2.3 NHỮNG TRANH CHẤP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG
2.3.1 Tranh chấp liên quan đến Ban Quản trị
Theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao, đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% căn hộ đã được bàn giao (bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại khơng bán) thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị . Ban quản trị sẽ đại diện cư dân, đảm bảo
quyền lợi, thay mặt cư dân giám sát hoạt động quản lý vận hành của doanh nghiệp, đảm bảo hoạt động nhà chung cư ổn định và thông suốt. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, trên địa bàn thành phố một số chung cư đủ điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị nhưng vẫn không tổ chức để bầu Ban quản trị. Theo báo cáo của Sở Xây dựng, tính đến tháng cuối năm 2016, có 11 chung cư chưa được tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị theo quy định28.
Nguyên nhân là do các chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị theo các quy định pháp luật. Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về chế tài, xử lý chủ đầu tư chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu chưa được quy định.
Sự mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư, người sử dụng về phần diện tích sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì... được chủ đầu tư lấy lý do để chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị cũng là mục đích của một số chủ đầu tư. Trong một số chung cư, chủ đầu tư đã sử dụng phần diện tích sở hữu chung để kinh doanh hoặc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để sử dụng mục đích riêng.
Thực trạng hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư:
Trước khi có Luật nhà ở năm 2005, nhà chung cư khơng có mơ hình Ban quản trị, mà chỉ có mơ hình tổ dân phố tự quản nên chưa có quyền và trách nhiệm đối với nhà chung cư. Từ Luật nhà ở năm 2005 đến Luật nhà ở năm 2014, mơ hình Ban quản trị xuất hiện và có quyền trách nhiệm hơn. Ban quản trị có nhiều chủ sở hữu được quy định ở Luật nhà ở năm 2014 là được tổ chức theo mơ hình Hội đồng quản trị của cơng ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. Quy định này giúp cho Ban quản trị
28 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2016. Văn bản số 17895/SXD-QLN&CS về kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nhà chung cư. Ngày 18 tháng 11 năm 2016.
có quyền và trách nhiệm hơn trong cơng tác quản lý nhà chung cư. Quyền Ban quản trị trong nhà chung cư rất lớn, cũng có thể Ban quản trị lạm quyền để kiếm lợi cá nhân. Do đó cần quy định cụ thể các biện pháp chế tài, xử lý để tránh Ban quản trị lạm quyền.
Ngoài ra, Ban quản trị có quyền quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để thực hiện bảo trì. Ở một số chung cư, nguồn kinh phí này rất lớn (từ vài trăm triệu đồng đến hàng trăm tỷ đồng). Vấn đề hiện nay không chỉ ở thành phố Hồ Chí Minh và cả ở Hà Nội, việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của Ban quản trị ở một số chung cư không rõ ràng, minh bạch, đang làm cư dân bức xúc, khiếu nại. Như vậy, Ban quản trị có đủ khả năng quản lý, sử dụng kinh phí bảo trị hay khơng.
Thực tế hơn 10 năm thực hiện mơ hình Ban quản trị vẫn cịn nhiều bất cập. Thành viên Ban quản trị được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác mà hội nghị nhà chung cư quyết định. Tuy nhiên, một số chung cư, thành viên Ban quản trị khơng có trình độ chun mơn về lĩnh vực xây dựng, tài chính, pháp luật...tạo mâu thuẫn trong chung cư (nội bộ trong Ban quản trị, cư dân với Ban quản trị) về quyền lợi.
Ban quản trị còn được quyền ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư hoặc chủ đầu tư mà hội nghị nhà chung cư đã lựa chọn. Tuy nhiên, Ban quản trị nếu khơng có kiến thức chun mơn để có khả năng đánh giá chất lượng của các đơn vị cung cấp trước khi thông qua hội nghị nhà chung cư hoặc vì lợi ích cá nhân mà cố tình lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ không tốt, phầm trăm hoa hồng cao...cũng là nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn trong nhà chung cư.