Bảng 2 .5 Biến động đất đai năm 2013 so với năm 2010 và 2005
2.3 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng
2.3.4. Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ
Bảng 2.9: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất từ năm 2010 đến nay trên địa bàn huyện Hóc Mơn
Năm Nội dung thủ tục
Tổng Số HS đăng ký thế chấp bằng QSD đất
Tổng Số HS tiếp nhận và giải quyết thủ tục xoá
đăng ký thế chấp 2010 Thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 5319 5319 2011 5333 5333 2012 2041 2041 2013 5067 5067 2014 từ 02/01 đến 01/11 6447 6447
Nguồn: Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Hóc Mơn
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển QSDĐ, đã đem lại hiệu quả kinh tế- xã hội to lớn. Các quyền năng mà Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng trong đó có thế chấp QSDĐ đƣợc triển khai thực hiện trên thực tế. Đại đa số ngƣời sử dụng đất nhận thức đƣợc tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ. Tình hình hoạt động giao dịch đăng ký thế chấp và đăng ký xoá thế chấp QSDĐ từ năm 2010 đến nay trên địa bàn huyện Hóc Mơn thể hiện ở bảng 2.9.
2.3.5 Nhận xét về công tác quản lý nhà nước đối với chuyển quyền QSDĐ
Tổng hợp kết quả thụ lý, giải quyết hồ sơ và cấp GCN QSDĐ thể hiện ở bảng 2.10:
Bảng 2.10: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ, gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Mơn năm 2010 – 2014
TT Năm
cấp
Tổng hồ sơ thụ lý
Kết quả cấp GCNQSDĐ và GCNQSHNỞ và tài sản khác gắn liền với đất
Tỷ lệ cấp (%) Tổng số còn lại phải cấp Cấp lần đầu Cấp đổi Cấp đổi và chứng nhận bổ sung QSH tài sản Cấp lại Tách thửa 1 2010 6640 5394 81,23 1246 2 281 230 81,85 51 3 0 0 4 143 132 92,30 11 5 119 97 81,51 22 1 2011 9192 7548 82,11 1644 2 671 558 83,15 113 3 198 178 89,90 20 4 94 90 95,57 4 5 67 60 89,55 7 1 2012 3220 1149 35,68 2071 2 170 128 75,29 42 3 393 220 55,98 173 4 72 56 77,78 16 5 87 78 89,66 9 1 2013 6797 3254 47,87 3543 2 384 234 60,94 150 3 1211 815 67,30 396 4 87 48 55,17 39 5 68 53 77,94 15 1 2014 từ 02/01 đến 01/11 5934 3099 52,22 2835 2 428 271 63,32 157 3 277 169 61,01 108 4 104 63 60,58 41 5 231 219 94,81 12
Qua số liệu của các bảng từ 2.8 đến 2.10 cho thấy::
* Theo quy trình cũ:
- Kết quả cấp GCNQSDĐ, GCNQSHN ở và tài sản gắn liền với đất: Hồ sơ có sự tăng giảm theo từng năm. Nếu nhƣ năm 2010 có 6640 hồ sơ thì năm 2011 tăng lên 9196 hồ sơ nhƣng qua năm 2012 số hồ sơ giảm còn 3320.
- Chuyển nhƣợng, chuyển quyền: số lƣợng hồ sơ giảm theo từng năm.
- Thực trạng thế chấp bằng QSDĐ (hay giao dịch đảm bảo): giảm một cách rỏ rệt. Nếu năm 2010 có 5319 hồ sơ thì đến năm 2012 chỉ có 2041 hồ sơ.
- Cơng tác giải quyết hồ sơ cũng gặp nhiều trở ngại, số hồ sơ tồn động còn nhiều.
Vậy đâu là nguyên nhân? Theo nghiên cứu tình hình trong giai đoạn từ năm 2010 đến 2012 ta có thể rút ra các nguyên nhân sau:
+ Đây là giai đoạn mà nền kinh tế cả nƣớc nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng (trong đó có Huyện Hóc Mơn) lạm phát tăng cao.
+ Bộ Tài chính cũng nhƣ Thành phố Hồ Chí Minh “lúng túng” tìm một hệ số “k” để tính thuế vƣợt hạn mức cho các hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Ngân hàng huy động lại vốn.
Các nguyên nhân trên đã gây trở ngại trong công tác quản lý thị trƣờng QSDĐ. Từ năm 2013, sau khi thống nhất đƣợc hệ số “k” và chuyển giao quy trình thụ lý giải quyết hồ sơ về nhà đất mới nhận thấy:
1. Kết quả cấp GCNQSDĐ, GCNQSHN ở và tài sản gắn liền với đất: Số lƣợng hồ sơ tăng nhanh theo từng năm và số lƣợng cấp trể cũng giảm đáng kể.
2. Thủ tục giải quyết chuyển nhƣợng QSDĐ ( đăng ký biến động đất đai): tăng nhanh theo từng năm. Điều đó chứng tỏ rằng: Thị trƣờng giao dịch quyền sử dụng đất chính thống thơng qua Nhà nƣớc ngày càng đƣợc quản lý và theo dõi.
3. Thực trạng quản lý thế chấp bằng QSDĐ: ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng ý thức hơn về quyền lợi của mình sau khi đƣợc cấp giấy chứng nhận, đó là quyền đƣợc thế chấp bằng QSDĐ. Năm 2012 chỉ có 2041 hồ sơ xin đăng ký thế chấp thì năm 2013 số lƣợng hồ sơ đã lên tới 5067 hồ sơ và mới 10 tháng đầu năm 2014 số lƣợng hồ sơ đã lên tới 6447 hồ sơ. Điều này phản ánh xu thế
hiện nay, ngƣời sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tƣ cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên quyền thế chấp QSDĐ là biện pháp giúp họ giải quyết đƣợc vấn đề vốn. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp QSDĐ chƣa nhiều. Mặt khác, tâm lý chung của ngƣời sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay đƣợc số vốn lớn. Trong khi đó, theo quy định các tổ chức tín dụng Việt Nam chỉ cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và tài sản bảo lãnh đã đƣợc xác định và ghi trên hợp đồng; việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp dựa trên Bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành quy định từng năm. Mà khung giá đất do Thành phố Hồ Chí Minh quy định từng năm vẫn chƣa “tiệm cận” đƣợc với giá thị trƣờng và còn bất cập, chƣa hợp lý cần đƣợc điều chỉnh thƣờng xuyên để phù hợp với thực tế. Thực tế các hộ gia đình, cá nhân đƣợc thực vay chỉ bằng 30% đến 40% giá trị thực tế của tài sản đem đảm bảo, do vậy, ngƣời dân vẫn chịu thiệt thòi khi đi đăng ký thế chấp ( thực tế khi giao dịch ngƣời dân cịn phải chịu một loại phí vơ hình nhƣng bắt buộc phải có thì mới có đƣợc sự giao dịch thuận lợi). Mặt khác, chƣa có quy định cụ thể về các trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chỉ thế chấp một phần QSDĐ hoặc một phần tài sản của họ trên đất. Vậy, giả sử nếu ngƣời sử dụng đất thế chấp một phần giá trị QSDĐ hoặc một phần giá trị tài sản trên đất thì sẽ gặp khó khăn vì chƣa có quy định cụ thể.
2.3.6 Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ.
Các giao dịch trong thị trƣờng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Mơn đƣợc thực hiện thơng qua Văn phịng đăng ký đất của huyện. Các văn phịng mơi giới luôn tồn tại song hành và một phần đã giúp các giao dịch trong thị trƣờng QSDĐ đƣợc thực hiện.
Với các văn phịng mơi giới, các nguồn cung QSDĐ đƣợc tập hợp, mối liên hệ giữa cung và cầu đƣợc thiết lập, các nhu cầu đối với thị trƣờng QSDĐ đƣợc lựa chọn và đáp ứng. Đáp ứng đƣợc đòi hỏi của thị trƣờng nên các văn phịng mơi giới hình thành, đã và đang tồn tại.
Tuy nhiên, mặt trái của các văn phịng mơi giới này là hoạt động tự phát, khơng có cơ chế hoạt động thống nhất và việc thu phí khơng qua kiểm sốt của Nhà nƣớc.
Hiện trên địa bàn huyện tồn tại các văn phịng mơi giới nhỏ lẻ hoặc một số cá nhân tham gia hoạt động môi giới trong thị trƣờng QSDĐ với tính chất thời vụ, tạm thời và tự phát. Hầu hết các trƣờng hợp này chƣa có đầy đủ các chứng chỉ hành nghề (chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản) theo quy định của pháp luật.
2.3.7 Đánh giá chung về thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Hóc Mơn
Qua nghiên cứu thực trạng thị trƣờng QSDĐ và công tác quản lý thị trƣờng này trên địa bàn huyện Hóc Mơn rút ra nhận xét, đánh giá về những mặt đƣợc và những vấn đề tồn tại chủ yếu nhƣ sau:
- Những ưu điểm:
Nội dung “quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản” là một nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai mới có từ khi có Luật Đất đai 2003 (tại Điều 6). Huyện ủy và UBND huyện Hóc thành lập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện với chức năng thực hiện dịch vụ đăng ký – cấp GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, quản lý thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc, cung cấp cho Phịng Tài ngun & Mơi trƣờng, UBND huyện và các xã thị trấn thông tin về các hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ thông qua đăng ký biến động QSDĐ, ngày càng chi tiết, quản lý hoạt động chuyển nhƣợng, thế chấp quyền sử dụng đất với số lƣợng đăng ký chính quy ngày càng tăng thể hiện tính hiệu quả trong quản lý thị trƣờng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Mơn.
Thực hiện theo hƣớng dẫn của Luật đất đai 2013 công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCNQSDĐ của huyện tƣơng đối tốt chiếm tỷ lệ 98,2% hồ sơ đăng ký .
Công tác cập nhật biến động sử dụng đất (thông qua các hoạt động giao dịch của thị trƣờng quyền sử dụng đất nhƣ chuyển nhƣợng, cho thuê, giao dịch đảm bảo,...) rất tốt chiếm tỷ lệ 100% hồ sơ giải quyết đúng hạn.
Áp dụng các văn bản dƣới Luật một cách nhanh chóng, đã giải quyết đƣợc nhiều hồ sơ cịn tồn động trong chu trình chuyển giao từ quy trình cũ sang mới. Tạo niềm tin cho ngƣời dân khi liên hệ giải quyết các vấn đề về dất đai trong đó có QSDĐ
- Những vấn đề tồn tại chủ yếu
+ Để phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trƣớc hết cần hồn thành cơng tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên công tác cấp mới GCNQSD gặp nhiều khó khăn do ngƣời dân cịn khá “mù mờ” trong việc đăng ký nên số lƣợng hồ sơ đăng ký thực tế chƣa đƣợc nhiều.
+ Giá đất ở thị trƣờng còn chênh lệch khá nhiều so với giá đất nhà nƣớc quy định (từ 2,9 đến 31,25 lần). Đây là vấn đề tồn tại cần giải quyết vì ảnh hƣởng đến quyền lợi ngƣời dân có đất bị thu hồi để thực hiện các cơng trình, dự án trên địa bàn và ảnh hƣởng đến nguồn thu ngân sách của nhà nƣớc, của địa phƣơng.
+ Công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng quyền sử dụng đất chƣa đƣợc chú trọng. Cần có các giải pháp chấn chỉnh quản lý các điểm môi giới nhà đất hoạt động tự phát nhằm đƣa hoạt động này tuân theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng QSDĐ (thị trƣờng bất động sản) tại địa bàn huyện.
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU
Qua nghiên cứu về thực trạng thị trƣờng QSDĐ và thực tế quản lý thị trƣờng QSDĐ huyện Hóc Mơn Thành phố Hồ Chí minh, học viên đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật
Việc phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản chƣa ổn định, chƣa đúng với tiềm năng, do một số nguyên nhân chủ yếu sau: chính sách pháp luật về đất đai thay đổi thƣờng xuyên, việc định giá bất động sản còn bất cập, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm, nhiều cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng chƣa đƣợc thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do ảnh hƣởng của khủng hoảng tài chính và suy giảm kinh tế thế giới.
Vì vậy cần có một số giải pháp:
- Phải hồn thiện chính sách pháp luật đất đai thống nhất. Cần hoàn chỉnh quy định để quyền sử dụng đất thực sự trở thành hàng hóa, dễ dàng chuyển thành vốn đầu tƣ thơng qua quyền thế chấp, góp vốn.
- Quy hoạch SDĐ cần phải rõ ràng công khai, minh bạch. Cần phải hồn thiện về cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm tạo nguồn cung ổn định về đất đai, nhà ở cho thị trƣờng bất động sản đồng thời phải tiến hành quản lý chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp nhà nƣớc chủ động quản lý toàn bộ thị trƣờng đất đai sơ cấp và đƣa quỹ đất vào thị trƣờng thứ cấp hợp lý thông qua biện pháp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phù hợp với cơ chế thị trƣờng.
3.2 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất biến động quyền sử dụng đất
Từ năm 2008, Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng Hóc Mơn thực hiện các thủ tục hành chính theo tiêu chuẩn Hệ thống quản lý chất lƣợng ISO 9001: 2000 với phƣơng châm “đúng luật, đúng hạn, công khai, thuận tiện” phục vụ tốt quyền của ngƣời sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Huyện Hóc Mơn đặc biệt quan
tâm đến quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng của từng thửa đất và tài sản gắn liền với đất và nó đem lại lợi ích cho cả 2 chủ thể: Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Theo đó, ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình một cách hợp pháp thơng qua “chứng thƣ pháp lý”, Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai cũng nhƣ thị trƣờng bất động sản và thu các loại phí, thuế và tiền sử dụng đất.
Thông qua kết quả báo cáo thống kê và qua làm việc thực tế tại địa phƣơng, học viên nhận thấy:
- Công tác tiếp nhận và thụ lý hồ sơ về lĩnh vực đất đai của huyện diễn ra khá tốt, trả nhận đúng thời hạn, ngƣời dân có thể theo dõi quy trình làm việc thơng qua hệ thống thông tin mạng internet của huyện, đây là một biện pháp giải quyết một cách hợp lý của huyện Hóc Mơn.
- Song song với cơng tác cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân huyện còn phối hợp với Sở Thông tin và Truyền thông xây dựng phần mềm Hệ thống thông tin đất đai cấp huyện-xã để cập nhật biến động, quản lý hồ sơ sử dụng đất, cập nhật hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Công tác này đƣợc thực hiện đồng thời với kế hoạch cấp giấy chứng nhận trên nguyên tắc: cấp giấy chứng nhận đến đâu phải lập hồ sơ địa chính ngay đến đó (bao gồm các trƣờng hợp đủ điều kiện và chƣa đủ điều kiện để quản lý), đồng thời cập nhật thƣờng xuyên các biến động trên nền bản đồ số.
Tuy nhiên:
- Trong nhiều trƣờng hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cấp huyện do chậm hoặc không chuyển thông tin về biến động dẫn tới cán bộ địa chính xã khơng nắm đƣợc thay đổi và chỉnh lý vào hồ sơ địa chính.
- Công tác chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính chƣa đƣợc thực hiện đồng bộ, cụ thể trên các sổ và bản đồ địa chính chƣa có sự trùng khớp, chƣa thống nhất còn sai lệch so với thực tế. Một trong những nguyên nhân trên là do khối lƣợng công việc phải chỉnh lý nhiều tuy nhiên đội ngũ cán bộ quản lý đất đai của huyện cịn mỏng, trình độ chun mơn của các cán bộ địa chính xã hiện nay cịn hạn chế vì vậy cơng tác cập nhật chỉnh lý biến động chƣa đƣợc thực hiện thƣờng xuyên, do đó
các thơng tin trong hồ sơ địa chính chƣa đủ để cung cấp thơng tin cho thị trƣờng bất động sản.
Do đó, cần phải hồn thiện hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản trên cơ sở thiết lập đồng bộ, hiện đại hồ sơ địa chính để tạo ra một hệ thống cơ sở thơng tin đầy đủ để phục vụ quá trình quản lý Nhà nƣớc về đất đai và quản lý thị