Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.3.1 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Kết quả thực hiện đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc từ Liêm
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp
Theo số liệu thống kê trong giai đoạn 2014–1/6/2017, chưa có trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được tiến hành đăng ký tại UBND quận.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người dân trên địa bàn quận không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nguyên nhân chính là: - Hầu hết người dân trên địa bàn quận đều khơng thực sự có nhu cầu sản xuất nông nghiệp nhưng họ không “bán đất” mà sản xuất nơng nghiệp cầm chừng để giữ đất. Có nhiều lý do của hiện tượng này, nhưng lý do chính là tâm lý giữ đất để đề phòng các trường hợp bất trắc (ví dụ như sản xuất kinh doanh thất bại,…) và giữ đất để lấy tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
- Việc canh tác trên thửa đất nông nghiệp không đem lại nhiều lợi nhuận bên cạnh đó người dân cịn hạn chế về vốn, máy móc đầu tư vì vậy mà người dân khơng có nhu cầu mua thêm quyền sử dụng đất nơng nghiệp để phục vụ phát triển canh tác.
*. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở
Trong giai đoạn nghiên cứu, người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Quyếtđịnh13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 (theo Luật Đất đai 2003) và mới nhất là Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 (theo Luật Đất đai 2013) của UBND TP Hà Nội. Theo quy định, các hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Bắc Từ Liêm.
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư số 156/2013/TT- BTC ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ và Thơng tư số 119/2014/TT-
BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế. Ngoài ra, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các cơng việc về điạ chính) theo quy định tạiQuyết định 60/2014/QĐ- UBND ngày 20/8/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu lệ phí địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Số liệu thống kê các trường hợp chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn quận giai đoạn2014 – 1/6/2017 được trình bày cụ thể qua bảng sau:
Bảng 2. 2. Tình hình chuyển nhƣợng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 1/6/2017 Đơn vị tính: hồ sơ STT Đơn vị hành chính Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 1/6/2017 Tổng Tỷ lệ (%) 1 Cổ Nhuế 1 159 201 217 125 702 11.06 2 Cổ Nhuế 2 147 194 203 109 653 10.28 3 Đông Ngạc 70 159 147 104 480 7.56 4 Đức Thắng 54 69 63 36 222 3.49 5 Liên Mạc 69 83 110 75 337 5.3 6 Minh Khai 138 167 155 89 549 8.65 7 Phú Diễn 217 266 325 211 1019 16.04 8 Phúc Diễn 88 126 120 76 410 6.46 9 Tây Tựu 65 37 77 45 224 3.53 10 Thượng Cát 21 35 43 21 120 1.89 11 Thụy Phương 55 102 104 75 336 5.29 12 Xuân Đỉnh 208 231 309 203 951 14.97 13 Xuân Tảo 55 107 113 73 348 5.48 Tổng 1.346 1.777 1.986 1.242 6.351 100
Qua bảng 2.2 cho thấy:Trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm trong giai đoạn 2014- 1/6/2017đã có tổng số 6.351 hồ sơ thực hiện kê khai đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Bắc Từ Liêm , cụ thể:
Trong năm 2014 có 1.346 hồ sơ chiếm 21,1%; năm 2015 có 1.777 hồ sơ chiếm 28%; năm 2016 có 1.986 hồ sơ chiếm 31,3% và 6 tháng đầu năm 2017 có 1.242 chiếm 19,5% hồ sơ được thực hiện.
Nhìn chung, số lượng đăng ký biến động chuyển nhượng trên địa bàn quận so với các quận, huyện khác trên địa bàn thành phố Hà Nội là khá cao, điều đó không chỉ bởi Bắc Từ Liêm là một quận đang phát triển, quỹ đất rộng mà còn chứng tỏ người dân đã nhận thức được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời các văn bản pháp lý của Nhà nước quy định việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ yêu cầu người dân phải đăng ký thì mới đảm bảo pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa đất chuyển nhượng. Ngoài ra, các quy định về thủ tục hành chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng dễ thực hiện hơn cho người dân.
b. Kết quả điều tra tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu.
Khảo sát điều tra thực tế khoảng 150 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất tại 03phường trong giai đoạn từ năm 2014–1/6/2017 có khoảng 148 hộ gia đình, cá nhân thực hiện, trong đó có nhiều hộ gia đình, cá nhân thực hiện một vài lần. Do vậy số hồ sơ thực hiện theo khảo sát là 234 hồ sơ. Số liệu được thể hiện ở bảng 2.3 dưới đây.
Bảng 2.3 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhƣợng QSD đất Đơn vị: hồ sơ Chỉ tiêu P. Cổ Nhuế 1 P. Phú Diễn P. Thụy Phƣơng Tổng 1. Số hồ sơ 80 102 52 234 a. Đất ở 80 102 52 234 b. Đất nông nghiệp 0 0 0 0 2. Quá trình thực hiện a. Đã đăng ký tại VPĐK 58 96 44 198
b. Chưa đăng ký tại VPĐK 22 06 08 36 3. Loại giấy tờ tại thời điểm thực hiện
a. GCN (chứng thực tại UBND phường) 23 27 10 60
b. GCN (công chứng tại VPCC) 45 59 34 138
c. Giấy tờ viết tay có cam kết của UBND phường 3 4 4 11
d. Giấy tờ viết tay không cam kết 5 6 3 14
đ. Không giấy tờ 4 6 1 11
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Qua kết quả điều tra, tỷ lệ số hồ sơ đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký Đất đai cao với 198/234 hồ sơ (khoảng 84,61% tổng số hồ sơ), tuy vậy vẫn còn nhiều hồ sơ chưa đăng ký hoặc không đăng ký với 36 hồ sơ (khoảng 15,39% tổng số hồ sơ).Tại thời điểm thực hiện chuyển quyền có138/198 hồ sơ (chiếm 69,7%)có GCN được lập Hợp đồng tại Văn phịng cơng chứng; 11/198 hồ sơ (chiếm 5,6%) có giấy tờ viết tay có cam kết của UBND phường; 14/198 hồ sơ (chiếm 7.1%) có giấy tờ viết tay khơng cam kết và 11/198 hồ sơ (chiếm 5,6%) khơng có giấy tờ.
Qua bảng trên cho thấy tình hình chuyển nhượng QSD đất tại 3 phường điều tra có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt rõ rệt. Tại những phường phát triển về công nghiệp, thương mại dịch vụ thì việc "mua bán đất" diễn ra sơi động hơn tại những phường xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên ở mỗi phường khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt, cụ thể như sau:
Đối với phường Cổ Nhuế 1, nơi q trình đơ thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các phường khác nên số lượng giao dịch chuyển
nhượng QSD đất từ những năm 2014 cho đến nay đều lớn và có mức độ khá ổn định. Lượng giao dịch hồ sơ “mua, bán” trên đất ở là 80 trường hợp cả thời kỳ, (chiếm 40,4% số trường hợp của cả 3 phường điều tra). Trong giai đoạn năm 2014-2017 cùng với sự đầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc cơng bố quy hoạch tổng thể toàn huyện Từ Liêm cũ từ 2005-2020 và quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của huyện Từ Liêm cũ thì lượng giao dịch mua bán tại phường diễn ra rất mạnh, đặc biệt từ khi có đề án tách huyện để thành lập 2 quận. Giá đất ở Phường Cổ Nhuế 1 tăng lên rất cao, dao động từ 25-35 triệu (trong ngõ nhỏ), trong khi ở Phường Thụy Phương giá dao động chỉ từ 15 triệu đến 20 triệu/m2 tại các khu đất có vị trí đẹp.
Trong giai đoạn này, số vụ chuyển nhượng tại phường Cổ Nhuế 1 làm đầy đủ các thủ tục khai báo với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 58/198 vụ (chiếm 28,3%); Tại thời điểm thực hiện chuyển quyền có 45/138 hồ sơ (chiếm 32,6 %) có GCN được lập Hợp đồng tại Văn phòng cơng chứng; 3/11 hồ sơ (chiếm 27,3%) có giấy tờ viết tay có cam kết của UBND phường; 5/14 hồ sơ (chiếm 35,7%) có giấy tờ viết tay không cam kết và 4/11 hồ sơ (chiếm 36,4%) khơng có giấy tờ.
Tại phường Phú Diễn do có lợi thế về vị trí địa lý: là phường gần trung tâm hành chính quận lại có một số trục đường giao thơng huyết mạch nên lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất so vớ các phường trong quận. Lượng giao dịch hồ sơ “mua, bán” trên đất ở là 102/234 trường hợp cả thời kỳ, (chiếm 43,6% số trường hợp của cả 3 phường điều tra) trong đó số vụ chuyển nhượng tại phường Phú Diễn làm đầy đủ các thủ tục khai báo với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 96/198 vụ (chiếm 48,5%), chưa đăng ký với cơ quan có thẩm quyền là 15/36 hồ sơ (chiếm 41,7%); Tại thời điểm thực hiện chuyển quyền có 59/138 hồ sơ (chiếm 42,8 %) có GCN được lập Hợp đồng tại Văn phòng cơng chứng; 4/11 hồ sơ (chiếm 36,4%) có giấy tờ viết tay có cam kết của UBND
phường; 6/14 hồ sơ (chiếm 42,8%) có giấy tờ viết tay khơng cam kết và 6/11 hồ sơ (chiếm 54,5%) khơng có giấy tờ.
Tại phường Thụy Phương do đặc thù là phường xa trung tâm hành chính, lại là khu vực giáp ranh với ngoại thành nên nên lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ít sơi động nhất so vớ các phường trong quận. Lượng giao dịch hồ sơ “mua, bán” trên đất ở là 52/234 trường hợp cả thời kỳ, (chiếm 22,2% số trường hợp của cả 3 phường điều tra) trong đó số vụ chuyển nhượng tại phường Thụy Phương làm đầy đủ các thủ tục khai báo với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 44/198 vụ (chiếm 22,2%), chưa đăng ký với cơ quan có thẩm quyền là 8/36 hồ sơ (chiếm 22,2%); Tại thời điểm thực hiện chuyển quyền có 34/138 hồ sơ (chiếm 24,6 %) có GCN được lập Hợp đồng tại Văn phịng cơng chứng; 4/11 hồ sơ (chiếm 36,4%) có giấy tờ viết tay có cam kết của UBND phường; 3/14 hồ sơ (chiếm 21,4%) có giấy tờ viết tay không cam kết và 1/11 hồ sơ (chiếm 9,1%) khơng có giấy tờ.
Từ số liệu tổng hợp chung của toàn quận và kết quả điều tra thực tế tại 03phường cho thấy số lượng hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất tại Văn phòng đăng ký đất đai tương đối cao do xu hướng chung của thị trường bất động sản, cùng với hệ thống văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng rõ ràng, chặt chẽ và trình độ hiểu biết về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất ngày càng cao.
Qua bảng 2.3 chúng ta thấy được số hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở của 03 phường: Cổ Nhuế 1, Phú Diễn, Thụy Phương có sự khác biệt rõ rệt, nhất là đối với phường Thụy Phương. Đối với những phường này tập trung tương đối nhiều các cụm công nghiệp, các làng nghề, các trường Đại học…như ở phường Cổ Nhuế 1, Phú Diễn…thì việc mua bán chuyển nhượng đất ở cao, nhu cầu về đất ở để sinh sống rất cần thiết nhiều hộ gia đình, cá nhân cịn phải thuê đất để ở, tình trạng lấn chiếm đất cơng, đất nơng nghiệp để ở cũng đang diễn ra ở nhiều nơi. Từ đó ta thấy được nhu cầu về đất ở, cũng như nhu cầu mua bán diễn ra tấp nập.
Trong tổng số hồ sơ chưa đăng ký tại VPĐK là 36/234 hồ sơ (khoảng 15,4% tổng số hồ sơ), theo khảo sát các hộ gia đình, cá nhân thì nguyên nhân chủ yếu chưa đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất là do chưa có giấy chứng nhận QSD đất, phần ít cịn lại là chưa thống nhất trong vấn đề mua bán hoặc còn e ngại khi đi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng QSD đất. Theo điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 thì kể từ ngày 01/01/2008 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSD đất mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, do vậy khi các hộ gia đình, cá nhân mua đất khi chưa có GCN thường bằng giấy tờ viết tay có cam kết của UBND phường (chiếm khoảng 8,91% tổng số hồ sơ), giấy tờ viết tay có chữ ký của 02 bên mua bán và người chứng kiến (chiếm khoảng 5,46% tổng số hồ sơ) phải đi làm thủ tục cấp GCN QSD đất lần đầu. Đối với thủ tục cấp GCN QSD đất lần đầu thì trình tự thủ tục cịn rất phức tạp, thời gian giải quyết còn dài; còn liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất, tính hợp pháp của giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, do đó người sử dụng đất cịn e ngại khi đi làm thủ tục cấp GCN QSD đất lần đầu. Theo Luật đất đai năm 2013 có quy định “đăng ký đất đai, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” do đó đăng ký đất đai là bắt buộc còn cấp
GCN là do nhu cầu của người sử dụng đất, vì vậy người sử dụng đất làm thủ tục cấp GCN lần đầu càng ít hơn, trừ những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thực sự hay sự hiểu biết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tốt hơn. Lý do còn lại chưa đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất giữa các hộ gia đình, cá nhân mua bán quyền sử dụng đất là do việc mua bán khơng có giấy tờ hoặc mua bán đã qua rất nhiều chủ sử dụng dẫn đến việc xác định nguồn gốc sử dụng đất là rất khó khăn, ảnh hưởng đến cơng tác cấp GCN và việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất.
Một số lý do của việc thự hiện chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
Kết quả điều tra tại 3 phường ở quận Bắc Từ Liêm cho thấy có 8 nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSD đất như bảng sau:
Bảng 2.4. Tổng hợp lý do của việc chuyển nhượng QSD đất tại 3 phường của quận
Đơn vị: %
TT chuyển nhƣợng Lý do Phƣờng Cổ Nhuế 1 Phƣờng Phú Diễn Phƣờng Thụy Phƣơng
1 Làm việc khác 24,37 21,67 21,2
2 Chuyển nơi ở mới 21,22 26,22 27,15
3 Thiếu lao động 6,58 8,62 9,32
4 Đầu tư sản xuất 12,17 16,25 4,66
5 Xây dựng nhà cửa 15,32 12,47 11,12
6 Lấy tiền trả nợ 10,72 6,33 16,47
7 Lấy tiền gửi tiết kiệm 7,95 7,21 6,58
8 Nguyên nhân khác 1,67 1,23 3,48
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Như vậy, lý do chính của việc chuyển nhượng QSD đất ở 3 phường là do chuyển đến nơi ở mới hoặc làm việc khác.
* Nguồn thông tin từ đâu:
Thực tế cho thấy, đối vơi các thành phố, thị xã, khu cơng nghiệp nơi có nhiều khu dân cư tập trung và trình độ dân trí cao... thơng tin về các địa chỉ cần chuyển nhượng QSD đất có thể tìm dễ dàng ở đài báo, ở trên mạng internet, ở các công ty mơi giới bất động sản...
Cịn ở vùng nơng thơn, những hình thức trên người dân chưa được hoặc khó tiếp cận, họ có cách làm riêng của mình...
Bảng 2.5. Kết quả điều tra nguồn thông tin về các bất động sản cần chuyển nhượng