Vị Trí
Giá TT trung bình qua các năm (1000 đ/m²) Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018 Đất mặt tiền 80,120 84,400 88,690 90,100 92,230 6.16 6.49 6.82 6.93 7.09 Các ngõ chính 57,900 59,100 60,970 73,200 75,100 5.79 5.91 6.10 7.32 7.51 Ngõ còn lại 21,980 23,300 28,260 32,200 35,200 5.50 5.83 7.07 8.05 8.80
Bảng 3.9 phản ánh rõ giá bán thị trường của đường Trần Phú: Từ giao với tim đường rẽ vào THPT Trần Phú đến giao với đường Nguyễn Tất Thành, giá bán của vị trí ngõ, ngách giao với ngõ có khoảng cách rất xa so với vị trí mặt tiền của đường phố. Đường Trần Phú được coi là nơi có giá bán cao trong thành phố Vĩnh Yên. Giá bán của các lơ đất có vị trí mặt tiền trên các trục đường chính (năm 2018 là 92.230.000/m2) cao hơn rất nhiều lần so với các lơ đất có mặt tiền bám trong các vị trí ngõ và ngách giao với ngõ với chỉ 35.200.000/m2 trong cùng năm đó.
Hình 3. 14. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất các lơ vị trí mặt tiền và các lơ trong ngõ, ngách
Như vậy giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng một tuyến đường phố do các yếu tố chủ quan và khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây là các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần các trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp... thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tín ngưỡng... các yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 Năm 2018 Giá đất mặt tiền Giá đất tại các ngõ, ngách
Hình 3. 15. Trục đường chính trên Phố Trần Phú 3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lơ đất đến giá đất
Để có thể đánh giá được mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, tôi lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để phỏng vấn trực tiếp người dân. Kết quả được thể hiện dưới bảng dưới đây:
Bảng 3 10. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
Độ rộng mặt tiền (m)
Giá bán (1000 đ/m2)
Đường Lam Sơn
(Giao từ đường Hùng Vương đến hết cổng
T50)
Đường Hùng Vương
(Giao từ tim đường
Trần Đại Nghĩa đến ngã tư Quán Tiên)
Đường Quang Trung
(Giao đường Hùng Vương đến hết nghĩa trang liệt sỹ) 3 - 4 30.500 - 37.500 19.500 - 29.500 23.300 - 28.500 4 - 6 37.500 - 45.900 29.500 – 43.000 28.500 - 35.600 > 6m >45.900 >43.000 >35.600
Qua điều tra thực tế cho thấy, với cùng một chiều dài ô đất như nhau nhưng ô đất có chiều rộng mặt tiền càng bé thì giá bán /1m2 thấp hơn các ơ đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với các thửa đất tại đường Lam Sơn với độ rộng mặt tiền từ 3 – 4 m thì giá trung bình từ 30.500.000 đồng/m2 - 37.500.000 đồng/m2, cịn các thửa đất có độ rộng lớn hơn 6m thì giá đất trung bình lớn hơn 45.900.000 đồng/m2. Với các lơ đất có diện tích càng lớn thì giá đất càng tăng cao. Diện tích mặt tiền lớn có lợi thế về kinh doanh, và mang lại lợi nhuận cao hơn.
3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất
Giá đất của Việt Nam hiện nay đang rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản khơng ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó ngun nhân chủ quan giữ vai trị quan trọng là vấn đề quy hoạch. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất. Những năm qua, Vĩnh Phúc không chỉ vươn lên với tốc độ phát triển kinh tế nổi bật, mà còn là mảnh đất màu mỡ cho giới đầu tư rót vốn triển khai nhiều dự án bất động sản lớn như xây các khu chung cư, các khu đô thị cao tầng…. .
Do q trình đơ thị hóa tăng nhanh trong những năm trở lại đây cùng với việc chuẩn bị nâng cấp lên đô thị loại I trong năm 2020 nên nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất ở cho người dân, thành phố Vĩnh Yên trong những năm vừa qua đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có sự thay đổi khá lớn.
Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, tôi lựa chọn 02 khu đất dịch vụ được quy hoạch trên địa bàn Thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 là: Khu đất dịch vụ Đồng Gáo và khu đất dịch vụ Đồng Cửa Quán thuộc địa bàn Phường Hội Hợp và Xã Thanh Trù. Dựa trên phương pháp thu thập số liệu, điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu tôi tiến hành điều tra trên hai khu vực trên. Kết quả điều tra được thể hiện dưới các bảng sau: