Bảng 2 .5 Biến động đất đai năm 2013 so với năm 2010 và 2005
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất
Thực tiễn đã chứng minh rằng khi bƣớc vào cơ chế thị trƣờng và nhất là khi phát triển thị trƣờng bất động sản - thị trƣờng QSDĐ, thì một trong những vấn đề phải giải quyết trƣớc tiên là chính sách và pháp luật về đất đai. Chính sách pháp luật
đất đai không chỉ là nhân tố khởi đầu để “mở cửa” vào cơ chế thị trƣờng mà cịn là yếu tố khơng thể thiếu để “điều tiết” thị trƣờng và là hành lang quan trọng nhất để hƣớng thị trƣờng hoạt động đúng hƣớng. Thực tế cũng chỉ ra rằng trong cơ chế thị trƣờng, chính sách và pháp luật đất đai cịn đóng vai trị điều chỉnh sự ổn định xã hội, góp phần giải quyết ổn thoả các mâu thuẫn mới phát sinh trong nội bộ xã hội; nơi nào, lúc nào việc này chƣa tốt thì nơi đó, lúc đó sẽ dễ xảy ra những điều bất ổn định không chỉ về kinh tế (giá cả cao, giao dịch đóng băng, đầu cơ…) mà cả về mặt xã hội (tranh chấp đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ…). Từ thực tế đó, có thể thấy rằng để thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng QSDĐ nói riêng có thể hình thành một cách vững vàng và phát triển lành mạnh thì cần đặc biệt chú ý xây dựng hệ thống chính sách và pháp luật đất đai phù hợp với tình hình và nhu cầu của phát triển, đồng thời tổ chức tốt việc thực hiện đến tận cơ sở, đến mọi ngƣời có liên quan và đến từng thửa đất.
Chủ trƣơng phát triển và quản lý tốt thị trƣờng QSDĐ ở nƣớc ta đã đƣợc thể hiện trong Nghị quyết Đại hội Đảng tồn quốc khố IX năm 2001: “Phát triển thị trƣờng bất động sản trong đó có thị trƣờng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền QSDĐ; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đƣợc dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của doanh nghiệp Nhà nƣớc, cơ quan Nhà nƣớc và lực lƣợng vũ trang; ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, hồn thành dứt điểm việc đăng ký cấp GCN QSDĐ và sở hữu nhà trên toàn quốc, trƣớc hết là các đô thị...” [4].
Và nhấn mạnh lần nữa tại Nghị quyết Đại hội Đảng tồn quốc khóa X năm 2006: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản...; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển.
Giá bất động sản đƣợc hình thành theo nguyên tắc thị trƣờng. Nhà nƣớc tác động đến giá đất trên thị trƣờng bằng các chính sách kinh tế vĩ mơ trên cơ sở quan
hệ cung - cầu về đất đai. Tăng cƣờng các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch ngầm không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của thị trƣờng bất động sản”[5]
Chủ trƣơng, chính sách của Đảng, Luật Đất đai năm 2003 đã có những qui định pháp lý cụ thể liên quan tới quản lý thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu.
- Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: Quyết định mục đích sử dụng, quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao - cho thuê đất...
- Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai: ban hành các văn bản pháp luật, lập quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, quản lý và phát triển thị trƣờng QSDĐ trong thị trƣờng bất động sản, quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất...
- Đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật Đất đai năm 2003 cho phép ngƣời sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản đƣợc pháp luật cho phép tham gia vào thị trƣờng bất động sản.
- Các thửa đất đƣợc tham gia vào thị trƣờng phải đảm bảo các điều kiện: Thửa đất đã đƣợc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; thửa đất khơng có tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phát triển thị trƣờng QSDĐ bằng các biện pháp sau:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tƣ xây dựng kinh doanh bất động sản;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất động sản;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị trƣờng bất động sản;
+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
- Cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở Trung ƣơng là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Cơ quan quản lý cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nƣớc đó. - Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có văn phịng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
- Quy định trình tự, thủ tục hành chính khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan tới thị trƣờng QSDĐ; chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, cho thuê- cho thuê lại QSDĐ, thừa kế- tặng cho QSDĐ, thế chấp- bảo lãnh bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.
- Quá trình quản lý thị trƣờng QSDĐ của các cơ quan quản lý đƣợc thanh tra bởi các cơ quan có chức năng của Nhà nƣớc.
- Tuỳ vào tính chất, mức độ vi phạm, ngƣời quản lý sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo qui định của pháp luật.
Đối với các giao dịch trong thị trƣờng QSDĐ, Luật Đất đai 2003 nêu rõ: - Quy định các điều kiện các thửa đất mà ngƣời sử dụng hiện đang sử dụng có thể tham gia vào thị trƣờng QSDĐ.
- Ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ đối với những thửa đất có đủ điều kiện tham gia thị trƣờng QSDĐ.
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất [13]:
- Tại Điều 188 quy định:
+ Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận; b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất
+ Việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện mua, bán tài sản gắn liền với đất đƣợc Nhà nƣớc cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.
- Tại Điều 193 quy định điều kiện nhận chuyển nhƣợng, nhận góp vốn, th quyền sử dụng đất nơng nghiệp để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê.
Ngồi Luật đất đai cịn có các văn bản pháp lý khác có những quy định liên quan đến thị trƣờng QSDĐ nhƣ các văn bản dƣới luật (Nghị định của Chính phủ, Thơng tƣ của Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng,…) cùng với Bộ luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006.
Do nhiều hoạt động chuyển dịch QSDĐ của các tổ chức,cá nhân mang tính chất dân sự nên Bộ Luật dân sự đã có 8 chƣơng với 48 Điều từ Điều 688 - 735 quy định về các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thuê, thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ [3]. Đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý các hoạt động giao dịch về QSDĐ.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 tại Điều 6 quy định các loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh trong đó “QSDĐ đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản
theo quy định về đất đai” [14]. Nhƣ vậy Luật kinh doanh bất động sản cũng thừa nhận QSDĐ là hàng hố. Luật đã có những quy định cụ thể về kinh doanh QSDĐ (từ Điều 38 – 43), trong đó quy định về đầu tƣ tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê; quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng, bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ; quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê QSDĐ.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003 và các văn bản dƣới luật (Nghị định của Chính phủ, Thơng tƣ của Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng,…), tuỳ vào đặc điểm của từng đơn vị hành chính, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng và huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có văn bản cụ thể hố và hƣớng dẫn để cơng tác quản lý thị trƣờng QSDĐ đƣợc chặt chẽ và đầy đủ.