SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Pháp và Singapore là một trong những nước phát triển trên thế giới, có nhiều nhà chung cư. Mơ hình quản lý nhà chung cư ở Pháp và Singapore vơ cùng hiểu quả. Do đó, trong Luận văn này tác giả trình bày kinh nghiệm quản lý nhà chung cư ở Pháp và Singapre.
Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư tại Pháp22:
Ông Jean-Charles Castel (chuyên gia quy hoạch đơ thị của Chính phủ - trưởng nhóm quan sát đơ thị tại trung tâm nghiên cứu các mạng lưới giao thông và quy hoạch đô thị), sau khi đi tham quan các chung cư ở Việt Nam, nhận định các nhà đầu tư ở Việt Nam làm một lúc quá nhiều nghề: Vừa làm nhà đầu tư, vừa làm người kinh doanh bất động sản, vừa là người quản lý chung cư,... Còn ở Pháp, trước kia cũng xảy ra tình trạng này, sau đó do tính chất cạnh tranh và do phải xác định rõ ràng trách nhiệm từng bên nên dần dần đã hình thành từng nghề riêng biệt và có tính chun mơn hóa cao. Ở Pháp có các chủ thể riêng biệt để quản lý chung cư:
Công ty đầu tư - xây dựng - bán: Khi có dự án chung cư lớn, nhà đầu tư
thành lập một Công ty bất động sản chuyên biệt cho mỗi chung cư và có sự tham gia của các nhà đầu tư vốn (ngân hàng). Sau khi có giấy phép xây dựng, cơng ty đầu tư sẽ trả tiền mua đất cho chủ sở hữu. Sau đó cơng ty này sẽ mời một đơn vị quản lý dự án xây dựng và một công ty thương mại để bán căn hộ dự kiến trong dự án. Công ty đầu tư chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn (trung bình là 2 năm). Mục tiêu của cơng ty này là bán toàn bộ chung cư đã xây dựng xong để chung cư có quy chế đồng sở hữu. Sau khi bán hết các lô trong chung cư, công ty đầu tư sẽ giải thể và
22 Jessie Joseph, 2010. Chung cư và khái niệm về sở hữu riêng trong chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh, trang. < http://paddi.vn/wp-content/uploads/2010-
07_Copropriete_et_propriete_privee_dans_le_logement_a_HCMV.pdf >. (ngày truy cập: 20 tháng 6 năm
công tác quản lý chung cư sẽ được giao lại cho hội đồng nhà chung cư và người quản lý.
Công ty quản lý nhà chung cư : Công ty quản lý dự án và xúc tiến thương
mại được Công ty đầu tư - xây dựng – bán ủy quyền để thực hiện cơng trình xây dựng. Cơng ty này quản lý dự án thay cho chủ đầu tư, quản lý doanh thu từ việc bán căn hộ, hoàn vốn vay ngân hàng và thanh toán tiền cho đơn vị thi công. Sau khi người dân vào ở trong chung cư, Công ty quản lý dự án và xúc tiến thương mại mời một công ty quản lý chung cư đến để thực hiện việc quản lý và bảo dưỡng phần chung của nhà chung cư. Sau đó, khi các lơ chung cư đã được bán hết, các chủ sở hữu thành lập hội đồng nhà chung cư và tổ chức đại hội nhà chung cư, bầu ra người quản lý chung cư.
Diện tích dành cho thương mại trong tịa nhà cũng được bán đi. Người mua diện tích này cũng là một chủ đồng sở hữu trong chung cư như những người khác và cũng là thành viên trong hội đồng nhà chung cư. Mức phí quản lý chung cư mà chủ sở hữu phần diện tích thương mại phải đóng được xác định dựa trên các tiêu chí khách quan, chứ khơng thuần túy dựa trên công năng.
Hệ thống ở Pháp phân chia rạch rịi vai trị của các bên có liên quan, từ đó giúp phân chia trách nhiệm và xác định rõ bảng tổng kết tài chính của ba đơn vị có liên quan trong việc xây dựng và quản lý chung cư: Công ty đầu tư xây dựng (chủ đầu tư), công ty quản lý dự án - xúc tiến thương mại và công ty quản lý chung cư. Hội đồng chung cư có toàn quyền thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ cho cư dân của chung cư và cho các đơn vị này cạnh tranh với nhau để cung cấp dịch vụ.
Về quản lý nhà chung cư tại Singapore23:
Singapore là một trong những nước châu Á phát triển về kinh tế, có hệ thống quản lý chung cư hiệu quả hàng đầu thế giới. Ở Singapore, nhà nước thành lập Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) để xây dựng và quản lý nhà chung cư.
23 Phòng Hợp tác quốc tế – Cục Quản lý cạnh tranh, 2014. Các quy định về quản lý nhà chung cư tại Singapore. <http://www.vca.gov.vn/NewsDetail.aspx?ID=2765&CateID=1>. (Ngày truy cập: 20 tháng 6 năm 2018).
Nhà chung cư tại Singapore được được thiết kế như một thành phố vệ tinh với đầy đủ trường học, siêu thị, khu thể thao, khu giải trí…
Về bảo trì bảo dưỡng nhà chung cư: Chủ căn hộ, HDB, Hội đồng tòa nhà
đều tham gia thực hiện, trong đó:
- Chủ căn hộ thường xuyên kiểm tra chất lượng căn hộ của mình để kịp thời phát hiện hư hỏng, xuống cấp.
- HDB xây dựng các chi nhánh, trung tâm dịch vụ để cung cấp các dịch vụ quản lý trong nhà chung cư: Sửa chữa, bảo hành nhà chung cư. HDB còn xem xét và phê duyệt các đơn vị đủ điều kiện cung cấp dịch vụ sửa chữa, lắp đặt (sửa chữa lắp đặt máy điều hịa, cửa...). Ngồi ra, HDB cịn cung cấp sổ tay về bảo dưỡng và sửa chữa nhà chung cư cho các chủ căn hộ.
- Hội đồng tịa nhà có trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng, nâng cấp khu vực chung (hành lang, thang máy, tháp chứa nước, và các tài sản nằm trong khơng gian chung khác) của tịa nhà và tài sản thương mại khác trong tịa nhà.
Theo chương trình mua bán các khu vực trống, chủ căn hộ có thể mua khơng gian trước căn hộ của mình nếu đáp ứng các điều kiện sau: Việc sử dụng không gian phải đáp ứng về điều kiện về thiết kế, an tồn cháy nổ,...và khơng được làm dịch vụ tại khơng gian nói trên.
Về cho thuê căn hộ nhà chung cư:
Trước khi cho thuê, chủ căn hộ cần thông báo và được sự đồng ý của HDB về cho thuê căn hộ trong khoảng thời gian nhất định (từ 6 tháng đến 3 năm). Tuy nhiên, chỉ có cơng dân Singapore được phép cho th căn hộ, cịn những người cư trú ở Singapore khơng được phép cho thuê căn hộ.
Thời gian tối thiểu để có th căn hộ:
- Nhà chung cư khơng được trợ cấp (tức là nhà chung cư không được tài trợ bởi Quỹ tiết kiệm Singapore) căn hộ được cho thuê tối thiểu là 3 năm.
- Nhà chung cư được trợ cấp (tức là căn hộ được mua trự tiếp từ HDB hoặc mua lại trên thị trường nhưng được trợ cấp bởi Quỹ tiết kiệm Singapore) căn hộ được cho thuê tối thiểu là 5 năm.
Chi phí cho thuê nhà: Chủ nhà phải nộp đơn đăng ký lên HDB và nộp một khoản phí cho mỗi đơn đăng ký là 20 đô singapore. Sau khi kết thúc thời gian thuê mà chủ nhà muốn tiếp tục cho thuê nhà thì chủ nhà phải nộp đơn lên HDB và nộp khoản phí là 20 đơ singapore.
Việc cho thuê nhà chung cư là văn phòng kinh doanh:
Căn hộ trong chung cư của HDB có thể được thuê làm văn phòng kinh doanh và đăng ký trên giấy trên giấy đăng ký kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện bắt buộc:
- Người kinh doanh phải là chủ nhà, người thuê nhà hoặc người cư trú hợp pháp.
- Người kinh doanh tại chung cư của HDB cần phải đăng ký kinh doanh tại Cục quản lý doanh nghiệp và kế toán (ACRA) nếu ngành nghề kinh doanh không được miễn trừ theo Luật đăng ký kinh doanh. Kinh doanh tại nhà phải thỏa mãn yêu cầu sau:
+ Việc kinh doanh không được gây ô nhiễm môi trường, gây ồn ào xung quanh.
+ Kinh doanh phải hợp pháp
+ Kinh doanh không được ảnh hưởng đến nhiều người, khu dân cư hoặc phương tiện vận tải xung quanh.
+ Không được phát tờ rơi, quảng cáo trong khu dân cư. + Khơng được bán hành hóa
Điều kiện kinh doanh khác:
- Số lượng người tham gia cho phép tối đa là 2 người không phải là người sống trong tòa nhà làm việc tại văn phòng. Những người này có thể là: Người góp vốn, người quản lý, đối tác kinh doanh hoặc nhân viên.
- Người kinh doanh phải nộp thuế đúng theo quy định pháp luật.
Để được kinh doanh trong chung cư của HDB, người kinh doanh phải nộp đơn đăng ký qua mạng thông qua dịch vụ “Online Business Licensing Service” và
nộp một khoản chi phí là 20 đô Singapore. Thời gian cho phép kinh doanh tối đa là 5 năm. Sau 5 năm, người kinh doanh muốn kinh doanh tiếp phải nộp lại đơn.
Về tổ chức Hội nhà chung cư 24:
Họp các cư dân trong nhà chung cư thường niên: Sau kì họp lần thứ nhất, kỳ họp thường niên được tổ chức theo từng năm dương lịch và không quá 15 tháng sau ngày họp nhà chung cư lần đầu tiên.
Như vậy có điểm tương đồng với với pháp luật Việt Nam trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam không quy định thời gian tối đa để tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên lần sau so với pháp luật Singapore.
- Về tổ chức họp bất thường được thực hiện bằng cách sau:
+ Bằng đa số phiếu của các thành viên trong Hội đồng trong nhà chung cư + Thông báo bằng văn bản cho thư ký của hội đồng trong nhà chung cư. Đưa ra thông báo phải bao gồm những người có quyền biểu quyết chiếm ít nhất 20% tổng giá trị của tất cả các căn hộ trong chung cư hoặc chiếm ít nhất 25% tổng số chủ sở hữu trong nhà chung cư.
Từ những quy định pháp luật ở Việt Nam và một số nước trên thế giới, điển hình là kinh nghiệm quản lý nhà chung cư ở Pháp và Singapore, chúng ta nhận xét như sau:
- Tách bạch giữa chủ đầu tư xây dựng và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (như ở Pháp). Cư dân mua căn hộ, đồng nghĩa việc có quyền sở hữu, quản lý tịa nhà.
- Nhiệm vụ, quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư được quy định cụ thể trong Thông tư 02/2016/TT-BXD, Thông tư 28/2016/TT-BXD. Trong các quy định cho ta thấy được vai trị của Ban Quản trị là vơ cùng quan trọng, to lớn trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, trong thực tế, Ban Quản
24 Strata living in Singapore (2005), <https://www.bca.gov.sg/bmsm/others/strata_living.pdf> (ngày truy cập ngày 20 tháng 6 năm 2018).
trị nhà chung cư chưa đáp ứng được như yêu cầu. Hiện nay, Ban Quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân quận, huyện đang lúng túng trong việc thành lập và công nhận Ban Quản trị nhà chung cư theo mơ hình: Ban chủ nhiệm, Hội đồng Quản trị của hợp tác xã, mơ hình hội đồng quản trị của cơng ty cổ phần. Do đó, để nâng cao hiệu quả vai trị, trách nhiệm Ban Quản trị thì cần cơ cấu lại tổ chức và nguyên tắc hoạt động của Ban Quản trị (như Hội đồng tòa nhà ở Singapore) và các quy định hỗ trợ Ban Quản trị trong việc quản lý nhà chung cư.
- Các văn bản quy phạm pháp luật đã được Chính phủ và các bộ, ban ngành liên quan ban hành ngày càng hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý cơ bản cho hoạt động của nhà chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện, góp phần đưa cơng tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn quận từng bước đi vào ổn định. Đồng thời là công cụ giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện tốt hơn công tác quản lý.
- Nhiệm vụ, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định cụ thể trong Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Thông tư số 28/2016/TT-BXD. Trong các quy định cho ta thấy được vai trò của Ban quản trị là vô cùng quan trọng, to lớn trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.
- Quy định pháp luật về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư có nhiều. Tuy nhiên, một số quy định cịn thiếu gây khó khăn cho Ban Quản trị trong việc quản lý nhà chung cư, cũng như các cơ quan quản lý nhà nước trong việc giám sát, kiểm tra, chấn chỉnh về công tác này:
+ Chưa quy định rõ về hình thức, thành phần hồ sơ, đơn vị cấp và quản lý con dấu Ban Quản trị nhà chung cư
+ Chưa có quy định về trình tự, thủ tục cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cho Ban Quản trị.
- Trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Ban Quản trị có trách nhiệm trong việc quản lý nhà chung cư theo quy định. Tuy nhiên, việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư không được các chủ sở hữu căn hộ thông báo cho Ban Quản trị biết. Do đó, khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư (thường niên hoặc bất thường) hoặc
cung cấp thông tin về chủ sở hữu thực tế căn hộ cho cơ quan nhà nước khi có yêu cầu, Ban Quản trị không thể liên hệ hoặc mời được chủ sở hữu tham dự. Do đó, cần có mơ hình cho th căn hộ như ở Singapore (thời gian thuê, đăng ký, thông báo việc cho thuê...) để Ban Quản trị nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà nước biết và liên hệ khi có yêu cầu.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN
2.1. TỞNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Theo báo cáo của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh (gọi tắt Sở Xây
dựng), trong năm 2016 trên địa bàn Thành phố có 1.244 nhà chung cư26, trong đó có
những nhà chung cư hoạt động quản lý rất tốt, ổn định, đời sống người dân chất lượng cao (chung cư Sài gòn Airport Plaza, phường 2, quận Tân Bình, Chung cư Carillon, phường 13, quận Tân Bình,...), bên cạnh đó hơn 70 nhà chung cư xảy ra
tranh chấp khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư27. Hầu
hết các tranh chấp khiếu nại trong nhà chung cư tập trung ở một số vấn đề sau: Cơng tác bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư giữa chủ đầu tư và Ban quản trị, Ban quản trị nhiệm kỳ cũ và Ban quản trị nhiệm kỳ mới, việc cơng khai, minh bạch sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư…
Nguyên nhân sự tranh chấp nêu trên là do các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ cịn chậm, chưa có quy định để xử lý hoặc có nhưng khơng có khả năng tổ chức thực hiện được.
Ví dụ: Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ chưa
26 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2016. Văn bản số 13293/TB-SXD-VP về triển khai thực hiện các
giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Ngày 24 tháng 8 năm 2016.
27 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2016. Văn bản số 17895/SXD-QLN&CS về kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nhà chung cư. Ngày 18 tháng 11 năm 2016.
được hướng dẫn để quy trình, thủ tục cưỡng chế bàn giao nên Sở Xây dựng cịn lúng túng, khó khăn trong việc thực hiện.
Khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại, các cơ quan nhà nước giải quyết còn chậm, chưa kịp thời, thiếu các biện pháp xử lý các hành vi vi phạm của chủ đầu tư, Ban quản trị hay cư dân trong nhà chung cư.
Ý thức trách nhiệm của cư dân trong một số chung cư chưa cao, đưa đáp ứng