Giải pháp nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức chuyên trách

2.6 CÁC GIẢI PH P ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP

2.6.1 Giải pháp nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức chuyên trách

Để các văn bản pháp luật có tính khả thi cao, không mâu thuẫn với các văn bản pháp luật điều chỉnh ở cùng lĩnh vực hoặc thiếu các nội dung cần thiết là cần nâng cao chất lượng đội ngũ soạn thảo văn bản. Quy trình soạn và ban hành cần thật hiện chặt chẽ. Tổ chức lấy ý kiến các chuyên gia, tổ chức có kinh nghiệm. Tổ soạn thảo, đơn vị thẩm định, thẩm tra,...cần độc lập, khơng thuộc các Bộ ngành để có ý kiến độc lập khách quan nhằm trách được đặc lợi, đặc quyền của bộ ngành đó khi được giao xây dựng.

Qua thực tiễn, các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở Việt Nam thường thiếu nội dung, chưa rõ ràng,... chưa có sự phối hợp giữa các Bộ ngành có liên quan trong việc xây dựng, ban hành, hướng dẫn thực hiện. Việc xây dựng chưa được chọn lọc, kết hợp kinh nghiệm một số nước về công tác quản lý nhà chung cư để ra văn bản hoàn thiện, phù hợp tình hình thực tế ở Việt Nam. Đội ngũ tham gia xây dựng các văn bản quy định pháp luật cần đào tạo, nâng cao chất lượng, tham khảo thực trạng nhà chung cư ở Việt nam thời gian vừa qua để tham mưu ban hành văn bản có tính khả thi, phù hợp tình hình thực tế.

Ngoài ra, cần nâng cao chất lượng đội ngũ tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện.

2.6.2. Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến và hỗ trợ pháp luật của cơ quan nhà nước về công tác quản lý nhà chung cư.

Để quản lý, vận hành nhà chung cư hiệu quả, các cơ quan nhà nước cần hướng dẫn các chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện các quy định pháp luật có điều chỉnh. Hiện nay, công tác tuyên truyền, tập huấn phổ biến pháp luật đươc thực hiện nhiều. Khi các quy định pháp luật mới ra đời về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư thường được các cơ quan nhà nước tuyên truyền đến những đối tượng cụ thể. Tuy nhiên, tính hiệu quả trong cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa cao, cần xem xét lại về chất lượng, tính chun nghiệp trong cơng tác phổ biến pháp luật, năng lực người tham gia phổ biến pháp luật, mục đích và phạm vi của việc phổ biến pháp luật. Nhiều cuộc phổ biến, tuyên truyền chỉ mang tính hình thức, đối phó, theo phong trào gây lãnh phí, mất thời gian.

Công tác hỗ trợ pháp luật được nhiều tổ chức tham gia, thạm chí có mạng lưới hỗ trợ pháp luật. Qua thực tế cần xem xét lại tính hiệu quả của mạng lưới hỗ trợ pháp luật này. Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư dễ gây ra mâu thuẫn, tranh chấp khơng dễ dàng tư vấn. Chỉ có một số ít tổ chức có khả năng thực hiện hỗ trợ về vấn đề này. Do đó, cần nâng cao chất lượng, bồi dưỡng kiến thức đối với đội ngũ hỗ trợ này để đáp ứng nhu cầu của xã hội.

Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm, sử dụng hiệu quả các văn bản pháp luật, xây dựng dữ liệu điện tử về văn bản pháp luật từng chuyên ngành khi có ban hành mới, thay thế hủy bỏ.

Bên cạnh đó, nâng cao khả năng hợp tác giữa các cơ quan, tổ chức làm công tác thông tin từ trung ương đến địa phương thực hiện việc quản lý, cung cấp thơng tin pháp luật. Hình thành cơ quan đầu mối thực hiện cung cấp thông tin pháp luật phù hợp những cam kết kết với thế giới về minh bạch, trao đổi thông tin pháp luật phục vụ trong nước, quốc tế.

2.6.3. Giải pháp tăng cường sự quản lý, giám sát, xử lý của cơ quan nhà nước

Nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà chung cư, cần nâng cao trách nhiệm của các cơ quan nhà nước về công tác quản lý nhà chung cư như:

- Bộ Xây dựng cần thực hiện cần thực hiện một số giải pháp như: Thống kê các khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân xảy ra tranh chấp đến công tác quản lý nhà chung cư, đồng thời đối chiếu các quy định pháp luật có liên quan để kiến nghị, sửa đổi, điều chỉnh cho phù hợp tình hình thực tế.

- Sở Xây dựng là cơ quan nhà nước về xây dựng, nhà ở cần xây dựng kế hoạch kiểm tra, hướng dẫn, tổ chức tuyên truyền các quy định pháp luật về quản lý nhà chung cư cho chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và cư dân. Đồng thời tham mưu ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, phân quyền rõ ràng, giao trách nhiệm cho ủy ban nhân dân quận, huyện, phường, xã trong công tác quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động trong nhà chung cư.

- Chính quyền địa phương cần thường xuyên kiểm tra, giám sát, xử lý các vi phạm trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thường xuyên truyên truyền, phổ biến, hướng dẫn chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và cư dân biết và chấp hành các quy định định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát hoạt động của Ban quản trị, phối hợp với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, ban quản trị để giải quyết kịp thời các vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư. Trong quá trình thanh tra, kiểm tra cần đặt mục tiêu là chấn chỉnh, nhắc nhở các hành vi vi phạm, trường hợp thuộc diện truy cứu trách nhiệm hình sự phải kiên quyết xử lý.

2.6.4. Giải pháp hỗ trợ của Hiệp hội bất động sản trong việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý nhà chung cư.

Hiệp hội bất động sản là một tổ chức xã hội nghề nghiệp, được thành lập và hoạt động trên sự tự nguyện tham gia của các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Để hỗ trợ trong công tác quản lý nhà chung cư, hiệp hội bất động sản cần thực hiện một số công việc sau:

- Hỗ trợ, đào tạo bồi dưỡng, thực tập trong và ngoài nước, học hỏi kinh nghiệp công tác quản lý nhà chung cư ở các nước phát triển, góp phần xây dựng lực lượng đáp ứng sự phát triển của xã hội và công tác quản lý nhà chung cư thực hiện đúng theo quy định pháp luật.

- Chủ trì tổ chức hội thảo, tọa đàm đồng thời mời các chuyên gia nước ngoài tham dự, trao đổi kinh nghiệm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư.

- Xuất bản các tài liệu, sách về hướng dẫn quản lý sử dụng nhà chung cư. Tổ chức triển khai các hoạt động, đào tạo tư vấn, thì điểm xây dựng mơ hình quản lý nhà chung cư mới phù hợp với tình hình thực tế.

2.6.5. Nâng cao nhận thức của người dân trong nhà chung cư.

Để nâng cao nhận thức người dân nhất là người dân ở trong nhà chung cư thì cần làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật. Phần lớn người dân xem pháp luật là mệnh lệnh cần tuân thủ, là hình phạt,...người khác, chỉ để giải quyết tranh chấp. Họ thường quan tâm đến pháp luật khi họ bị xâm hại lợi ích (tranh chấp, bị cưỡng chế,...). Bởi vậy, khi tuyên truyền, phổ biến pháp luật cần giải thích, hướng dẫn cho người dân hiểu rõ pháp luật không chỉ thực thi pháp luật, cưỡng chế và còn là biện pháp giải quyết tranh chấp. Pháp luật quy định bảo vệ và quyền lợi ích hợp của cơng dân, là môi trường để người dân giao dịch với nhau trong các lĩnh vực của đời sống xã hội. Chẳng hạn, người dân hiểu biết về quyền và trách nhiệm của mình trong nhà chung cư sẽ giúp tránh được các tranh chấp, mâu thuẫn trong nhà chung cư hoặc người mua nhà biết về hợp đồng và xem xét các điều khoản trong hợp đồng có phù hợp với quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp.

Nhân dân được quyền tham gia đóng góp ý kiến hơn nữa trong việc xây dựng các văn bản luật. Việc tham gia đóng góp ý kiến của nhân dân vào quá trình xây dựng văn bản, thi hành pháp luật giúp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục về pháp luật hiệu quả hơn, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, thực hiện hành vi pháp lý đúng đắng. Việc chấp hành hoặc không chấp hành là đối với pháp luật của người

dân là kết quả việc sự hiểu biết pháp luật. Ngoài ra, hoạt động này giúp công dân chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh và một cách tự giác cao.

KẾT LUẬN

Thời gian qua, nhà chung cư phát triển mạnh mẽ, giúp cải thiện, chỉnh trang đô thị, giúp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân. Để giải quyết nhu cầu về nhà ở, các chủ đầu tư (doanh nghiệp, các thành phần kinh tế...) đã tham gia đầu tư xây dựng các chung cư để giải quyết nhu cầu về nhà ở và góp phần thay đổi bộ mặt đơ thị. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư cố ý vi phạm từ hoạt động xây dựng đến quản lý sử dụng nhà chung cư: Xây dựng tăng tầng, chậm bàn giao kinh phí bảo trì, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu,...làm cho hoạt động trong nhà chung cư khó khăn và phức tạp. Do đó, quy định pháp luật cần có các biện pháp xử lý chủ đầu tư (cấm tham gia hoạt động xây dựng,...) thật nặng, có tính răng đe và có tính khả thi để hạn chế các vi phạm của chủ đầu tư.

Nhiệm vụ, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị là vô cùng to lớn, quan trọng trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư. Hiện nay, Ban quản trị chưa đáp ứng được như yêu cầu thực tiễn. Do đó, cần nâng cao hiệu quả vai trò, trách nhiệm Ban quản trị thì cần cơ cấu lại tổ chức và nguyên tắc hoạt động của Ban quản trị và các quy định hỗ trợ Ban quản trị trong việc quản lý nhà chung cư.

Trong nhà chung cư, ngoài Ban quản trị, cư dân có ảnh hưởng đến tình hình hoạt động trong nhà chung cư. Cần nâng cao nhận thức của người dân trong nhà chung cư để góp phần hạn chế các tranh chấp, mâu thuẫn trong nhà chung cư.

Bên cạnh đó, các văn bản quy phạm pháp luật đã được Chính phủ và các bộ, ban ngành liên quan ban hành ngày càng hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý cơ bản cho hoạt động của nhà chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện, góp phần đưa cơng tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn quận từng bước đi vào ổn định. Đồng thời là công cụ giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện tốt hơn công tác quản lý. Tuy nhiên, các tranh chấp, mâu thuẫn trong nhà chung cư ngày càng đa dạng (tranh chấp về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, diện tích về sở hữu chung và riêng,...) và các biện pháp chế tài, xử lý trong nhà chung cư chưa phù hợp nên các cơ quan nhà nước khó khăn trong

cơng tác xử lý nhanh chóng và dứt điểm các vụ mâu thuẫn, tranh chấp trong nhà chung cư. Do đó, cần nâng cao ý thức, trách nhiệm của các cơ quan nhà nước về ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để hướng dẫn, kiểm tra, xử lý các vi phạm trong hoạt động nhà chung cư ngày càng phù hợp tình hình thực tế, có tính khả thi cao, có thể thi hành được.

Quy định pháp luật về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư có nhiều. Tuy nhiên, một số quy định cịn thiếu hoặc dư thừa gây khó khăn cho Ban quản trị trong việc quản lý nhà chung cư, cũng như các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hướng dẫn, giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm các chủ thể: Chủ đầu tư, Ban quản trị hoặc đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, cư dân. Để khắc phục tình trạng trên, Luận văn đã đưa ra một số giải pháp theo hướng: Xây dựng một luật hoặc nâng cấp thành nghị định về quản lý, sử dụng nhà chung cư có tính khả thi cao, phù hợp tình hình thực tế, nâng cao ý thức cư dân, nâng cao trách nhiệm quản lý của cơ quan lý nhà nước có thẩm quyền. Hy vọng với đóng góp về mặt lý luận, tình hình thực tiễn, giải pháp hoàn thiện giúp pháp luật về quản lý nhà chung cư được quan tâm, chú trọng và đạt hiệu quả để nhà chung cư thành nơi đáng sống, bình n của cư dân, góp phần phát triển đơ thị Việt Nam./.

1. Strata living in Singapore (2005), <https://www.bca.gov.sg/bmsm/others/strata_living.pdf> (ngày truy cập ngày 20 tháng 6 năm 2018).

DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT

1. Học viện chính trị quốc gia, 2015. Những vấn đề cơ bản về quản lý hành chính nhà nước. Hà Nội: Nhà xuất bản lý luận chính trị

2. Jessie Joseph, 2010. Chung cư và khái niệm về sở hữu riêng trong chung cư ở

thành phố Hồ Chí Minh, <http://paddi.vn/wp-content/uploads/2010-

07_Copropriete_et_propriete_privee_dans_le_logement_a_HCMV.pdf>.(ngày truy cập: ngày 20 tháng 6 năm 2018)

3. Phòng Hợp tác quốc tế – Cục Quản lý cạnh tranh, 2014. Các quy định về quản lý

nhà chung cư tại Singapore.

<http://www.vca.gov.vn/NewsDetail.aspx?ID=2765&CateID=1>. (Ngày truy cập: 20 tháng 6 năm 2018).

4. Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2016. Văn bản số 13293/TB-SXD-VP về triển khai thực hiện các giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Ngày 18 tháng 11 năm 2016.

5. Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2016. Văn bản số 17895/SXD-QLN&CS về kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nhà chung cư. Ngày 18 tháng 11 năm 2016.

6. Tạp chí xây dựng số 01/2013, http://kinhtexaydung.gov.vn/tap-chi/tap-chi-kinh- te-xay-dung-so-1-2013.htm.(ngày truy cập: 20 tháng 6 năm 2018)

2. Luật kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014. 3. Luật nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014.

4. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở (hết hiệu lực).

4. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở (hết hiệu lực).

5. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.

6. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

7. Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 02 ngày 2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

9. Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 12 ngày 2016 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng.

I. TIÊU ĐỀ: “PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”