Đơn vị: vụ STT ĐV hành chính Năm Tổng số 2011 2012 2013 2014 2015 2016 01 Toàn Thắng 31 28 16 44 32 35 186 02 Nghĩa Dân 36 39 15 50 30 46 216 03 Ngũ Lão 25 21 14 30 17 27 144 04 Vĩnh Xá 23 20 12 24 20 26 125 05 Chính Nghĩa 45 35 24 40 60 52 256 06 Nhân La 10 8 10 8 10 7 53 07 Lương Bằng 56 68 75 67 59 70 395 08 Song Mai 30 36 10 44 25 40 185 09 Hiệp Cường 38 45 48 56 52 60 299 10 Đồng Thanh 35 32 42 40 51 38 238 11 Thọ Vinh 30 45 36 48 37 52 248 12 Phú Thịnh 43 54 51 59 47 66 320 13 Hùng An 47 43 42 60 47 39 278 14 Ngọc Thanh 52 48 43 46 52 51 292 15 Mai Động 53 47 46 40 42 57 285 16 Đức Hợp 41 52 48 65 47 60 313 17 Vũ Xá 20 18 10 24 13 20 105 Toàn huyện 615 639 542 745 641 746 3.938
(Nguồn: Tổng hợp số liệu tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Kim Động)
Qua bảng 2.11 cho thấy trong giai đoạn 2011 - 2016 có 3.938 vụ thế chấp QSDĐ trong đó thị trấn Lương Bằng có 395 vụ. Đây là trung tâm phát triển văn hóa – kinh tế - xã hội của huyện đồng thời có khu cơng nghiệp tập trung ở Lương Bằng do vậy số hộ có nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh dịch vụ là tương đối lớn. Ngồi ra cịn 2 xã Phú Thịnh có 320 vụ và xã Đức Hợp có 313 vụ, 2 xã này
nằm ven đê sơng Hồng có diện tích đất bãi nhiều, có làng nghề tiểu thủ cơng nghiệp phát triển do vậy việc vay vốn để đầu tư phát triển sản xuất – kinh doanh và ngành nghề tiểu thủ công nghiệp diễn ra tương đối mạnh. Thấp nhất là xã Nhân La có 53 vụ. Đây là xã thuần nông, xa khu trung tâm huyện đồng thời là xã có địa bàn nhỏ (xã có 2 thơn) nên chỉ có 53 vụ vay vốn để phát triển kinh tế trang trại và kinh doanh nhỏ lẻ.
Trong giai đoạn này việc thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Kim Động tương đối lớn. Nguyên nhân từ năm 2011 - 2016 số hộ thế chấp diễn ra nhiều vì trên địa bàn huyện có một số dự án khu dân cư mới đã hoàn thành và đi vào hoạt động, trong khu dân cư việc xây dựng nhà ở được phát triển và nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh dịch vụ, chuyển đổi ngành nghề cho các lao động trẻ được tăng cao và sau dồn thửa đổi ruộng một số hộ chuyển đổi đất nông nghiệp thành những mơ hình trang trại cũng cần vay vốn để sản xuất.
2.3.4.2. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại 3 xã, thị trấn làm điểm điều tra
Trong số 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn thì có 37 hộ tham gia thế chấp QSDĐ trong đó có 13 hộ thế chấp 2 lần nâng tổng số vụ thế chấp QSDĐ là 50 vụ. Tất cả 50 vụ đều thế chấp bằng đất ở, thời hạn thế chấp chủ yếu là 1 – 12 tháng (38 vụ). Thế chấp từ 1-3 năm (12 vụ). Có 2 vụ thế chấp với cá nhân nên chỉ cần giấy viết tay có người làm chứng vì thủ tục vay tiền nhanh gọn. Còn lại 48 vụ thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp & phát triển nơng thơn và tổ chức tín dụng. Các trường hợp thế chấp ở biểu trên đều có giấy chứng nhận QSDĐ và thực hiện thủ tục đăng ký đầy đủ theo quy định (Bảng 2.12).
Bảng 2.12: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu
Đơn vị: vụ Chỉ tiêu Thị trấn Lƣơng Bằng Xã Chính Nghĩa Xã Tồn Thắng Tổng số I/ Tổng số vụ thế chấp( vụ) 20 16 14 50 1/ Đất ở 20 16 14 50 2/ đất nông nghiệp - - - - II/ Diện tích ( m2) 4.025 3.209 2.400 9.634
III/ Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
1/Hoàn tất các thủ tục ( vụ) 20 15 13 48
2/Giấy viết tay - - - -
3/Giấy viết tay ( có người làm chứng) - 1 1 2
IV/ Thực trạng giấy tờ 1/Có Giấy chứng nhận QSDĐ 20 16 14 50 2/Có Giấy tờ hợp lệ khác - - - - 3/Khơng có giấy tờ - - - - V/ Thời hạn cho thế chấp Từ 1 -12 tháng 15 12 11 38 Từ 1 – 3 năm 5 4 3 12 Trên 3 năm - - - -
(Nguồn:Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Trên thực tế việc thực hiện các QSDĐ như quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất do yêu cầu bắt buộc phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin thế chấp mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn. Qua điều tra ở 3 xã, thị trấn trong số 50 vụ thế chấp chỉ có 2 vụ khơng làm thủ tục khai báo vì 2 trường hợp này là vay vốn của tư nhân. Mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn các tổ chức tín dụng nhưng thủ tục đơn giản, nhanh chóng hơn và
khơng nhất thiết phải có giấy chứng nhận nên người dân vẫn thế chấp để vay vốn. Qua số liệu bảng phụ lục 03, về lý do thế chấp quyền sử dụng đất trong tổng số 50 trường hợp thế chấp, bảo lãnh có 36 vụ (chiếm 72%) thế chấp để vay vốn sản xuất kinh doanh; có 14 vụ (chiếm 28%) thế chấp vì những lý do khác. Những hộ sử dụng quyền thế chấp hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc kinh doanh dịch vụ nên cần vốn làm ăn. Việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh là hoạt động thường xuyên, liên tục và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Trên thực tế phần lớn số người được hỏi đều cho rằng trong các quyền sử dụng đất thì quyền thế chấp là quan trọng nhất, điều này phản ánh xu thế hiện nay người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống.
2.3.5. Tổng hợp ý kiến của 105 hộ dân ở 3 xã, thị trấn về việc thực hiện các QSDĐ
Tổng hợp ý kiến của 105 hộ dân về việc thực hiện các QSDĐ (kết quả chi tiết được thể hiện ở bảng phụ lục 04), cụ thể như sau:
2.3.5.1 Giá đất trên thị trường
Có 23,81% số hộ trả lời cho là cao, những hộ này chủ yếu là các hộ thuần nông đối với họ mức giá ở thị trường như vậy là cao. Đối với các hộ kinh doanh phi nông nghiệp và các hộ thuần nông ở gần mặt đường cho rằng: Tiềm năng ở khu vực Kim Đơng có khả năng phát triển nên 42% số hộ cho là vừa phải, 36,19% cho là thấp.
2.3.5.2. Thủ tục thực hiện các QSDĐ
Hiện nay huyện Kim Động cũng như các địa phương khác đang tích cực cải cách để thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan đến đất đai đơn giản nhất, nhanh nhất nhưng vẫn đảm bảo quản lý chăt chẽ theo đúng quy định của pháp luật. Do vậy, khi điều tra 105 hộ có 15,42% số hộ trả lời là đơn giản; 35,21% cho là phức tạp và 49,53% cho là bình thường.
2.3.5.3. Thời gian hoàn thành các thủ tục thực hiện các QSDĐ
cho là bình thường; 51,43 cho là dài và 7,45% cho là rất dài.
2.3.5.4. Văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ
Trong 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn có 13,32% số hộ trả lời là dễ hiểu; 50,48% cho là hiểu được; 34,30% cho là khó hiểu và 1,90% cho là rất khó hiểu.
2.3.5.5. Khả năng thực hiện các quy định
Trong 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn có 15,24% số hộ trả lời là dễ thực hiện; 55,24% trả lời thực hiện được; 29,52% cho là khó thực hiện.
2.3.5.6. Về phí, lệ phí thuế chuyển QSDĐ
Trong 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn có 40% số hộ trả lời là cao; 49,53% số hộ trả lời là vừa phải; 9,52% số hộ cho là thấp và 0,95% cho là quá thấp.
2.3.5.7. Về cán bộ thực hiện
Trong 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn có 11,43% sơ hộ được hỏi cho là nhiệt tình; 54,29% trả lời là đúng mực; 34,28% cho là ít nhiệt tình.
2.3.5.8. Về vay vốn ngân hàng
Trong 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn có 41,90% sơ hộ trả lời là dễ dàng; 39,04% cho là vay được; 15,24% cho là khó vay và 3,82% cho là rất khó vay.
2.3.5.9. Về tìm kiếm thơng tin và giao dịch trong việc chuyển nhượng QSDĐ
Trong 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn có 8,57% trả lời là dễ dàng; 43,81% cho là tìm được; 44,76% trả lời là khó tìm và 2,86% là rất khó tìm.
2.3.5.10. Rủi ro khi giao dịch
Trong 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn có 8,57% trả lời là rất sợ; 12,38% trả lời là sợ; 29,52% trả lời ít sợ và 49,53% trả lời khơng sợ.
2.3.5.11. Lo chính sách đất đai thay đổi
Trong 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn có 0,96% cho rằng rất sợ; 6,67% cho là sợ; 30,47% là ít sợ và 65% là không sợ.
2.3.5.12. Lo ngại về nguồn thu thay đổi
Trong 105 hộ điều tra ở 3 xã, thị trấn đây là những hộ thuần nơng nghèo hoặc trung bình nên có 4,77% cho là rất sợ; 12,38% cho là sợ. Còn những hộ đang có thu nhập ổn định từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nên đối
với họ sản xuất nông nghiệp chỉ để cầm chừng giữ đất hoặc để tự cung cấp lương thực cho gia đình và để chăn ni nên có 53,33% trả lời khơng sợ và 29,52% số hộ trả lời là ít sợ.
2.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Kim Động, tỉnh Hƣng Yên đình, cá nhân tại huyện Kim Động, tỉnh Hƣng Yên
2.3.6.1.Những thành tựu chủ yếu
- Trong việc thực hiện quản lý đất đai nói chung và các quyền sử dụng đất nói riêng ln được các cấp Uỷ Đảng, chính quyền từ tỉnh đến huyện quan tâm chỉ đạo sát sao, chính quyền xã, thị trấn nghiêm túc thực hiện vì vậy cơng tác Quản lý nhà nước về đất đai những năm gần đây dần đi vào nề nếp, đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển của thị trường đất đai nói chung và nhu cầu thiết yếu về thực hiện QSDĐ của cơng dân nói riêng.
- Thực hiện cơ chế một cửa nên các thủ thục hành chính đều được niêm yết cơng khai tại trụ sở UBND huyện và xã, thị trấn để người dân tiện theo dõi, làm cơ sở thực hiện. Việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân đã dần đi vào nề nếp cụ thể như sau:
+ Trong số việc thực hiện các quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép thì trên địa bàn Kim Động các hộ gia đình cá nhân chủ yếu thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp trong đó việc thực hiện các quyền chủ yếu diễn ra đối với đất ở, những năm gần đây các quyền thực hiện đối với đất nông nghiệp diễn ra tương đối sôi động.
+ Việc thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng đã được người dân quan tâm và chấp hành tương đối đầy đủ các thủ tục theo quy định. Số lượng hồ sơ ở biểu 2.4 về tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của huyện Kim Động giai đoạn 2011 – 2016 cho thấy năm 2015 - 2016 số vụ chuyển nhượng ít hơn năm 2011 – 2014 nguyên nhân do vẫn bị ảnh hưởng bởi sự trầm lắng của thị trường bất động sản và một phần do tâm lý chờ đợi những dự án phát triển khu dân cư mới hấp dẫn hơn (UBND tỉnh chỉ đạo các xã khi lập quy hoạch xây dựng nông thôn mới, đưa khoảng 3ha làm thủ tục đấu giá đất tạo nguồn kinh phí
phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng). Đồng thời do điều kiện kinh tế phát triển, đời sống của người dân ổn định nên nhu cầu mua bán đất có xu hướng giảm.
+ Người dân đã ý thức được trách nhiệm và quyền lợi của cá nhân trong các giao dịch đất đai như: đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì khi thực hiện các quyền thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng phải hồn tất các thủ tục để người nhận đất có được giấy chứng nhận QSDĐ.
+ Hiện nay trên địa bàn huyện đang triển khai cấp giấy chứng nhận theo dự án VLAP, do vậy người dân phải đổi giấy chứng nhận đã cấp những năm trước đây từ cũ sang mới. Theo dự án VLAP, hệ thống lưu trữ được thể hiện trên máy nên thuận tiện cho việc tra cứu thông tin đất đai theo nhu cầu của người dân khi thực hiện các QSDĐ.
2.3.6.2.Những hạn chế và nguyên nhân a) Những hạn chế:
Việc thực hiện các QSDĐ tại huyện Kim Độngcũng gặp những khó khăn và hạn chế như sau:
- Tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động có sự khác nhau giữa các xã, thị trấn. Có xã, thị trấn việc thực hiện các QSDĐ diễn ra sơi động nhưng có xã lại trầm lắng. Tại thị trấn Lương Bằng, xã Chính Nghĩa và một số xã khác là những nơi có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, các ngành thương mại công nghiệp dịch vụ phát triển nên việc thực hiện các QSDĐ diễn ra tương đối sôi động. Các xã Nhân La, Vũ Xa, Vĩnh Xá,... các QSDĐ diễn ra ít là do các xã kinh tế chủ yếu là thuần nơng, có một số hộ bn bán nhỏ lẻ. Điều này phản ánh sự chênh lệch không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và phát triển sản xuất kinh doanh giữa các xã thị trấn trong huyện.
- Trong thực tế các QSDĐ cho thấy chỉ có quyền thế chấp do yêu cầu của các chủ sử dụng đất bắt buộc phải khai báo với cơ quan Nhà nước nên người dân thực hiện nghiêm túc các thủ tục (trừ trường hợp cá biệt thế chấp giữa cá nhân với cá nhân thì khơng làm thủ tục mà chỉ viết tay). Vẫn có trường hợp việc thực hiện các
QSDĐ chưa hoàn tất thủ tục đặc biêt là đất nơng nghiệp. Ví dụ như người sử dụng đất nông nghiệp cho người khác sử dụng có thời hạn họ chỉ viết tay mà khơng khai báo vì khi cần thì họ lại lấy đất để sản xuất.
- Trong quá trình giải quyết hồ sơ cịn thiếu sự phối hợp thống nhất giữa các phòng chun mơn.
- Trình tự thủ tục khai báo khi thực hiện các quyền sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp. Người dân cịn phải qua nhiều cơng đoạn. Cán bộ trực tiếp thực hiện và quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn thiếu về số lượng (Văn phòng đăng ký quyến sử dụng đất huyện người ít) và có trường hợp trình độ chun mơn cịn yếu đặc biệt là cán bộ địa chính xã, có xã cán bộ địa chính ln có sự thay đổi nên ảnh hưởng đến cơng việc theo dõi quản lý hồ sơ địa chính khơng được thường xuyên.
- Đa số người dân khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ chỉ hiểu biết một phần, chưa nắm hết quy trình thực hiện các thủ tục hành chính nguyên nhân chủ yếu do việc tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật về QSDĐ đến người dân còn hạn chế, hiệu quả chưa cao.
- Các hoạt động về QSDĐ diễn ra thường xuyên với số lượng lớn do Văn phòng đăng ký QSDĐchịu trách nhiễm xử lí nhưng văn phịng người ít mà cơng việc quá nhiều dẫn đến thời gian xử lí có trường hợp cịn kéo dài, xong hồ sơ lại chuyển lên Văn phịng đăng kí tỉnh trình Sở Tài nguyên và môi trường ký giấy chứng nhận nên giải quyết chuyển QSDĐ cũng có phần bị ảnh hưởng.
- Trên địa bàn huyện dự án VLAP đã đo đạc xong đất ở và đất nông nghiệp. Nhưng việc xét cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo số liệu đo đạc của dự án cịn chậm. Ngun nhân do nhiều hộ gia đình làm ăn xa nhà, nên gặp khó khăn trong