Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.3.5. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ
số vụ thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh; 23,33% vụ thế chấp vì những lý do khác. Những hộ sử dụng quyền thế chấp hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc kinh doanh dịch vụ, buôn bán cần vốn làm ăn. Vì vậy, việc thế chấp đất ở diễn ra chủ yếu tại những nơi có tốc độ đơ thị hóa cao, kinh doanh phát triển mạnh như phường Cổ Nhuế 1 1 và phường Phú Diễn.
Qua kết quả thống kê từ Văn phòng đăng ký đất đai và số liệu điều tra thực tế cho thấy việc thực hiện quyền thế chấpQSD đất cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập. Hồ sơ thường sai sót, thường phải trả lại bổ sung nhiều lần. Nguyên nhân là trong các hợp đồng thế chấp QSD đất đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan ngân hàng chỉ thẩm định giá trị tài sản thế chấp, nhưng trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm Giấy chứng nhận chủ yếu chỉ đăng ký quyền sử dụng đất chứ chưa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay tài sản khác gắn liền với đất; mẫu hợp đồng, mẫu đơn đăng ký thế chấp, xóa thế chấp của các cơ quan ngân hàng chưa thống nhất; những hồ sơ mà thửa đất đang tranh chấp hay năm trong quy hoạch bị Nhà nước thu hồi đất…
2.3.5. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ. QSDĐ.
* Về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường: Mặc dù tại thời điểm điều tra giá đất cao nhất biến động từ 30-40 triệu/m2 (tại phường Phú DIễn), còn trong các khu dân cư, tổ dân phố của phường thì từ 25-30 triệu đồng/m2, đây là mức giá khá cao so với một quận ven đô, đang trên đà phát triển như quận Bắc Từ Liêm. Hiện nay có nhiều ý kiến đánh giá khác nhau về giá chuyển nhượng QSDĐ. Đa số mọi
người cho rằng giá chuyển nhượng QSDĐ hiện nay quá cao, cao một cách vô lý so với thu nhập của người dân. Nhưng khi họ chuyển nhượng hoặc bị nhà nước thu hồi đất, họ lại muốn giá QSDĐ cao hơn nữa. Vậy đánh giá chung của cả người nhận chuyển nhượng, cả người chuyển nhượng, của người không tham gia thị trường... như thế nào về vấn đề này?
Tổng hợp ý kiến của người dân về giá chuyển nhượng QSDĐ như sau:
Bảng 2.14. Ý kiến ngƣời dân về giá chuyển nhƣợng QSDĐ
Đơn vị: %
Chỉ tiêu
Chia theo phƣờng
Phƣờng Cổ Nhuế 1 Phƣờng Phú Diễn Phƣờng Thụy Phƣơng
Giá QSDĐ trên thị trường
Rất cao 32,46 31,41 44,92
Vừa phải 23,24 45,53 51,71
Thấp 29,59 17,44 3,37
Rất thấp 3,97 3,73 0,00
Ý kiến khác 10,74 1,88 0,00
Giá QSDĐ do nhà nước quy định
Rất cao 41,26 5,88 0,22
Vừa phải 41,18 64,44 33,38
Thấp 11,77 24,59 64,34
Rất thấp 5,52 5,09 1,03
Ý kiến khác 0,27 0,00 1,03
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Như vậy, có tỷ lệ cao số người cho rằng giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là rất cao, cần phải giảm xuống, giá chuyển nhượng QSDĐ do Nhà nước quy định còn thấp so với thị trường, cần điều chỉnh để hợp lý hơn, nhất là với đất nơng nghiệp.
Có ý kiến cho rằng, ngoài các thủ tục phức tạp, cán bộ gây phiền hà, thì các loại phí, thuế chuyển QSDĐ cao cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng chuyển nhượng “chui” QSDĐ. Đánh giá của người dân tại 3 phường điều tra về vấn đề này như sau:
Bảng 2.15. Ý kiến ngƣời dân về các loại phí, thuế thu nhập từ chuyển QSD đất
Đơn vị: %
STT Phƣờng
Ý kiến Quá cao
cao ccao Vừa phải Hơi thấp Quá thấp Khác
1 Cổ Nhuế 1 81,25 17,13 1,12 0,50
2 Phú Diễn 79,53 19,65 0,71 0,12 0,00
3 Thụy
Phương 80,43 16,44 1,79 1,74
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Tổng hợp kết quả từ các phiếu điều tra cho thấy, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ hiện nay đã giảm nhưng đa số người dân vẫn cho rằng mức thu thuế hiện nay là quá cao, cần phải giảm xuống. Tỷ lệ số người đánh giá vừa phải, tỷ lệ số người đánh giá ở mức thấp là không đáng kể. Như vậy, mức thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ vẫn cần phải giảm xuống nữa.
Bảng 2.16. Khả năng tìm kiếm thơng tin và mức độ rủi ro khi giao dịch
Đơn vị: %
Ý kiến Phƣờng Cổ Nhuế 1 Phƣờng Phú Diễn Phƣờng Thụy Phƣơng
Khả năng tìm kiếm thơng tin
Dễ dàng 6,86 8,32 13,30
Tìm được 49,33 62,86 58,96
Khó tìm 30,07 23,09 22,68
Rất khó 12,63 5,73 5,05
Ý kiến khác 1,11 0 0
Rủi ro khi giao dịch
Rất sợ 8,51 21,05 1,03
Sợ 43,48 286,51 15,75
Ít sợ 38,46 35,45 59,93
Không sợ 8,75 14,99 23,29
Ý kiến khác 0,8 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Tỷ lệ số người cho rằng dễ dàng tìm kiếm là rất thấp, số người đánh giá là có thể tìm được là khá cao. Tuy nhiên trong số đó, nhiều người nói rằng khi họ cần nhận chuyển nhượng, hay cần chuyển nhượng QSDĐ thì qua các nguồn thơng tin khác nhau họ có thể tìm được, nhưng sau khi đã thực hiện giao dịch xong, họ mới được biết thêm là cịn có rất nhiều những nơi khác phù hợp hơn với yêu cầu của hộ mà họ có thể lựa chọn. Nghĩa là phần lớn người dân khi cần nhận chuyển nhượng hay chuyển nhượng QSDĐ họ có thể tìm được đối tượng có nhu cầu nhưng với số lượng ít và khơng có nhiều sự lựa chọn.
Thực tế khi giao dịch, trong quan hệ anh em, dịng tộc, làng xóm, láng giềng, nên khi giao dịch chuyển nhượng thường đặt chữ tín lên trên, mà ít quan tâm đến thủ tục pháp lý. Những năm gần đây khi chuyển sang đơ thị hóa, mối quan hệ khơng chỉ gói gọn trong làng xóm, mà nhiều người nhận chuyển nhượng QSDĐ từ nơi khác đến. Từ tập
mọi việc phải dựa vào các căn cứ pháp lý nên đã có nhiều người bị lừa, bị thực hiện không đúng như thoả thuận ban đầu.
*Về thủ tục thực hiện các QSDĐ:
Quận Bắc Từ Liêm cũng như nhiều địa phương khác trên cả nước đã và đang cải cách để thực hiện các thủ tục hành chính liên quan quan đến đất đai đơn giản nhất, nhanh nhất nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ, đúng đảm bảo theo quy định của pháp luật. Trong 150 hộ điều tra, có 48,89% ý kiến cho rằng việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là đơn giản; 12,22% ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là phức tạp; có 22,22 % ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là bình thường; có 10,0% ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là cho là rất phức tạp trong tổng số ý kiến được hỏi, còn lại 6,67% là ý kiến khác.
*Về thời gian để hoàn thành các thủ tục thực hiện các QSDĐ:
Trong 150 hộ điều tra, có 17,78 % ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là nhanh chóng; có41,11 % ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là bình thường; có 20,0% ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là dài; có 10,0 % ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là rất dai; còn lại là các ý kiến khác chiểm 11,11% trong tổng số ý kiến được hỏi.
*Về các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ:
Trong 150 hộ điều tra, có 25,55 % ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ là dễ hiểu; có 55,56 % ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ là hiểu được;có 10,0 % ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ là khó hiểu cịn lại là các ý kiến khác chiểm 8,89%trong tổng số ý kiến được hỏi
*Về khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai về QSDĐ:
Trong 150 hộ điều tra khi được hỏi về khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai, kết quả như sau: có 35,56 % ý kiến cho rằng các quy định của Luật
đất đai rất dễ thực hiện; có 48,89 % ý kiến cho rằng các quy định của Luật đất đai thực hiện được; có 13,33 % ý kiến cho rằng các quy định của Luật đất đai là khó thực hiện cịn lại là các ý kiến khác chiểm 2,22 %trong tổng số ý kiến được hỏi. *Về thái độ thực hiện của các cán bộ:
Trong 150 hộ điều tra, khi được hỏi về thái độ của cán bộ khi làm việc thì có 11,11 %; ý kiến cho rằng thái độ làm việc nhiệt tình; có 66,67 % ý kiến cho rằng thái độ làm việc đúng mực; có 21,11 % ý kiến cho rằng thái độ làm việc là ít nhiệt tình cịn lại ý kiến khác chiểm 1,11%trong tổng số ý kiến được hỏi.
* Về việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng:
Trong 150 hộ điều tra, khi được hỏi về khả năng vay vốn từ ngân hàng thì có 31,11 %; ý kiến cho là dễ dàng; có 13,33 % ý kiến cho là có thể vay được; có 53,33% ý kiến cho là khó khăn;có2,22 % ý kiến cho rằng khả năng vay vốn từ ngân hàng là rất khó khăn trong tổng số ý kiến được hỏi.
2.4 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất
2.4.1 Những kết quả đạt được của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm