm đến việc tham dự Hội nghị nhà chung cư dẫn đến việc không thể tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định để giải quyết các vấn để trong chung cư nên xảy ra tranh chấp, khiếu nại trong chung cư.

Thơng tư số 02/2016/TT-BXD đã có những điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp tình hình thực tế ở Việt Nam hiện nay. Quy định chi tiết về tỉ lệ chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị nhà chung cư đối với những Hội nghị nhà chung cư khác nhau, tùy trường hợp giải quyết những vấn đề khác nhau trong nhà chung cư mà tổ chức Hội nghị nhà chung cư khác nhau (hội nghị bất thường, thường niên). Ngồi ra, cịn giao trách nhiệm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp phường) chịu trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư khi chủ đầu tư hoặc Ban

quản trị không tổ chức hoặc tổ chức nhưng không đủ số lượng đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự theo quy định.

1.6. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Pháp và Singapore là một trong những nước phát triển trên thế giới, có nhiều nhà chung cư. Mơ hình quản lý nhà chung cư ở Pháp và Singapore vơ cùng hiểu quả. Do đó, trong Luận văn này tác giả trình bày kinh nghiệm quản lý nhà chung cư ở Pháp và Singapre.

Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư tại Pháp22:

Ông Jean-Charles Castel (chuyên gia quy hoạch đơ thị của Chính phủ - trưởng nhóm quan sát đơ thị tại trung tâm nghiên cứu các mạng lưới giao thông và quy hoạch đô thị), sau khi đi tham quan các chung cư ở Việt Nam, nhận định các nhà đầu tư ở Việt Nam làm một lúc quá nhiều nghề: Vừa làm nhà đầu tư, vừa làm người kinh doanh bất động sản, vừa là người quản lý chung cư,... Còn ở Pháp, trước kia cũng xảy ra tình trạng này, sau đó do tính chất cạnh tranh và do phải xác định rõ ràng trách nhiệm từng bên nên dần dần đã hình thành từng nghề riêng biệt và có tính chun mơn hóa cao. Ở Pháp có các chủ thể riêng biệt để quản lý chung cư:

Công ty đầu tư - xây dựng - bán: Khi có dự án chung cư lớn, nhà đầu tư

thành lập một Công ty bất động sản chuyên biệt cho mỗi chung cư và có sự tham gia của các nhà đầu tư vốn (ngân hàng). Sau khi có giấy phép xây dựng, công ty đầu tư sẽ trả tiền mua đất cho chủ sở hữu. Sau đó cơng ty này sẽ mời một đơn vị quản lý dự án xây dựng và một công ty thương mại để bán căn hộ dự kiến trong dự án. Công ty đầu tư chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn (trung bình là 2 năm). Mục tiêu của công ty này là bán toàn bộ chung cư đã xây dựng xong để chung cư có quy chế đồng sở hữu. Sau khi bán hết các lô trong chung cư, công ty đầu tư sẽ giải thể và

22 Jessie Joseph, 2010. Chung cư và khái niệm về sở hữu riêng trong chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh, trang. < http://paddi.vn/wp-content/uploads/2010-

07_Copropriete_et_propriete_privee_dans_le_logement_a_HCMV.pdf >. (ngày truy cập: 20 tháng 6 năm

công tác quản lý chung cư sẽ được giao lại cho hội đồng nhà chung cư và người quản lý.

Công ty quản lý nhà chung cư : Công ty quản lý dự án và xúc tiến thương

mại được Công ty đầu tư - xây dựng – bán ủy quyền để thực hiện cơng trình xây dựng. Cơng ty này quản lý dự án thay cho chủ đầu tư, quản lý doanh thu từ việc bán căn hộ, hoàn vốn vay ngân hàng và thanh toán tiền cho đơn vị thi công. Sau khi người dân vào ở trong chung cư, Công ty quản lý dự án và xúc tiến thương mại mời một công ty quản lý chung cư đến để thực hiện việc quản lý và bảo dưỡng phần chung của nhà chung cư. Sau đó, khi các lơ chung cư đã được bán hết, các chủ sở hữu thành lập hội đồng nhà chung cư và tổ chức đại hội nhà chung cư, bầu ra người quản lý chung cư.

Diện tích dành cho thương mại trong tịa nhà cũng được bán đi. Người mua diện tích này cũng là một chủ đồng sở hữu trong chung cư như những người khác và cũng là thành viên trong hội đồng nhà chung cư. Mức phí quản lý chung cư mà chủ sở hữu phần diện tích thương mại phải đóng được xác định dựa trên các tiêu chí khách quan, chứ khơng thuần túy dựa trên công năng.

Hệ thống ở Pháp phân chia rạch rịi vai trị của các bên có liên quan, từ đó giúp phân chia trách nhiệm và xác định rõ bảng tổng kết tài chính của ba đơn vị có liên quan trong việc xây dựng và quản lý chung cư: Công ty đầu tư xây dựng (chủ đầu tư), công ty quản lý dự án - xúc tiến thương mại và công ty quản lý chung cư. Hội đồng chung cư có toàn quyền thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ cho cư dân của chung cư và cho các đơn vị này cạnh tranh với nhau để cung cấp dịch vụ.

Về quản lý nhà chung cư tại Singapore23:

Singapore là một trong những nước châu Á phát triển về kinh tế, có hệ thống quản lý chung cư hiệu quả hàng đầu thế giới. Ở Singapore, nhà nước thành lập Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) để xây dựng và quản lý nhà chung cư.

23 Phòng Hợp tác quốc tế – Cục Quản lý cạnh tranh, 2014. Các quy định về quản lý nhà chung cư tại Singapore. <http://www.vca.gov.vn/NewsDetail.aspx?ID=2765&CateID=1>. (Ngày truy cập: 20 tháng 6 năm 2018).

Nhà chung cư tại Singapore được được thiết kế như một thành phố vệ tinh với đầy đủ trường học, siêu thị, khu thể thao, khu giải trí…

Về bảo trì bảo dưỡng nhà chung cư: Chủ căn hộ, HDB, Hội đồng tịa nhà

đều tham gia thực hiện, trong đó:

- Chủ căn hộ thường xuyên kiểm tra chất lượng căn hộ của mình để kịp thời phát hiện hư hỏng, xuống cấp.

- HDB xây dựng các chi nhánh, trung tâm dịch vụ để cung cấp các dịch vụ quản lý trong nhà chung cư: Sửa chữa, bảo hành nhà chung cư. HDB còn xem xét và phê duyệt các đơn vị đủ điều kiện cung cấp dịch vụ sửa chữa, lắp đặt (sửa chữa lắp đặt máy điều hịa, cửa...). Ngồi ra, HDB cịn cung cấp sổ tay về bảo dưỡng và sửa chữa nhà chung cư cho các chủ căn hộ.

- Hội đồng tịa nhà có trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng, nâng cấp khu vực chung (hành lang, thang máy, tháp chứa nước, và các tài sản nằm trong không gian chung khác) của tòa nhà và tài sản thương mại khác trong tịa nhà.

Theo chương trình mua bán các khu vực trống, chủ căn hộ có thể mua khơng gian trước căn hộ của mình nếu đáp ứng các điều kiện sau: Việc sử dụng không gian phải đáp ứng về điều kiện về thiết kế, an toàn cháy nổ,...và không được làm dịch vụ tại khơng gian nói trên.

Về cho thuê căn hộ nhà chung cư:

Trước khi cho thuê, chủ căn hộ cần thông báo và được sự đồng ý của HDB về cho thuê căn hộ trong khoảng thời gian nhất định (từ 6 tháng đến 3 năm). Tuy nhiên, chỉ có cơng dân Singapore được phép cho th căn hộ, còn những người cư trú ở Singapore không được phép cho thuê căn hộ.

Thời gian tối thiểu để có thuê căn hộ:

- Nhà chung cư không được trợ cấp (tức là nhà chung cư không được tài trợ bởi Quỹ tiết kiệm Singapore) căn hộ được cho thuê tối thiểu là 3 năm.

- Nhà chung cư được trợ cấp (tức là căn hộ được mua trự tiếp từ HDB hoặc mua lại trên thị trường nhưng được trợ cấp bởi Quỹ tiết kiệm Singapore) căn hộ được cho thuê tối thiểu là 5 năm.

Chi phí cho thuê nhà: Chủ nhà phải nộp đơn đăng ký lên HDB và nộp một khoản phí cho mỗi đơn đăng ký là 20 đô singapore. Sau khi kết thúc thời gian thuê mà chủ nhà muốn tiếp tục cho thuê nhà thì chủ nhà phải nộp đơn lên HDB và nộp khoản phí là 20 đơ singapore.

Việc cho thuê nhà chung cư là văn phòng kinh doanh:

Căn hộ trong chung cư của HDB có thể được thuê làm văn phòng kinh doanh và đăng ký trên giấy trên giấy đăng ký kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện bắt buộc:

- Người kinh doanh phải là chủ nhà, người thuê nhà hoặc người cư trú hợp pháp.

- Người kinh doanh tại chung cư của HDB cần phải đăng ký kinh doanh tại Cục quản lý doanh nghiệp và kế toán (ACRA) nếu ngành nghề kinh doanh không được miễn trừ theo Luật đăng ký kinh doanh. Kinh doanh tại nhà phải thỏa mãn yêu cầu sau:

+ Việc kinh doanh không được gây ô nhiễm môi trường, gây ồn ào xung quanh.

+ Kinh doanh phải hợp pháp

+ Kinh doanh không được ảnh hưởng đến nhiều người, khu dân cư hoặc phương tiện vận tải xung quanh.

+ Không được phát tờ rơi, quảng cáo trong khu dân cư. + Không được bán hành hóa

Điều kiện kinh doanh khác:

- Số lượng người tham gia cho phép tối đa là 2 người không phải là người sống trong tòa nhà làm việc tại văn phòng. Những người này có thể là: Người góp vốn, người quản lý, đối tác kinh doanh hoặc nhân viên.

- Người kinh doanh phải nộp thuế đúng theo quy định pháp luật.

Để được kinh doanh trong chung cư của HDB, người kinh doanh phải nộp đơn đăng ký qua mạng thông qua dịch vụ “Online Business Licensing Service” và