Vùng
Giá thị trường trung bình qua các năm
(1000 đ/m2) Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018 Phố Trần Quốc Tuấn 5.1 52,560 55,590 57,520 60,310 67,190 5.26 5.56 5.75 6.03 6.72 5.2 48,500 50,480 52,560 57,590 60,800 5.71 5.94 6.18 6.78 7.15 5.3 18,640 20,490 22,140 25,450 27,380 6.21 6.83 7.38 8.48 9.13 Phố Mê Linh 6.1 63,120 65,190 68,130 72,430 75,610 5.26 5.43 5.68 6.04 6.30 6.2 30,520 32,490 33,100 36,180 40,950 3.82 4.06 4.14 4.52 5.12 6.3 20,630 22,580 25,470 26,490 29,900 4.58 5.02 5.66 5.89 6.64 Đường Hùng Vương 7.1 31,790 35,800 37,900 43,840 49,300 3.18 3.58 3.79 4.38 4.93 7.2 19,900 22,160 25,120 30,540 36,130 2.49 2.77 3.14 3.82 4.52 7.3 15,610 16,800 18,970 24,120 29,360 3.12 3.36 3.79 4.82 5.87
Đường Nguyễn Trãi
8.1 50,990 55,780 57,230 65,900 73,100 3.92 4.29 4.40 5.07 5.62
8.2 20,910 23,110 26,100 29,460 30,210 4.18 4.62 5.22 5.89 6.04
8.3 10,080 12,130 13,300 15,470 18,600 3.36 4.04 4.43 5.16 6.20
Qua bảng 3.7. thể hiện giá đất do Nhà nước quy định. Theo đó, giá đất tại Phố Trần Quốc Tuấn vị trí 1 là 10.500.000 đồng/m2. Nhưng tại vị trí 1 của các tuyến phố Mê Linh có giá quy định là 12.000.000 đồng/m2, đường Hùng Vương là 10.000.000 đồng/m2. Đường Nguyễn Trãi là 13.000.000 đồng/m2. Như vậy cùng là đường phố nhóm II nhưng giá do Nhà nước quy định đối với từng tuyến phố khác nhau do đặc điểm của từng tuyến phố mang lại.
Có thể dễ thấy được khung giá ở khu vực 1 tại 4 tuyến phố trên không chênh lệch nhiều. nơi thấp nhất là Đường Hùng Vương với mức giá quy định là 10.000.000 đồng/m2, nơi cao nhất là Đường Nguyễn Trãi có mức giá quy định là 13.000.000 đồng/m2. Nhưng tại Đường Nguyễn Trãi là nơi có mức giá quy định trung bình cao nhất nhưng qua kết quả nghiên cứu thị trường chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng ở tuyến phố này lại khơng cao hơn 2 tuyến phố có mức giá trung bình quy định thấp hơn là Phố Trần Quốc Tuấn với mức giá quy định là 10.500.000 đồng/m2, và Phố Mê Linh với mức giá quy định là 12.000.000 đồng/m2.
Cụ thể là tại khu vực 1 trên Đường Nguyễn Trãi mức giá qua số liệu thu thập trung bình năm 2018 là 73.100.00 đồng/m2. Cịn ở một vài nơi qua số liệu của các hợp đồng mua bán đất ở khu vực 1 tại các tuyến phố như Phố trần Quốc Tuấn có mức giá trung bình là 77.190.000 đồng/m2. Ở Phố Mê Linh là 78.610.000 đồng/m2. Ta có thể kết luận rằng, đâu đó trong bảng giá đất được quy định trong quyết định số 61 của UBND Tỉnh Vĩnh Phúc ngoài việc chưa sát với giá thị trường thì cịn chưa hợp lý ở một vài tuyến phố. Đòi hỏi việc thành lập bảng giá mới của tỉnh trong năm 2020 cần bám sát thực tế hơn.
Hình 3. 9. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền của đường phố nhóm II
Qua nghiên cứu giá thị trường của đường phố nhóm II tại bảng 3.7 và hình 3.9, 3.10 cho thấy: giá đất thị trường qua các năm tăng đều ở các vị trí, ở các đường phố. Các nhà đầu tư vào chứng khốn có lợi nhuận chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS khiến cho giá nhà đất tăng. Các tuyến đường này đều nằm trên đường rộng, có khả năng sinh lời. Trên mặt đường chính thường là các doanh nghiệp buôn bán hoặc kinh doanh, các vụ chuyển quyền sử dụng đất ở trên vị trí 1 thường ít và giá thị trường rất cao như tại tuyến Phố Mê Linh vị trí mặt tiền năm 2014 là 63.120.000 đồng/m2 nhưng đến năm 2018 tăng hơn gấp rưỡi là 75.610.000 đồng/m2. Tại các vị trí đường ngõ và ngách giao với ngõ. thì việc mua bán chuyển nhượng thường cao hơn so với vị trí mặt tiền. Các vị trí bên trong thường là những nơi thuận lợi cho cuộc sống của những gia đình khơng sản xuất kinh doanh, không muốn ầm ĩ, hay cả những hộ kinh doanh cá nhân nhưng có ít vốn để mua đất ở những tuyến đường chính. Các vị trí bên trong của tuyến đường có điều kiện đi lại thuận lợi. Cũng sát trục đường chính nên giá đất của các tuyến đường thường cao.
Đường phố ở những khu vực này so với các tuyến phố ở nhóm I thì có lợi thế hơn ở việc. Đây đều là những khu phố thuộc tuyến giao thơng chính. Vd: Phố Mê Linh chạy dọc theo đường QL2 từ đầu thành phố cho đến hết khu trung tâm, Phố Trần Quốc Tuấn
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Phố Trần Quốc Tuấn Phố Mê Linh
và Nguyễn Trãi đều là những tuyến phố dẫn đến các khu vực quan trọng như bệnh viện đa khoa Tỉnh và bưu điện Tỉnh… Việc nằm trên các tuyến giao thơng chính nên kết cấu hạ tầng giao thơng ở các khu vực trên rất rộng rãi. Là vị trí mà các ngân hàng, doanh nghiệp, nhà hàng thường chọn để làm nơi kinh doanh và đặt văn phòng đại diện. Chính vì lý do đó mà giá đất ở các khu vực này cũng có giá khá cao và mật độ giao dịch lớn hơn hẳn các tuyến phố khác.
Về chênh lệch giữa giá ở những khu đất mặt tiền và khu đất ở băng 2, băng 3 cũng có khoảng cách khá lớn nhưng khơng cịn quá cách biệt như các phố ở nhóm I.
Hình 3. 10. Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau trong cùng 01 tuyến phố
3.3.2.3. Biến động giá đất đường phố nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng
Qua thống kê và thu thập số liệu về giao dịch quyền SDĐ, tôi tiến hành điều tra và tổng hợp bảng giá đất đường phố nhóm III tại các tuyến đường phố: Đường Đầm Vạc, Đường Hà Huy Tập, Đường Tô Hiến Thành, và Đường Lý Thường Kiệt. 4 tuyến phố này có mức giá do Nhà nước quy định dao động từ 1 đến cận 7 triệu đồng/m2.
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 Phố Trần Quốc Tuấn Phố Mê Linh Đường Hùng Vương Đường Nguyễn Trãi Giá đất mặt tiền Giá đất băng 3 trong cùng khu phố