Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Giá đất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người
Bảng 3. 5. Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế)
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2014 2015 2016 2017 2018
1 Dân số Người 100,568 102,602 103,617 104,627 114,908
2 GTGT (giá thực tế) T 3,859.9 4,054.3 4,386.7 5,476.0 6,626.2
(Nguồn: Phòng thống kê - UBND Thành phố Vĩnh Yên)
Qua bảng 3.5 cho thấy dân số thành phố Vĩnh Yên tăng nhanh, việc này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng chuyển dần sang đất phi nơng nghiệp trong đó đất ở chiếm tỷ lệ gia tăng lớn. Tính từ năm 2014 đến năm 2018, dân số thành phố Vĩnh Yên đã tăng lên 14.340 người. Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, GDP hàng năm trên đầu người cũng tăng nhanh chóng. Việc này cũng có ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường bất động sản. Dân số lại phân bố không đồng đều trên địa bàn Thành phố… Cũng như nhiều thành phố khác, thực tế cho thấy, dân cư thực sống trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên khơng chỉ có số nhân khẩu thường trú mà còn bao gồm một bộ phận khá lớn lực lượng lao động từ các vùng khác đến sinh sống và làm việc.
Hình 3. 6. Đồ thị thể hiện sự gia tăng dân số qua từng năm của TP. Vĩnh Yên
90000 95000 100000 105000 110000 115000 120000 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Dân số TP Vĩnh Yên
Theo ước tính của chính quyền thành phố, tính cả dân số không thường trú tại Thành phố, thì tổng số dân số sử dụng kết cấu hạ tầng thành phố, khoảng 204,52 ngàn người. Mật độ dân số thành phố Vĩnh Yên là 2867 người/km2, gần như gấp đôi so với mật độ dân số của tồn tỉnh (1814 người/km2). Nếu tính cả số dân khơng thường trú, thì mật độ dân số lên tới khoảng 3.057 người/km2, gấp 1,68 lần so với mật độ dân số của toàn tỉnh. Như vậy, qua những số liệu trên cho thấy sự tập trung và sự phân bố dân cư không đồng đều giữa khu vực thành thị và nông thôn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự chênh lệch giá đất giữa hai khu vực.
3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
Phân loại các loại đường phố: Việc phân loại đường phố được căn cứ vào giá đất tại vị trí 1 được quy định và áp dụng tại Quyết định số: Số: 61/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ngày 31 tháng 12 năm 2014. Theo đó:
Đường phố nhóm I: Có giá đất từ 13 triệu đồng/m2 trở lên. Đường phố nhóm II: Có giá đất từ 7 đến cận 13 triệuđ ồng/m2. Đường phố nhóm III: Có giá đất dưới 7 triệu đồng/m2.
3.3.2.1. Biến động giá đất đường phố nhóm 1 và một số yếu tố ảnh hưởng
Các đường, phố nhóm I bao gồm: Phố Ngơ Quyền; Đường Trần Phú; Phố Lê Xoay. Những tuyến phố này có đặc điểm là các tuyến phố trung tâm. Những tuyến phố này có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, cơng trình phục vụ cơng cộng, trường học... Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá đất ở tại các đường, phố này cao do việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
Giá đất của năm 2015, được quy định theo Quyết định 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc, theo đó giá đất mặt tiền của đường Phố Ngô Quyền là 17.000.000 VNĐ/m2, giá đất của đường Trần Phú là 13.000.000 VNĐ/m2 và Đường Lê Xoay là 15.000.000 VNĐ/m2. Đường Nguyễn Viết Xuân là 15.000.000 VNĐ/m2.
Bảng 3. 6. Giá đất của các đường phố nhóm I
Vùng
Giá thị trường trung bình qua các năm
(1000 đ/m2) Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018 Phố Ngô Quyền 1.1 98,230 110,600 112,560 115,900 120,100 5.78 6.51 6.62 6.82 7.06 1.2 80,300 85,460 86,300 89,470 95,280 5.35 5.70 5.75 5.96 6.35 1.3 70,400 72,100 75,490 81,520 86,490 5.42 5.55 5.81 6.27 6.65 Phố Trần Phú 2.1 80,120 84,400 88,690 90,100 92,230 6.16 6.49 6.82 6.93 7.09 2.2 57,900 59,100 60,970 73,200 75,100 5.79 5.91 6.10 7.32 7.51 2.3 21,980 23,300 28,260 32,200 35,200 5.50 5.83 7.07 8.05 8.80 Phố Lê Xoay 3.1 96,000 98,800 100,230 106,510 110,600 6.40 6.59 6.68 7.10 7.37 3.2 72,300 74,560 75,120 83,630 92,560 5.36 5.52 5.56 6.19 6.86 3.3 22,630 27,700 30,750 33,690 37,130 5.66 6.93 7.69 8.42 9.28
Phố Nguyễn Viết Xuân
4.1 65,100 68,550 70,560 85,190 97,500 4.34 4.57 4.70 5.68 6.50
4.2 46,990 49,650 50,200 55,230 65,800 3.76 3.97 4.02 4.42 5.26
4.3 29,900 32,140 35,210 38,410 38,790 5.98 6.43 7.04 7.68 7.76
Từ bảng giá trên tại 4 tuyến phố và đường mà tơi cho là có giá cao nhất tại Vĩnh Yên. Điều đầu tiên mà chúng ta có thể dễ thấy nhất là giá thực tế chuyển nhượng của người dân so với giá do nhà nước quy định có sự chênh lệch rất lớn. Có lẽ khung giá đất ở quy định số 61 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã cũ so với giá thị trường hiện nay, đòi hỏi UBND cần điều chỉnh giá đất mới sau khung giá cũ năm 2015 – 2019 cần bám sát với giá thị trường hơn.
Từ giá đất quy định tại 2 vị trí trên cùng 1 tuyến đường phố, ta có thể thấy mặc dù Nhà nước đã có các Quy định điều chỉnh mức chênh lệch về giá đất qua các năm nhưng chưa thực sự phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường. Như tại vị trí 1 của đường Phố Ngơ Quyền có sự chênh lệch năm 2014 là 5.78 lần, năm 2018 Giá TTTB/Giá Quy định là 7.06. Giá tại các vị trí ngõ và ngách giao với ngõ tại các tuyến đường thì mức độ chênh lệch lại càng cao hơn và vơ cùng khó đốn. Như vậy, loại đường phố khác nhau thì sự chênh lệch giá khác nhau, mức độ này tùy thuộc vào điều kiện sinh lời, mức độ phát triển kinh tế xã hội trên đường phố đó.
Hình 3.7. Biểu đồ giá đất mặt tiền trung bình trên thị trường các đường phố nhóm I
Xét riêng khu vực 1 của từng tuyến phố: Giá đất thị trường trung bình của đường phố nhóm I nhìn chung là ổn định từ năm 2014 đến năm 2016 đến năm 2017 và 2018 thì có tang nhẹ. Do 4 khu phố nói trên đều là nơi nổi tiếng tập trung buôn bán, ăn uống sầm uất của thành phố, từ lâu ở đây đã hình thành khu bn bán ổn định cho nên có ít
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Phố Ngô Quyền Phố Trần Phú
phát sinh mua bán tại đây và giá đất ở đây thường ổn định ở mức cao, nếu tăng theo thị trường thì cũng tăng một cách đều và ổn định. Giá đất thị trường trung bình năm 2018 ở vị trí cao nhất là tuyến Phố Ngơ Quyền có giá trung bình là 120.100.000 đồng/m2 và thấp nhất là tuyến phố Trần Phú có giá là 92.230.000 đồng/m2. Trong khi đó tại năm 2014, tại vị trí đất mặt tiền của Phố Trần Phú là 80.120.000 VNĐ/m2, của Phố Nguyễn Viết Xuân là 65.100.000 đồng/m2. Thì đến thời điểm năm 2018 giá trị đất mặt tiền của khu vực 1 ở Phố Nguyễn Viết Xuân là 97.500.000 đồng/m2 cao hơn với giá đất ở Phố Trần Phú là 92.230.000 đồng/m2 Sở dĩ có sự tăng giá đất đột biến trên là do từ khoảng giữa năm 2016 đến giữa năm 2018. Khu chợ trung tâm của thành phố tại khu phố trên được quy hoạch nâng cấp và mở rộng thêm, khiến cho các tiểu thương tập trung về đây đầu tư mua ki - ốt để buôn bán khiến cho giá đất ở Phố Nguyễn Viết Xuân có tăng nhỉnh hơn các khu phố khác.
Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS tại các đường phố nhóm I diễn ra chủ yếu tại các vị trí đất thuộc ngõ, vị trí ngách giao với ngõ, cịn vị trí 1 là rất ít. Tại các vị trí 1, bất động sản được sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao. Các chủ sử dụng đất chủ yếu cho thuê lại Quyền sử dụng đất để lấy lợi nhuận. Ta thấy giá đất chuyển nhượng tại khu vực diễn ra không đều, giá đất của vị trí đất mặt tiền cao hơn hẳn so với giá các vị trí tiếp sau, do vị trí này mang lại khả năng sinh lợi cao. Tuy nhiên, số vụ chuyển nhượng ở các tuyến phố này ít do giá đất cao khơng phù hợp với điều kiện kinh tế của phần lớn người dân, cũng như tâm lý của chủ sử dụng khơng có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra khơng đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng 1 tuyến đường phố do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, q trình sử dụng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
Hình 3. 8. Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau trong cùng 1 tuyến phố
3.3.2.2. Biến động giá đất đường phố nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng
Các đường phố nhóm II bao gồm: Phố Trần Quốc Tuấn; Phố Mê Linh, Đường Hùng Vương và Đường Nguyễn Trãi. Những tuyến phố này có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh… mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong đời sống sinh hoạt và phát triển sản xuất kinh doanh.
0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 Phố Ngô Quyền Phố Trần Phú Phố Lê Xoay Phố Nguyễn Viết Xuân Giá đất mặt tiền
Giá đất băng 3 của cùng khu phố
Bảng 3.7. Giá đất của các đường phố nhóm II
Vùng
Giá thị trường trung bình qua các năm
(1000 đ/m2) Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018 Phố Trần Quốc Tuấn 5.1 52,560 55,590 57,520 60,310 67,190 5.26 5.56 5.75 6.03 6.72 5.2 48,500 50,480 52,560 57,590 60,800 5.71 5.94 6.18 6.78 7.15 5.3 18,640 20,490 22,140 25,450 27,380 6.21 6.83 7.38 8.48 9.13 Phố Mê Linh 6.1 63,120 65,190 68,130 72,430 75,610 5.26 5.43 5.68 6.04 6.30 6.2 30,520 32,490 33,100 36,180 40,950 3.82 4.06 4.14 4.52 5.12 6.3 20,630 22,580 25,470 26,490 29,900 4.58 5.02 5.66 5.89 6.64 Đường Hùng Vương 7.1 31,790 35,800 37,900 43,840 49,300 3.18 3.58 3.79 4.38 4.93 7.2 19,900 22,160 25,120 30,540 36,130 2.49 2.77 3.14 3.82 4.52 7.3 15,610 16,800 18,970 24,120 29,360 3.12 3.36 3.79 4.82 5.87
Đường Nguyễn Trãi
8.1 50,990 55,780 57,230 65,900 73,100 3.92 4.29 4.40 5.07 5.62
8.2 20,910 23,110 26,100 29,460 30,210 4.18 4.62 5.22 5.89 6.04
8.3 10,080 12,130 13,300 15,470 18,600 3.36 4.04 4.43 5.16 6.20
Qua bảng 3.7. thể hiện giá đất do Nhà nước quy định. Theo đó, giá đất tại Phố Trần Quốc Tuấn vị trí 1 là 10.500.000 đồng/m2. Nhưng tại vị trí 1 của các tuyến phố Mê Linh có giá quy định là 12.000.000 đồng/m2, đường Hùng Vương là 10.000.000 đồng/m2. Đường Nguyễn Trãi là 13.000.000 đồng/m2. Như vậy cùng là đường phố nhóm II nhưng giá do Nhà nước quy định đối với từng tuyến phố khác nhau do đặc điểm của từng tuyến phố mang lại.
Có thể dễ thấy được khung giá ở khu vực 1 tại 4 tuyến phố trên không chênh lệch nhiều. nơi thấp nhất là Đường Hùng Vương với mức giá quy định là 10.000.000 đồng/m2, nơi cao nhất là Đường Nguyễn Trãi có mức giá quy định là 13.000.000 đồng/m2. Nhưng tại Đường Nguyễn Trãi là nơi có mức giá quy định trung bình cao nhất nhưng qua kết quả nghiên cứu thị trường chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng ở tuyến phố này lại khơng cao hơn 2 tuyến phố có mức giá trung bình quy định thấp hơn là Phố Trần Quốc Tuấn với mức giá quy định là 10.500.000 đồng/m2, và Phố Mê Linh với mức giá quy định là 12.000.000 đồng/m2.
Cụ thể là tại khu vực 1 trên Đường Nguyễn Trãi mức giá qua số liệu thu thập trung bình năm 2018 là 73.100.00 đồng/m2. Còn ở một vài nơi qua số liệu của các hợp đồng mua bán đất ở khu vực 1 tại các tuyến phố như Phố trần Quốc Tuấn có mức giá trung bình là 77.190.000 đồng/m2. Ở Phố Mê Linh là 78.610.000 đồng/m2. Ta có thể kết luận rằng, đâu đó trong bảng giá đất được quy định trong quyết định số 61 của UBND Tỉnh Vĩnh Phúc ngoài việc chưa sát với giá thị trường thì cịn chưa hợp lý ở một vài tuyến phố. Đòi hỏi việc thành lập bảng giá mới của tỉnh trong năm 2020 cần bám sát thực tế hơn.
Hình 3. 9. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền của đường phố nhóm II
Qua nghiên cứu giá thị trường của đường phố nhóm II tại bảng 3.7 và hình 3.9, 3.10 cho thấy: giá đất thị trường qua các năm tăng đều ở các vị trí, ở các đường phố. Các nhà đầu tư vào chứng khốn có lợi nhuận chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS khiến cho giá nhà đất tăng. Các tuyến đường này đều nằm trên đường rộng, có khả năng sinh lời. Trên mặt đường chính thường là các doanh nghiệp buôn bán hoặc kinh doanh, các vụ chuyển quyền sử dụng đất ở trên vị trí 1 thường ít và giá thị trường rất cao như tại tuyến Phố Mê Linh vị trí mặt tiền năm 2014 là 63.120.000 đồng/m2 nhưng đến năm 2018 tăng hơn gấp rưỡi là 75.610.000 đồng/m2. Tại các vị trí đường ngõ và ngách giao với ngõ. thì việc mua bán chuyển nhượng thường cao hơn so với vị trí mặt tiền. Các vị trí bên trong thường là những nơi thuận lợi cho cuộc sống của những gia đình khơng sản xuất kinh doanh, không muốn ầm ĩ, hay cả những hộ kinh doanh cá nhân nhưng có ít vốn để mua đất ở những tuyến đường chính. Các vị trí bên trong của tuyến đường có điều kiện đi lại thuận lợi. Cũng sát trục đường chính nên giá đất của các tuyến đường thường cao.
Đường phố ở những khu vực này so với các tuyến phố ở nhóm I thì có lợi thế hơn ở việc. Đây đều là những khu phố thuộc tuyến giao thơng chính. Vd: Phố Mê Linh chạy dọc theo đường QL2 từ đầu thành phố cho đến hết khu trung tâm, Phố Trần Quốc Tuấn
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Phố Trần Quốc Tuấn Phố Mê Linh
và Nguyễn Trãi đều là những tuyến phố dẫn đến các khu vực quan trọng như bệnh viện đa khoa Tỉnh và bưu điện Tỉnh… Việc nằm trên các tuyến giao thơng chính nên kết cấu hạ tầng giao thông ở các khu vực trên rất rộng rãi. Là vị trí mà các ngân hàng, doanh nghiệp, nhà hàng thường chọn để làm nơi kinh doanh và đặt văn phịng đại diện. Chính vì lý do đó mà giá đất ở các khu vực này cũng có giá khá cao và mật độ giao dịch lớn hơn hẳn các tuyến phố khác.
Về chênh lệch giữa giá ở những khu đất mặt tiền và khu đất ở băng 2, băng 3 cũng có khoảng cách khá lớn nhưng khơng cịn quá cách biệt như các phố ở nhóm I.
Hình 3. 10. Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau trong cùng 01 tuyến phố
3.3.2.3. Biến động giá đất đường phố nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng
Qua thống kê và thu thập số liệu về giao dịch quyền SDĐ, tôi tiến hành điều tra và tổng hợp bảng giá đất đường phố nhóm III tại các tuyến đường phố: Đường Đầm Vạc,