3.1. Các nhóm giải pháp chung
3.1.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
Trong việc quản lý và sử dụng quỹ đất thƣờng xảy ra mâu thuẫn nên Nhà nƣớc đã ban hành nhiều Nghị định, Thông tƣ nhằm giải quyết các mẫu thuẫn đó. Nhƣng do các Nghị định, thông tƣ chỉ đƣợc ban hành trong thời gian ngắn để giải quyết nhanh các mâu thuẫn phát sinh nên chƣa có tính đồng bộ, thống nhất với nhau, từ đó dẫn đến việc khai thác kém hiệu quả quỹ đất đƣợc Nhà nƣớc giao. Các bộ luật nhƣ Luật Đất đai , Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật đầu tƣ, Luâ ̣t Khiếu na ̣i, tố cáo,… và các Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn thi hành thay đổi liên tục và tồn tại một số mâu thuẫn gây khó khăn trong việc lập hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ.
Ví dụ. Tính đến đầu năm 2009, ở nƣớc ta đang có 5 loại Giấy chứng nhận tồn
tại gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai năm 2003); giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở); giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (theo Luật Xây dựng); giấy chứng nhận sử dụng trụ sở thuộc sở hữu Nhà nƣớc (theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC của Bộ Tài chính). Mỡi loại giấy chứng nhận đƣợc cấp chỉ xác lập một quan hệ sử dụng hoặc sở hữu, trong khi u cầu đơn giản hố thủ tục hành chính, tập trung một đầu mối quản lý, tạo thuận lợi cho các quan hệ giao dịch về đất đai và tài sản trên đất là rất cấp thiết. Bản thân tên gọi của từng loại giấy chứng nhận cũng không đủ khả năng điều chỉnh quan hệ chung cả về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất. Việc có quá nhiều loại giấy chứng nhận và do nhiều đầu mối tham gia quản lý làm phức tạp các quan hệ xã hội liên quan đến đất đai và tài sản trên đất, gây bức xúc trong nhân dân, làm lãng phí thời gian, tiền bạc của nhân dân và Nhà nƣớc.
Do đó, cần có sự ổn định và thống nhất trong hệ thống chính sách pháp luật của Nhà nƣớc, đồng thời bổ sung và hoàn chỉnh cho đầy đủ nhằm đáp ứng yêu cầu
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng. Các bộ Luật, Nghị định, Thơng tƣ ban hành phải có sự thống nhất, và thời hạn thi hành hiệu lực lâu dài, nhằm tạo ra sự thống nhất nói chung, từ đó giải quyết đƣợc mâu thuẫn trong việc thực thi các quyết định của nhà nƣớc và thiết lập một CSDL địa chính ổn định và có tính kế thừa cao.
Luật Đất đai là một trong những đạo luật quan trọng, thu hút đƣợc sự quan tâm của toàn xã hội. Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hƣớng dẫn thi hành luật tạo nên một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa và tiến hành cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Luật và các văn bản dƣới Luật đã nhanh chóng đi vào đời sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, hiện Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn hạn chế bất cập và đã trải qua 10 năm, đến nay Luật Đất đai năm 2013 đã có hiệu lực đang trong q trình thực hiện. Do đó, cần có một số giải pháp cụ thể sau:
- Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai phải đƣợc tiến hành thƣờng xuyên, liên tục với nội dung thiết thực và hình thức phù hợp với từng đối tƣợng. Để Luật Đất đai năm 2013 thực sự đi vào cuộc sống, ngay khi có hiệu lực pháp luật, các phịng, Ban, ngành, tổ chức chính trị xã hội Thành phố và UBND các phƣờng, xã mở rộng đợt tuyên truyền, phổ biến Luật Đất đai và các văn bản hƣớng dẫn thi hành sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân trên địa bàn Thành phố, cụ thể:
+ Phòng Tƣ pháp Thành phố: phối hợp với các thành viên của Hội đồng xây dựng và triển khai thực hiện kế hoạch tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai trên địa bàn Thành phố Biên Hòa.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Thành phố: triển khai hƣớng dẫn, tập huấn các văn bản pháp luật mới về đất đai cho đội ngũ cán bộ địa chính phƣờng.
+ Phịng Văn hóa thơng tin Thành phố: tập trung tuyên truyền, phổ biến nội dung, ý nghĩa của Luật Đất đai.
+ Các Tổ chức xã hội: tổ chức tuyên truyền và thực hiện chƣơng trình phổ biến pháp luật về đất đai đến các cấp hội và hội viên, đồn viên.
- Để khắc phục đƣợc tình trạng vi phạm các quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, để Luật Đất đai năm 2013 đƣợc thực thi nghiêm chỉnh, Nhà nƣớc cần có các biện pháp sau:
+ Khẩn trƣơng tiến hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất theo Luật Đất đai 2013 trên toàn Thành phố, cấp đúng thủ tục, đúng đối tƣợng; gắn liền việc cấp GCNQSDĐ với xác định chủ sở hữu tài sản trên đất đúng quy định, nhất là quyền sở hữu nhà ở;
+ Hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai thống nhất, minh bạch và công khai, thuận tiện và cung cấp dịch vụ với chi phí thấp cho ngƣời dân dễ dàng tiếp cận; quy định hợp lý về số tiền nghĩa vụ về đất khi cấp GCNQSDĐ,…
+ Quy định thuận tiện về thủ tục, trình tự và giảm tối đa thời gian cho ngƣời dân khi thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thực hiện thủ tục hành chính một cửa và giảm các khoản thuế, lệ phí về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời dân. Về lâu dài, khi đã thực hiện xong việc cấp GCNQSDĐ 100% theo Luật Đất đai năm 2013, cần bỏ việc cấp GCNQSDĐ nhƣ một thủ tục hành chính và chỉ sử dụng GCNQSDĐ nhƣ một loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu khi cần thiết và thay vào đó là hệ thống quản lý quyền sở hữu về đất đai và tài sản là bất động sản nhƣ các nƣớc khác trên thế giới. Khi cần thiết chủ sở hữu chỉ cần đến cơ quan Nhà nƣớc để yêu cầu xác nhận hoặc thực hiện một giao dịch về tài sản và các bên chứng minh khi giao dịch đó thực hiện xong, nhà nƣớc thực hiện việc ghi nhận sự chuyển dịch về quyền là đủ.
- Xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế, vi phạm hành chính trong sử dụng đất đai,… để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật. Với quy định về giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013. Về hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đƣợc thực hiện bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền là cần thiết nhƣng không nhất thiết phải công chứng chứng thực về hợp đồng. Khi hai bên tham gia giao dịch đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu đăng ký giao dịch thì cơ quan nhà nƣớc phải nhận và hƣớng dẫn các bên thực hiện ngay các quy định trong thời hạn nhanh nhất và thu phí dịch vụ, thuế và các loại phí cơng khai để xác nhận việc đăng ký,
sau đó các bên thực hiện hợp đồng; khi thực hiện xong, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận và ghi chú sự thay đổi về chủ sử dụng đất theo quy định,...
- Các vi phạm phổ biến trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thực tế và thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng tại Tòa án cho thấy vi phạm phố biến nhất là vi phạm về hình thức.
Từ thực tiễn có thể xác định nguyên nhân chủ yếu dẫn đến vi phạm hình thức về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là:
- Thửa đất chƣa có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định để đƣợc phép chuyển nhƣợng (là phổ biến nhất);
- Thủ tục hành chính về đất quá phức tạp và việc quản lý sử dụng đất của cơ quan nhà nƣớc thiếu minh bạch và rất lỏng lẻo;
- Quá tốn kém khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục về hợp đồng;
- Không xử lý nghiêm và đúng pháp luật các hành vi trốn thuế và xử lý hành chính giao dịch giả tạo nhằm mục đích lách quy định của pháp luật, các hành vi khác vi phạm luật đất đai…
- Các hành vi giả mạo giấy tờ chƣa phát sinh hậu quả, nên chƣa bị truy cứu trách nhiệm hình sự dẫn đến thiếu sự nghiêm minh pháp luật, tạo kẻ hở cho các đối tƣợng lợi dụng.
Từ thực tiễn trên đƣa ra giải pháp cho Thành phố Biên Hòa nhƣ sau:
- Việc cấp Giấy chứng nhận: Luật Đất đai và các Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn không bắt buộc ngƣời đăng ký phải nộp giấy xác nhận tình trạng hơn nhân gia đình. Do đó, đề nghị chủ sử dụng bổ sung Giấy tờ này nhằm tránh phát sinh tranh chấp tài sản về sau.
- Những trƣờng hợp sử dụng đất mà không đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, không đăng ký biến động quyền sử dụng đất, đăng ký không đúng loại đất, không đăng ký khi chuyển mục đích sử dụng đất, khơng đăng ký gia hạn sử dụng đất khi hết hạn sẽ bị phạt tiền từ 200.000 đồng đến 10.000.000 đồng tùy theo đối tƣợng sử dụng là hộ gia đình cá nhân hay tổ chức, cơ sở tôn giáo theo quy định tại Điều 15 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ.
- UBND phƣờng, xã không xác nhận hoặc chứng thực bất kỳ hình thức chuyển nhƣợng đất bằng giấy tay.
- Cần đo đạc chỉnh lý bản đồ, cập nhật biến động để thống nhất cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác cấp Giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính.
- Trƣớc khi thực hiện các quyền giao dịch, tránh phát sinh hậu quả tốt nhất ngƣời dân liên hệ cơ quan quản lý nhà nƣớc để tìm hiểu thông tin về giấy chứng nhận (giấy tờ thật giả, có tranh chấp hay khơng, có bị kê biên ...). Cần chuyển cho cơ quan điều tra xử lý những trƣờng hợp giả mạo giấy tờ và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật.