hết điều liên quan đến các phí trong nhà chung cư. Khi cư dân đấu tranh, một số chủ đầu tư đồng ý giảm phí dịch vụ nhưng chất lượng dịch vụ giảm giảm bớt: tắt thang máy, cư dân tự thu gom rác đến nơi tập kết,...
2.4. NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ NHÀ CHUNG CƯ
Thứ nhất, văn bản pháp luật liên quan nhà chung cư chưa theo kịp tốc độ phát triển của nhà chung cư, văn bản pháp luật ban hành nhiều nhưng vừa thừa và vừa thiếu, chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn trong quá trình áp dụng.
Hệ thống pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản điều chỉnh quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt động trong nhà chung cư như Luật nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật dân sự năm 2015,... và các văn bản hướng dẫn thi hành luật có liên quan.
Trước khi Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực, việc ban hành các văn bản hướng dẫn mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau. Trong Luật nhà ở năm 2005 mặc dù liệt kê phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng vẫn chưa đầy đủ, cụ thể là thiếu nhà sinh hoạt cộng đồng thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng của chủ đầu tư, các khu vực sân chung, vườn hoa, công viên..thuộc sở hữu chung nhà chung cư hay không. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 cũng lặp lại phần lớn các quy định của Luật nhà ở năm 2005.
Do các quy định pháp luật mẫu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau về chế độ sở hữu trong nhà chung cư nên xảy ra các tranh chấp, mẫu thuẫn về quản lý, sử dụng nhà
chung cư, chế độ sở hữu nếu xử lý không kịp thời vấn đề ngày càng phức tạp dễ dẫn đến sự bất ổn xã hội.
Từ khi Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực, các quy định trong luật về quản lý nhà chung cư đã phần nào đã khắc phục được các tranh chấp, mâu thuẫn trong nhà chung cư. Tuy nhiên, một số quy định chưa có hướng dẫn cụ thể (trình tự, thủ tục về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, việc đăng ký con dấu ở cơ quan công an để Ban quản trị được hoạt động theo quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD,...)
Thứ hai, cơ quan nhà nước chưa có cơ chế quản lý, phối hợp phù hợp, xử lý khiếu nại, tranh chấp cịn chậm, cơng tác thi hành văn bản quy phạm pháp luật giữa các cơ quan nhà nước còn chưa thống nhất.
Hiện nay, việc thành lập Ban quản trị, hướng dẫn, kiểm tra của Ủy ban nhân dân quận, phường nơi có nhà chung cư chưa hiệu quả, kịp thời. Ở một số quận như quận Tân Bình, quận Tân Phú, quận 7 thì việc thành lập Ban quản trị ở các chung cư đủ điều kiện chưa cao.
Nhà nước chưa có các biện pháp quản lý phù hợp về phí cho nhà chung cư. Trên thực tế, các vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, Ban quản trị và cư dân, cư dân luôn là người chịu thiệt hại. Họ thường phải chấp nhận chủ đầu tư hoặc Ban quản trị lựa chọn doanh nghiệp cung cấp toàn bộ dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thể thay thế được mặc dù chất lượng dịch vụ khơng đáp ứng được u cầu.
Do đó, chủ đầu tư hoặc Ban quản trị tăng phí quản lý chung cư còn hết sức tùy tiện, chất lượng dịch vụ thấp, khơng phù hợp với mức đóng phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Ở một số địa phương, tổ chức kiểm tra, hướng dẫn thực hiện trong một thời gian ngắn, thiếu giám sát thường xuyên, lâu dài. Sau một thời gian, tiếp tục xảy ra các vụ tranh chấp khác.
Các văn bản quy phạm pháp luật do bộ chuyên ngành này ban hành nhưng trong nội dung văn bản có đề nghị các đơn vị, ban ngành thuộc bộ chuyên ngành khác quản lý, dẫn đến việc thực hiện khơng thống nhất. Mặc dù văn bản có quy định
tuy nhiên các đơn vị, ban ngành thực hiện theo hướng dẫn của bộ chuyên ngành chủ quản trực tiếp. Trường hợp điển hình là việc các tổ chức tín dụng phải tiếp nhận đủ thành phần hồ sơ được quy định trong Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng trước khi thực hiện thủ tục chuyển khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để thanh tốn kinh phí bảo trì cho bên thực hiện bảo trì. Tuy nhiên, trên thực tế, các tổ chức tín dụng thực hiện các thủ tục theo các hướng dẫn của Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Do đó, một số Ban quản trị lợi dụng việc này để rút kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để thực hiện mục đích riêng.
Do đó, cần có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan, bộ chuyên ngành với nhau trong công tác ban hành, hướng dẫn thực hiện pháp luật để có sự thống nhất giải quyết giữa các đơn vị với nhau.
Thứ ba, chủ đầu tư và người mua nhà có sự bất bình đẳng trong các mối quan hệ với nhau.
Chủ đầu tư luôn áp đặt hoặc soạn những điều, khoản có lợi cho mình trong hợp đồng, người mua chỉ có ký hợp đồng, đó cũng chính là lý do tạo ra sự tranh chấp, mẫu thuẫn. Hầu hết một số chung cư mới xây dựng, Ban quản lý tòa nhà là các công ty “con” của chủ đầu tư. Vì vậy, chủ đầu tư quyết định các vấn đề liên quan đến công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Chủ đầu tư tận dụng việc người dân chưa nắm rõ các quy định pháp luật để bắt đóng các loại phí cao, chiếm dụng các phần diện tích sử dụng của nhà chung cư vào mục đích riêng. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng có lỗi khi khơng chịu tìm hiểu kỹ hợp đồng trước khi ký.
Thứ tư, ý thức của người dân trong nhà chung cư chưa cao
Ý thức của cư dân về việc chấp hành pháp luật ở nhà chung cư chưa cao. Trước đây, sống trong nhà ở thấp tầng, riêng lẻ nên vẫn giữ thói quen, nề nếp sinh hoạt cũ. Khi về ở chung cư, ý thức về giữ gìn phần sở hữu chung trong nhà chung cư (thiết bị điện, thang máy,...) cịn hạn chế, cũng tạo khó khăn trong cơng tác quản lý nhà chung cư.
Trong nhà chung cư, Hội nghị nhà chung cư là nơi để các cư dân nắm bắt tình hình hoạt động của chung cư, lựa chọn người tham gia Ban quản trị để đại diện
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Ban quản trị lấy ý kiến cư dân việc lựa chọn tổ chức hội nghị nhà chung cư vào thời gian thuận lợi nhất cho cư dân tham dự. Mặc dù, Ban quản trị có gửi thư mời đến từng căn hộ, đến khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo thời gian đã lấy kiến ý, cư dân vô cùng thờ ơ, khơng quan tâm tham dự, do đó khơng đảm bảo đủ số lượng người tham dự Hội nghị nhà chung cư theo quy định và Hội nghị nhà chung cư bị hỗn lại.
Điển hình là chung cư Bàu Cát 2 Lô M Phường 10 với tổng số căn hộ là 260 căn hộ, Ban quản trị có thư mời tham dự Hội nghị nhà chung cư trước 1 tuần. Đến khi tổ chức thì có 20 đến 30 chủ sở hữu căn hộ tham dự. Như vậy Hội nghị phải hủy và tổ chức vào dịp khác. Cuối cùng, Ban quản trị phải đề nghị chính quyền địa phương đứng ra tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định.
Bên cạnh đó, ý thức pháp luật của Ban quản trị ở một số chung cư chưa cao, xảy ra mâu thuẫn giữa cư dân và Ban quản trị trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp ở chung cư Bàu Cát 2 Lơ M Phường 10, có nhiều cư dân gửi đơn nhiều nơi (Ủy ban nhân dân Phường 10, Ủy ban nhân dân quận Tân Bình, Sở Xây dựng,...) tố cáo trưởng ban Ban quản trị có nhiều sai phạm trong cơng tác quản lý, vận hành nhà chung cư nhất là vấn đề thu chi tài chính trong nhà chung cư. Ủy ban nhân dân phường 10, Ủy ban nhân dân quận Tân Bình, Sở Xây dựng phải tổ chức kiểm tra, thanh tra làm rõ. Khi có kết quả kiểm tra, một số cư dân khơng đồng ý kết quả kiểm tra và tiếp tục gửi đơn tố cáo, các cơ quan nhà nước phải tổ chức nhiều cuộc họp với cư dân để giải thích hướng dẫn theo quy định. Tình hình ở chung cư mới ổn định đi vào nề nếp.
2.5. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Qua thực tiễn thực thi Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan đã cho thấy trong nhà chung cư tồn tại nhiều vấn đề phức tạp mà quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư không thể giải quyết được hết. Để hoàn thiện Quy chế quản lý nhà chung cư, Tác giả có một số kiến nghị sau :
- Trước khi nhà chung cư đi vào sử dụng, chủ đầu tư phải xác định phân định rõ ràng phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng của chủ đầu tư với người mua, phần diện tích chỗ để xe ơ tơ thuộc sở hữu của chủ đầu tư, phần diện tích chỗ để xe ơ tơ (vị trí, khu vực, tầng,...), thuộc về người mua, phần thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trong hợp đồng.
- Đối với các chủ đầu tư khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban quản trị kể từ khi Ban quản trị thành lập thì phải được công khai thông tin chủ đầu tư trên thông tin đài chúng, các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án khác do chủ đầu tư này tham gia.
- Đối với việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì bảo trì phần sở hữu chung của nhiều chủ sở hữu, kinh phí quản lý vận hành trong nhà chung cư, luật nên có một ban kiểm sốt, trong đó có đại diện cư dân, chủ đầu tư, thành viên trong ban có trình độ chun mơn, kỹ thuật nhất là về tài chính, kế tốn, kiểm tốn, luật. Ban này giám sát hoạt động thu chi kinh kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành trong nhà chung cư có theo đúng các quyết định của đã được thông qua Hội nghị nhà chung cư hay không.
- Xây dựng thủ tục, quy trình cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì bảo trì phần sở hữu chung của nhiều chủ sở hữu.
- Hiện nay, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ
quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và cơng sở có xử lý một số hành vi vi phạm của chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư về quản lý sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, việc xử phạt hành chính (từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng được quy định tại Khoản 4 Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ- CP ngày 27/11/2017) đối với Ban quản trị là khơng có khả thi. Bởi vì, Ban quản trị là một tổ chức có tư cách pháp nhân, chính do cư dân bầu ra, chi phí hoạt động, phụ cấp trách nhiệm Ban quản trị do cư dân quyết định từ nguồn đóng góp của họ. Do
đó, quy định pháp luật chưa quy định rõ việc đóng tiền phạt hành chính đối Ban quản trị là do từng thành viên Ban quản trị đóng góp để đóng phạt hay lấy tiền hoạt động của Ban quản trị do cư dân đóng góp để đóng phạt. Quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính nên quy định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại mà các thành viên Ban quản trị phải trả khi vi phạm.
- Quan trọng hơn hết là cần xây dựng một luật hoặc nâng cấp thành nghị định về quản lý sử dụng nhà chung cư, quy định cụ thể khoa học, phù hợp tình hình thực tế. Tạo hành lang pháp lý để các cơ quan có liên quan thơng nhất xử lý, giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp trong nhà chung cư, giúp công tác quản lý nhà chung cư thuận lợi, nhanh chóng.
2.6. CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
2.6.1. Giải pháp nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức chun trách.
Để các văn bản pháp luật có tính khả thi cao, không mâu thuẫn với các văn bản pháp luật điều chỉnh ở cùng lĩnh vực hoặc thiếu các nội dung cần thiết là cần nâng cao chất lượng đội ngũ soạn thảo văn bản. Quy trình soạn và ban hành cần thật hiện chặt chẽ. Tổ chức lấy ý kiến các chuyên gia, tổ chức có kinh nghiệm. Tổ soạn thảo, đơn vị thẩm định, thẩm tra,...cần độc lập, khơng thuộc các Bộ ngành để có ý kiến độc lập khách quan nhằm trách được đặc lợi, đặc quyền của bộ ngành đó khi được giao xây dựng.
Qua thực tiễn, các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở Việt Nam thường thiếu nội dung, chưa rõ ràng,... chưa có sự phối hợp giữa các Bộ ngành có liên quan trong việc xây dựng, ban hành, hướng dẫn thực hiện. Việc xây dựng chưa được chọn lọc, kết hợp kinh nghiệm một số nước về công tác quản lý nhà chung cư để ra văn bản hồn thiện, phù hợp tình hình thực tế ở Việt Nam. Đội ngũ tham gia xây dựng các văn bản quy định pháp luật cần đào tạo, nâng cao chất lượng, tham khảo thực trạng nhà chung cư ở Việt nam thời gian vừa qua để tham mưu ban hành văn bản có tính khả thi, phù hợp tình hình thực tế.
Ngoài ra, cần nâng cao chất lượng đội ngũ tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện.
2.6.2. Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến và hỗ trợ pháp luật của cơ quan nhà nước về công tác quản lý nhà chung cư.
Để quản lý, vận hành nhà chung cư hiệu quả, các cơ quan nhà nước cần hướng dẫn các chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện các quy định pháp luật có điều chỉnh. Hiện nay, công tác tuyên truyền, tập huấn phổ biến pháp luật đươc thực hiện nhiều. Khi các quy định pháp luật mới ra đời về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư thường được các cơ quan nhà nước tuyên truyền đến những đối tượng cụ thể. Tuy nhiên, tính hiệu quả trong cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa cao, cần xem xét lại về chất lượng, tính chun nghiệp trong cơng tác phổ biến pháp luật, năng lực người tham gia phổ biến pháp luật, mục đích và phạm vi của việc phổ biến pháp luật. Nhiều cuộc phổ biến, tuyên truyền chỉ mang tính hình thức, đối phó, theo phong trào gây lãnh phí, mất thời gian.
Công tác hỗ trợ pháp luật được nhiều tổ chức tham gia, thạm chí có mạng lưới hỗ trợ pháp luật. Qua thực tế cần xem xét lại tính hiệu quả của mạng lưới hỗ trợ pháp luật này. Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư dễ gây ra mâu thuẫn, tranh chấp khơng dễ dàng tư vấn. Chỉ có một số ít tổ chức có khả năng thực hiện hỗ trợ về vấn đề này. Do đó, cần nâng cao chất lượng, bồi dưỡng kiến thức đối với đội ngũ hỗ trợ này để đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm, sử dụng hiệu quả các văn bản pháp luật, xây dựng dữ liệu điện tử về văn bản pháp luật từng chuyên ngành khi có ban hành