1.2.6 .Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Malayxia
2.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
2.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
2.3.6.1.Những thành tựu chủ yếu
- Trong việc thực hiện quản lý đất đai nói chung và các quyền sử dụng đất nói riêng ln được các cấp Uỷ Đảng, chính quyền từ tỉnh đến huyện quan tâm chỉ đạo sát sao, chính quyền xã, thị trấn nghiêm túc thực hiện vì vậy cơng tác Quản lý nhà nước về đất đai những năm gần đây dần đi vào nề nếp, đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển của thị trường đất đai nói chung và nhu cầu thiết yếu về thực hiện QSDĐ của cơng dân nói riêng.
- Thực hiện cơ chế một cửa nên các thủ thục hành chính đều được niêm yết cơng khai tại trụ sở UBND huyện và xã, thị trấn để người dân tiện theo dõi, làm cơ sở thực hiện. Việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân đã dần đi vào nề nếp cụ thể như sau:
+ Trong số việc thực hiện các quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép thì trên địa bàn Kim Động các hộ gia đình cá nhân chủ yếu thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp trong đó việc thực hiện các quyền chủ yếu diễn ra đối với đất ở, những năm gần đây các quyền thực hiện đối với đất nông nghiệp diễn ra tương đối sôi động.
+ Việc thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng đã được người dân quan tâm và chấp hành tương đối đầy đủ các thủ tục theo quy định. Số lượng hồ sơ ở biểu 2.4 về tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của huyện Kim Động giai đoạn 2011 – 2016 cho thấy năm 2015 - 2016 số vụ chuyển nhượng ít hơn năm 2011 – 2014 nguyên nhân do vẫn bị ảnh hưởng bởi sự trầm lắng của thị trường bất động sản và một phần do tâm lý chờ đợi những dự án phát triển khu dân cư mới hấp dẫn hơn (UBND tỉnh chỉ đạo các xã khi lập quy hoạch xây dựng nông thôn mới, đưa khoảng 3ha làm thủ tục đấu giá đất tạo nguồn kinh phí
phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng). Đồng thời do điều kiện kinh tế phát triển, đời sống của người dân ổn định nên nhu cầu mua bán đất có xu hướng giảm.
+ Người dân đã ý thức được trách nhiệm và quyền lợi của cá nhân trong các giao dịch đất đai như: đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì khi thực hiện các quyền thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng phải hoàn tất các thủ tục để người nhận đất có được giấy chứng nhận QSDĐ.
+ Hiện nay trên địa bàn huyện đang triển khai cấp giấy chứng nhận theo dự án VLAP, do vậy người dân phải đổi giấy chứng nhận đã cấp những năm trước đây từ cũ sang mới. Theo dự án VLAP, hệ thống lưu trữ được thể hiện trên máy nên thuận tiện cho việc tra cứu thông tin đất đai theo nhu cầu của người dân khi thực hiện các QSDĐ.
2.3.6.2.Những hạn chế và nguyên nhân a) Những hạn chế:
Việc thực hiện các QSDĐ tại huyện Kim Độngcũng gặp những khó khăn và hạn chế như sau:
- Tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động có sự khác nhau giữa các xã, thị trấn. Có xã, thị trấn việc thực hiện các QSDĐ diễn ra sơi động nhưng có xã lại trầm lắng. Tại thị trấn Lương Bằng, xã Chính Nghĩa và một số xã khác là những nơi có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, các ngành thương mại công nghiệp dịch vụ phát triển nên việc thực hiện các QSDĐ diễn ra tương đối sôi động. Các xã Nhân La, Vũ Xa, Vĩnh Xá,... các QSDĐ diễn ra ít là do các xã kinh tế chủ yếu là thuần nơng, có một số hộ bn bán nhỏ lẻ. Điều này phản ánh sự chênh lệch không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và phát triển sản xuất kinh doanh giữa các xã thị trấn trong huyện.
- Trong thực tế các QSDĐ cho thấy chỉ có quyền thế chấp do yêu cầu của các chủ sử dụng đất bắt buộc phải khai báo với cơ quan Nhà nước nên người dân thực hiện nghiêm túc các thủ tục (trừ trường hợp cá biệt thế chấp giữa cá nhân với cá nhân thì khơng làm thủ tục mà chỉ viết tay). Vẫn có trường hợp việc thực hiện các
QSDĐ chưa hoàn tất thủ tục đặc biêt là đất nơng nghiệp. Ví dụ như người sử dụng đất nông nghiệp cho người khác sử dụng có thời hạn họ chỉ viết tay mà khơng khai báo vì khi cần thì họ lại lấy đất để sản xuất.
- Trong quá trình giải quyết hồ sơ cịn thiếu sự phối hợp thống nhất giữa các phịng chun mơn.
- Trình tự thủ tục khai báo khi thực hiện các quyền sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp. Người dân cịn phải qua nhiều cơng đoạn. Cán bộ trực tiếp thực hiện và quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn thiếu về số lượng (Văn phòng đăng ký quyến sử dụng đất huyện người ít) và có trường hợp trình độ chun mơn cịn yếu đặc biệt là cán bộ địa chính xã, có xã cán bộ địa chính ln có sự thay đổi nên ảnh hưởng đến cơng việc theo dõi quản lý hồ sơ địa chính khơng được thường xuyên.
- Đa số người dân khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ chỉ hiểu biết một phần, chưa nắm hết quy trình thực hiện các thủ tục hành chính nguyên nhân chủ yếu do việc tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật về QSDĐ đến người dân còn hạn chế, hiệu quả chưa cao.
- Các hoạt động về QSDĐ diễn ra thường xuyên với số lượng lớn do Văn phòng đăng ký QSDĐchịu trách nhiễm xử lí nhưng văn phịng người ít mà cơng việc quá nhiều dẫn đến thời gian xử lí có trường hợp cịn kéo dài, xong hồ sơ lại chuyển lên Văn phịng đăng kí tỉnh trình Sở Tài nguyên và môi trường ký giấy chứng nhận nên giải quyết chuyển QSDĐ cũng có phần bị ảnh hưởng.
- Trên địa bàn huyện dự án VLAP đã đo đạc xong đất ở và đất nông nghiệp. Nhưng việc xét cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo số liệu đo đạc của dự án còn chậm. Nguyên nhân do nhiều hộ gia đình làm ăn xa nhà, nên gặp khó khăn trong việc đăng ký kê khai. Nhiều hộ gia đình mua đất trái thẩm quyền do thôn, xã bán những năm trước đây khơng cịn lưu giữ được giấy tờ, phiếu thu tiền để chứng minh đã nộp tiền vào ngân sách Nhà nước, các hộ có những hộ tự ý đổi đất nơng nghiệp cho nhau nhưng chưa làm thủ tục cũng gây khó khăn cho việc xét duyệt dẫn đến việc cấp đổi giấy chứng nhận cho các hộ chậm gây ảnh hưởng đến việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
- Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư phải giải phóng mặt bằng để thu hồi đất xây dựng cơ sở hạ tầng và thực hiện dự án thì người sử dụng đất có quyền được bồi thường nhưng việc thực hiện giải phóng mặt bằng đối với đất ở vẫn có tình trạng người dân khiếu nại về giá bồi thườngdo tỉnh ban hành và giá đất ở trên thực tế chênh lệch lớn làm cho quyền lợi của người sử dụng đất có lúc chưa được đảm bảo.
b)Nguyên nhân của hạn chế
+ Nguyên nhân khách quan
- Pháp luật đất đai nói chung và những quy định về việc thực hiện các QSDĐ nói riêng cịn chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Một bộ phận nhân dân chưa nắm bắt được thay đổi về các khoản thu phí theo quy định như: khơng thu thuế chuyển QSDĐ mà thay vào đó là thuế thu nhập cá nhân của người có đất chuyển quyền, lệ phí trước bạ nhà đất giảm từ 1% xuống còn 0,5%; một số trường hợp cán bộ địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay đã hết hiệu lực thi hành.
- Trình tự thủ tục khai báo về việc thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất còn phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều cơng đoạn. Các cơ quan chun mơn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng.
- Các hoạt động về QSDĐ là những giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên với giao dịch lớn do Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm giải quyết nhưng do văn phịng người ít, cơng việc nhiều nên có trường hợp cịn gây ách tắc trong giải quyết.
- Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng bằng do đó chưa khuyến khích được người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước.
cơ quan Nhà nước, họ tin tưởng nhau là chính, họ tự điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, người quen. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách này tuy có mặt tốt là giữ được sự đồn kết trong cộng đồng làng xã xưa kia, nhưng ngày nay trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ ngày càng mở rộng vượt ra khỏi làng xã thì sự tin tưởng khơng cịn phù hợp nó có thể trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những vụ tranh chấp khiếu nại về đất đai.
- Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính xã, thị trấn đã gây khó khăn cho việc quản lý theo dõi liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.
- Hồ sơ địa chính đo vẽ trước năm 1993 của một số xã bị thất lạc hoặc không đầy đủ, việc cấp đất trái thẩm quyền khơng có hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cịn gặp nhiều khó khăn.
- Cơng tác tổ chức quản lý nhà nước về việc thực hiện QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) còn hạn chế, chưa được đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên.
- Số lượng cán bộ của Văn phòng đăng ký QSDĐ quá mỏng trong khi hồ sơ giao dịch của công dân lại quá nhiều.
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG,TỈNH HƢNG YÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2020