CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.3 Thực trạng quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Hoàng
2.3.1 Hướng dẫn và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất lý, sử dụng đất
Thực hiện Chỉ thị số 06/2014/CT-TTg ngày 09/12/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013, UBND quận đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo, hướng dẫn cho các địa phương trong quận thực hiện việc quản lý đất đai. Cụ thể: Quận ủy đã ban hành chương trình số 03/CTr/QU ngày 15/4/2015 về việc đẩy mạnh công tác quản lý đất đai, quản lý đô thị, trật tự xây dựng giai đoạn 2015-2020; Quận ủy có Chỉ thị số 02/CT-QU ngày 31/5/2015 về việc đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, Chỉ thị số 04/CT-QU ngày 25/10/2015 về việc tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng trong công tac quản lý đất đai trên địa bàn Quận. Chỉ thị số 26/CT- QU ngày 02/11/2015 của Quận ủy Hoàng Mai về tăng công tác quản lý đô thị hướng tới các ngày lệ lớn của cả nước, Kế hoạch số 120/KH-UBND, ngày 12/11/2015 của UBND Quận về tổ chức thực hiện xử lý vi phạm trong quản lý đất đai, trật tự xây dựng, quản lý đô thị. [19]
Bên cạnh đó UBND Quận, Phịng Tài ngun và Mơi trường cũng tổ chức nhiều hội nghị tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ trong ngành và cấp phường. Tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai qua nhiều hình thứ như: hội nghị, tiếp dân, trợ giúp pháp lý, lồng ghép các chương trình, đài, báo, phương tiện thơng tin đại chúng … Kiểm tra rà soát các văn bản đảm bảo đúng quy định pháp luật. Bãi bỏ các văn bản chồng chéo, hết hiệu lực.
2.3.2 Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính
Đo đạc, lập bản đồ địa chính: Quận Hoàng Mai được thành lập trên cơ sở 09 xã của huyện Thanh Trì và 05 phường của Quận Hai Bà Trưng. Tổng diện tích tự nhiên năm 2015 là 4032,3890 ha trong đó diện tích đã đo đạc lập bản đồ địa chính là 3940,0721 ha theo ba loại tỷ lệ bản đồ được đo vẽ giai đoạn 1994 – 1996, cụ thể là:
- Với 09 xã tách từ huyện Thanh Trì thì có 02 loại tỷ lệ bản đồ: + Bản đồ tỷ lệ 1/500: diện tích đo đạc là 1908,3350 ha (đất thổ cư).
+ Bản đồ tỷ lệ 1/1000: diện tích đo đạc là 1603,7724 ha (đất nơng nghiệp). Với 05 phường tách ra từ quận Hai Bà Trưng: có đồng nhất một loại bản đồ tỷ lệ 1/200: diện tích đo đạc là 427,9647 ha.
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất các cấp đã được xây dựng hoàn chỉnh qua các đợt kiểm kê đất đai và đã xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 (theo Chỉ thị số 618/CT-TTg). Từ năm 2005 đã thiết lập hoàn chỉnh hệ thống bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp phường, quận bằng công nghệ số.
Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất: Được xây dựng thông qua việc lập kế hoạch sử dụng đất của quận, phường.
2.3.3 Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất
Năm 2013 UBND Thành phố Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2015 – 2020 của Quận Hoàng Mai. Từ khi quận Hoàng Mai đi vào hoạt động (01/1/2004), Thành phố chỉ đạo Sở quy hoạch kiến trúc phối hợp với UBND Quận tiến hành lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch chung về phát triển đô thị của Quận) và được Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 2125/2015/QĐ-UB ngày 16/12/2015. Năm 2014, UBND quận Hoàng Mai đã tổ chức triển khai lập kế hoạch sử dụng đất giai đoạn (2015 – 2020) của UBND quận và được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 2258/QĐ- UBND ngày 14/5/2015.
Từ khi thành lập Quận đến nay, UBND quận Hoàng Mai rất quan tâm đến công tác lập quy hoạch. Hiện nay, trên địa bàn quận và các phường đều đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất và quy hoạch chung xây dựng chi tiết ở tỷ lệ 1/2000. Hàng năm các phường và quận đều lập kế hoạch sử dụng đất làm cơ sở để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất. Việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tuy có nhiều tiến bộ, song tỷ lệ thực hiện còn hạn chế ở một số loại đất.
2.3.4 Giao đất, cho thuê đất
Giao đất: Thực hiện Luật Đất đai và Nghị định 64/NĐ-CP của Chính phủ về việc giao đất lâu dài ổn định cho nhân dân, dưới sự chỉ đạo của Thành ủy, UBND Thành phố, Quận đã tiến hành công tác giao đất cho các đối tượng sử dụng đất trên
địa bàn, trong đó:
- Giao đất khơng thu tiền sử dụng đất cho 288 tổ chức là 618,0 ha. - Giao đất có thu tiền sử dụng đất cho 66 tổ chức là 116,7 ha.
Cho thuê đất: Đến nay, UBND quận đã cho 91 tổ chức thuê đất. Tổng diện tích cho thuê đất là 83,9 ha.
Thu hồi đất: Công tác thu hồi đất cũng được UBND quận tiến hành rất kiên quyết và kịp thời, đáp ứng những dự án lớn trên địa bàn như Dự án cầu Thanh trì và đường vành đai 2,5, vành đai 3, các khu đơ thị.
Nhìn chung khó khăn tồn tại lớn nhất trong cơng tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất là việc đền bù GPMB và việc tổ chức thực hiện công tác đền bù do trên địa bàn Quận chưa thống nhất quy trình và giá đền bù. Việc thu hồi đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất trái pháp luật và giải tỏa thực hiện cơng trình được tiến hành thường xuyên. Song vấn đề thu hồi đất của hộ gia đình để xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị thuộc các dự án trọng điểm vẫn cịn chậm do nhiều ngun nhân. Trong đó có nguyên nhân về định giá đất cịn thấp, cơng tác đền bù còn chưa hợp lý và thống nhất, thời gian đền bù, giải tỏa kéo dài làm chậm tiến độ đầu tư và trong cùng một thời gian có nhiều dự án triển khai trên địa bàn với quy mô tương đối lớn.
2.3.5 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đến nay trên địa bàn Quận có 01 Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận. Hệ thống hồ sơ, quản lý hồ sơ được chuẩn hóa theo đúng quy định.
Công tác cấp GCNQSDĐ ở được Quận ủy, HĐND, UBND Quận đặc biệt quan tâm, chỉ đạo kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn, cụ thể: Quận ủy đã ban hành Chỉ thị số 02/CT-QU ngày 31/5/2015 về việc đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở; Trên cơ sở Chị thị của Quận ủy, HĐND Quận đã có Nghị quyết chuyên đề số 13/2015/NQ-HĐND ngày 05/7/2015 về việc thực hiện nhiêm vụ cấp GCNQSDĐ ở. Thực hiện văn bản số 266/UB- TNMT ngày 15/3/2013 của UBND quận về tổ chức thực hiện thống kê, rà soát phân loại hồ sơ cấp GCN. [19]
ngày 17/7/2013. Phịng Tài ngun Mơi trường đã tham mưu UBND quận ban hành Quyết định số 4444/QĐ-UBND ngày 23/8/2013 quy định về việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận. Đến nay UBND 14 phường đã cơ bản hồn thành cơng tác rà sốt, thống kê, phân loại hồ sơ cấp GCN trên địa bàn phường theo tiến độ đồng thời đăng ký chỉ tiêu phấn đấu Kế hoạch cấp GCN năm 2015 cụ thể:
* Tổng số Hồ sơ kê khai trên địa bàn quận là 52.429 hồ sơ. Trong đó:
- Tổng số hồ sơ cần phải cấp: 46.685 hồ sơ, đến nay đã cấp được 44.361 GCN, đạt tỷ lệ 95,02% số GCN cần cấp.
- Tổng số hồ sơ chưa cấp GCN trên địa bàn quận là 8.068 hồ sơ. Trong đó: + Hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN: 221 hồ sơ.
+ Hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp GCN: 2.076 hồ sơ. + Hồ sơ không đủ điều kiện cấp: 5.771 hồ sơ.
* Số hồ sơ đăng ký chỉ tiêu mới năm 2013 là: 221 GCN. - Chỉ tiêu được giao đầu năm 2013 là: 123 GCN.
- Chỉ tiêu phấn đấu là: 98 GCN
Nhìn chung cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai của Quận được triển khai khá tốt. Chất lượng thống kê, kiểm kê đất đai của quận từng bước được nâng cao công tác này là tài liệu quan trọng, phục vụ đắc lực trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận.
2.3.6 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định chế độ, chính sách về quản lý, sử dụng đất đai quản lý, sử dụng đất đai
Từ khi thành lập Quận năm 2003 đến nay, UBND Quận đã xây dựng kế hoạch số 34a/KH-UB ngày 30/03/2014 về tăng cường công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng và xử lý các trường hợp vi phạm về đất đai, xây dựng trên địa bàn Quận xử lý các vi phạm trong quản lý đất đai, trật tự xây dựng, đồng thời UBND Quận thành lập các đoàn kiểm tra liên ngành tiến hành kiểm tra, thanh tra về công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng, công tác cấp GCN quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu
vi phạm về pháp luật đất đai, cụ thể như: Giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sử dụng đất sai mục đích được giao, vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhiều diện tích đất nơng nghiệp cịn để hoang hóa hoặc sử dụng kém hiệu quả cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất ở có nhiều sai phạm.[19]
2.3.7 Quản lý, phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Hiện nay, Trung tâm Phát triển Quỹ đất của quận đã được thành lập và ngồi ra trên địa bàn quận cịn có các tổ chức tư vấn về bất động sản. tuy nhiên, thị trường bất động sản trên địa bàn quận nói chung và thị trường chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cịn mang tính tự phát. Cơ chế vận hành, quản lý Nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản hiện cịn gặp nhiều khó khăn, chủ yếu phụ thuộc vào khả năng cung, cầu trên thị trường chuyển QSDĐ.
2.3.8 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được UBND Quận quan tâm thông qua việc quản lý, giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng đất…, góp phần bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất và nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, trong những năm qua là thời điểm giá đất tăng cao, vì vậy tình trạng chuyển nhượng đất không đúng theo quy định của pháp luật diễn ra phổ biến, tình trạng tự chuyển mục đích sử dụng đất nhưng khơng đăng ký với cơ quan có thẩm quyền dẫn đến tình trạng quản lý sử dụng đất đai rất khó khăn.
2.3.9 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai trong quản lý và sử dụng đất đai
Trong vài năm trở lại đây trên địa bàn Quận triển khai nhiều cơng trình phát triển kinh tế, cơng trình an sinh xã hội cùng với gia trị đất đai tăng nhanh nên việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm đất đai ngày càng phổ biến, trong đó: chủ yếu la tranh chấp lấn chiếm đất đai trong nội bộ nhân dân và khiếu nại khi thu hồi đất, bồi thường GPMB. Tuy nhiên được sự quan tâm của các cấp, các ngành công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai được duy trì thường xuyên và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Xử lý kịp thời, dứt điểm hạn chế tình
trạng tồn đọng đơn thư, kéo dài sự vụ. [19]
2.4. Đánh giá thực trạng cơng tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng của một số
dự án trên địa bàn Quận Hoàng Mai
2.4.1 Giới thiệu khái quát về 02 Dự án nghiên cứu
a. Dự án khu đô thị tại Ao Sào, phường Thịnh Liệt (Dự án 1)
Tên dự án: Dự án khu đô thị tại Ao Sào, được bắt đầu triển khai từ 2011 Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Lũng Lô 5
* Tổng diện tích thu hồi: 86.276,2 m2, trong đó: - Đất ở: 6431,5 m2 (chiếm 7,4 %).
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm: 41.109,6m2 (chiếm 47,6%). - Đất nông nghiệp do UBND phường quản lý: 25.879,3m2 (chiếm 29%) - Đất phi nông nghiệp khác do UBND phường quản lý: 12.855,8m2 (chiếm 14,9%).
* Vị trí xây dựng: Phường Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai * Mục tiêu, ý nghĩa của dự án:
Cụ thể hóa quy hoạch chi tiết quận Hoàng Mai, tỉ lệ 1/2000 và chi tiết Khu vực Phường Thịnh Liệt, tỷ lệ 1/2000 đã được UBND thành phố phê duyệt
Cân đối các nhu cầu về đất đai để khai thác hiệu quả và hợp lý quỹ đất hiện có, phát triển đơ thị và tạo quỹ đất cho nhu cầu hạ tầng xã hội, nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và các nhu cầu khác của thành phố, phù hợp với quy hoạch được phê duyệt.
Làm cơ sở pháp lý để lập dự án đầu tư xây dựng theo đúng quy định hiện hành về quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố. Tạo điều kiện để chủ đầu tư và cộng đồng tham gia vào quá trình xây dựng một khu đơ thị văn minh, hiện đại, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của Quận.
Hình 2.2. Hình ảnh địa điểm GPMB dự án di chuyển các hộ dân ra khỏi Khu đơ thị tại Ao Sào
Hình 2.3. Hình ảnh thi cơng xây dựng khu đơ thị tại Ao Sào
Khu chức năng đô thị Ao Sào, phường Thịnh Liệt có tổng diện tích 86.276,2
m2, tổng quy mơ dân số khoảng 2.115 người. Phía đơng giáp đường quy hoạch có
đơng nam giáp đường quy hoạch có mặt cắt rộng 30m và các phía cịn lại giáp khu dân cư hiện có.
Theo quy hoạch, đất xây dựng cơng trình cơng cộng có diện tích 2.771m2. Trong 48.755m2 để xây dựng nhà ở có 16.596m2 xây dựng nhà cao tầng, 19.549m2 làm nhà thấp tầng, 2.165m2 đất dành để làm bãi đỗ xe... Khu Ao Sào được tổ chức không gian kiến trúc và cảnh quan: cơng trình cơng cộng được bố trí ở góc đường có mặt cắt rộng 30m với đường 13,5m, với nhà văn hoá, câu lạc bộ... chiều cao 3 tầng. Dọc theo các trục đường lớn từ bắc xuống nam bố trí các cơng trình cao 9 - 17 tầng, tận dụng tối đa không gian cây xanh, mặt nước, công viên. Tầng cao được giảm dần về phía tây và tây nam.
Phía tây và tây nam khu này giáp sơng Sét và thơn Giáp Tứ, bố trí các biệt thự; phía giáp sơng Sét tận dụng hành lang cách ly sơng Sét bố trí dải cây xanh tạo cảnh quan và kết hợp bãi đỗ xe tập trung. Đường nhánh có mặt cắt 17,5 và 13,5m.
Bản quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị do Trung tâm tư vấn - thiết kế Tây Hồ (Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ) lập và Cơng ty Xây dựng Lũng Lơ (Bộ Quốc phịng) làm chủ đầu tư.
b. Dự án cải tạo hai bên bờ sông Lừ thuộc địa bàn phường Định Cơng, Hồng