dự án
Đơn vị: 1000/m2
Khu dân cư
Giá đất TB Mức chênh lệch
Bắt đầu quy hoạch
Sau khi thực hiện QH
Chênh đơn giá
(1.000 đ/m2) Hệ số k Khu đất dịch vụ Đồng Gáo 3.000 - 3.500 11.000- 16.500 8.000 – 13.000 3,66 – 4,71 Giá đất trung bình 3.250 13,750 10.500 4,23 Khu đất dịch vụ Đồng Cửa Quán 3.500 -4.000 8.050 – 13.695 4.550 – 9.695 2,30 – 3.43 Giá đất trung bình 3.750 10.870 7.123 2,89
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Như vậy, qua điều tra thực tế cho thấy. Mặc dù chỉ trong thời gian ngắn và thông tin cũng không được thông báo công khai trên các kênh truyền thông của Tỉnh nhưng
cho đến thời điểm trước và trong giai đoạn chuẩn bị quy hoạch, người dân đã xuất hiện nhiều những giao dịch mua bán nhằm thu mua đầu tư sinh lời ở những khu đất trong và lân cận khu vực dự án. Khiến cho giá đất ở những khu này tăng lên nhanh chóng.
Hình 3. 17. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giá đất thời điểm trước và sau khi có thơng tin về dự án trên cùng một vị trí đất.
Ở hai khu dân cư trên ta có thể thấy rõ ảnh hưởng của các khu quy hoạch dự án đến giá đất. Trước khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sơi động nhất, hệ số k trung bình của khu đất dịch vụ Đồng Gáo là 4,23 lần, của khu đất dịch vụ Đồng Cửa Quán là 2,89 lần. Do tâm lý của người dân mong muốn có một cuộc sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an tồn về an ninh trật tự... và trước hết là tìm vị trí thuận lợi trong khu quy hoạch. Sau khi hoàn thành quy hoạch, các khu quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hồn thiện, giá thị trường của khu đất tăng cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch.
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000
Khu đất dịch vụ Đồng Gáo Khu đất dịch vụ Đồng Cửa Quán
Thời điểm trước khi có thơng tin về dự án
Thời điểm có thơng tin về dự án
Hình 3. 18. Những dãy nhà cao tầng và tuyến đường mới chạy trên khu đất trước đây là Đồng Cửa Quán – Xã Thanh Trù
Thành phố Vĩnh Yên là cửa ngõ, đầu mối giao thông và giao lưu phát triển kinh tế giữa thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía Bắc khác. Thành phố Vĩnh Yên đang trên đà phát huy lợi thế và vai trị của quy hoạch cho q trình đơ thị hóa, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thực hiện quy hoạch các dự án đầu tư phát triển đô thị. Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên có ý nghĩa rất quan trọng cho công tác quản lý đất đai và làm cơ sở cho thị trường bất động sản phát triển.
Mặc dù, Luật Đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai 2003 trong vấn đề giá đất, như đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội… song, qua quá trình thi hành, Luật đã xuất hiện một số bất cập.
Bất cập thứ nhất là giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm, bởi dù một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện, hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ
30% - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, cơng tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thịi và khơng đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng… mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các cơng trình chậm tiến độ. Bên cạnh đó, tồn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngồi quy trình; mặc dù, Điều 115 và Điều 116 có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói, tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm…
Bất cập thứ hai, nguồn thu từ đất đang bị thất thốt, trong đó, có việc định giá đất bởi tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó, có việc xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương, nhưng hiện nay, nguồn thu này đang bị thất thốt trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển cơng năng sử dụng của cơng trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác cơng - tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp Nhà nước thành cơng ty cổ phần, thối vốn Nhà nước tại các cơng ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.
Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, chỉ đầu mối là Sở Tài chính chủ trì tồn bộ cơng tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể. Còn theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, cơng tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở TN&MT lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng Thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thơng, có sơ hở tạo ra cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.
Bất cập thứ ba, trong cách tính giá đất hiện nay đối với các dự án bất động sản (BĐS) là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Hiện nay, Hội đồng định
giá đất ở các thành phố lớn theo cách thức tính lùi: Từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá trừ (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức cộng 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) bằng tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp. Cách tính giá đất này có ưu điểm là ở những chủ đầu tư dự án xây cao tầng (hệ số sử dụng đất lớn) phải trả giá đất cao là hợp lý nhưng giá đất này so với đơn giá tối thiểu Nhà nước công bố thường cao gấp 1,8 - 2,6 lần. Nếu so với giá đất thực tế các dự án xung quanh đang phải nộp mà hệ số vẫn còn thấp, sẽ phải tiếp tục điều chỉnh tăng hệ số này lên.
Đây chính là hệ số giá đất so với giá đất công bố nhà đầu tư phải nộp. Với cách tính này thực chất giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất Nhà nước công bố từ 2 - 2,5 lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm, thậm chí từng quý.
Bất cập thứ tư, phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như: Quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn có thể kể đến phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực khơng có thơng tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thơng tin giá đất thị trường độ tin cậy khơng cao gây khó khăn trong việc định giá đất (người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất); chưa có dữ liệu về giá đất thị trường để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất…
3.3.6. Kết quả điều tra phỏng vấn
Qua quá trình thực hiện tiến hành khảo sát 160 phiếu nhằm thu thập thông tin điều tra về các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên.
Trong đó: 90 phiếu là các cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản và các cá nhân trên địa bàn 07 phường và 02 xã của thành phố (mỗi xã/phường bình quân 10 phiếu/phường); 45 phiếu khảo sát là các cán bộ Sở Tài ngun & Mơi trường Vĩnh Phúc,
Phịng Tài ngun & Môi trường Thành phố Vĩnh Yên, cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường Vĩnh Phúc… và 25 phiếu là các nhân viên giao dịch tại các trung tâm môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên. Ta có được
kết quả điều tra mức độ quan trọng của các yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị như sau:
Bảng 15. Kết quả điều tra mức độ quan trọng của các yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
STT Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Số phiếu lựa chọn (%) I Yếu tố vị trí 1 2 3 4 5
1 - Khoảng cách đến trung tâm 0 0 0 5 95
2 - Khoảng cách đến Chợ 3 7 0 35 55
3 - Khoảng cách đến trường học 1 4 0 30 65
4 - Khoảng cách đến bến xe 11 20 0 19 50
5 - Khoảng cách đến bệnh viện 18 17 0 20 45
II Yếu tố kinh tế 1 2 3 4 5
1 - Tốc độ tăng trưởng kinh tế 6 64 3 23 32
2 - Cung - cầu về đất trên thị trường 1 9 0 34 56
3 - Thu nhập và tiêu dùng của dân cư 9 24 3 48 16
4 - Biến động vật giá 28 32 7 29 4
5 - Mức lãi suất 12 24 7 38 19
III Yếu tố xã hội 1 2 3 4 5
1 - Đơ thị hóa 5 8 2 28 57
2 - Đầu cơ nhà đất 0 19 10 20 51
3 - Mật độ dân số 2 18 0 20 60
4 - Vấn đề y tế, giáo dục 1 14 0 23 62
5 - Trình độ văn hóa của dân cư 20 21 1 19 39
6 - Vấn đề về phong thủy 15 29 6 17 33
IV Yếu tố môi trường 1 2 3 4 5
1 - Chất lượng môi trường 0 9 0 18 73
2 - An ninh xã hội 1 5 0 25 69
3 - Môi trường kinh doanh 8 13 0 19 60
1 - Hệ thống điện, nước 2 17 0 20 51
2 - Hệ thống thông tin, liên lạc 16 16 0 22 46
3 - Hệ thống giao thông 5 10 0 20 65 VI Yếu tố cá biệt 1 2 3 4 5 1 - Hình dáng 21 18 1 37 23 2 - Diện tích 10 37 1 30 22 3 - Chiều sâu 9 33 2 31 25 4 - Chiều rộng 1 23 0 17 59
VII Chính sách của Nhà nước và pháp
lý 1 2 3 4 5
1 - Tình trạng pháp lý của đất 1 19 0 20 60
2 - Chính sách về sử dụng đất 1 22 0 38 39
3 - Hạn chế quy hoạch 5 36 5 12 42
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Chú thích: 1. Khơng quan trọng; 2. Ít quan trọng; 3. Không biết; 4. Quan trọng; 5.
Rất quan trọng.
Nhận xét:
* Yếu tố vị trí: Khơng khó hiểu khi mà số phiếu lựa chọn nhóm yếu tố vị trí lại được bỏ phiếu rất cao. Một miếng đất ở một vị trí đẹp gần trung tâm thành phố và gần các cơng trình lớn đồng nghĩa với việc tạo ra cơ hội sinh lợi cao. Cùng với việc ở những nơi như vậy sẽ có mật độ dân số cao, giá đất không hề rẻ nhưng với việc dễ dàng kiếm lời từ miếng đất nên vẫn có rất nhiều người bỏ giá cao để mua chính vì vậy nên yếu tố về vị trí lúc nào cũng là qua trọng nhất quyết định đến giá đất.
* Yếu tố về kinh tế: là yếu tố có ảnh hưởng nhất định đến các yếu tố còn lại, là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất nhưng đây lại là yếu tố khó có thể nhìn thấy bằng mắt thường hay nói trong ngày một ngày hai, mà chỉ được thể hiện qua các con số. Điều này giải thích cho việc mặc dù có ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp nhưng chưa tác động trực tiếp đến chủ thể là những người dân.
* Đối với các yếu tố đến giá đất ở. Các yếu tố về xã hội là những yếu tố ảnh hưởng đầu tiên. Một thị trường lớn là nơi mà có đơng người mua bán, chính vì vậy mà những yếu tố về dân số hay đơ thị hóa tăng kéo theo đó là nhu cầu tăng và giá đất cũng tăng. Với tổng diện tích tự nhiên là 5.039ha và mật độ dân số là 1867 người/km2, và dân số không ngừng tăng qua các năm, kéo theo mật độ nhân khẩu cũng tăng cao hơn, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân. Vì thế nên giá đất không ngừng tăng lên gây ra những ảnh hưởng đến sự biến động giá đất của Vĩnh Yên qua các năm.
* Yếu tố về môi trường: Trong những năm trở lại đây tại các thành phố lớn. Việc gia tăng dân số một cách khơng kiểm sốt khiến cho chất lượng về môi trường ngày một đi xuống, bên cạnh đó, mọi người đổ xơ về để kiếm cơ hội kinh doanh hay tìm việc làm gây ra nhiều vấn nạn về an ninh xã hội. Mặc dù biết chất lượng cuộc sống ở những nơi này ô nhiễm nhưng vì đều biết càng đến những thành phố đông như vậy mới dễ dàng kiếm được việc làm nên khơng ít người chấp nhận với cuộc sống trong môi trường không được trong lành so với các vùng thơn q ít người. Chính vì vậy mà yếu tố về mơi trường tuy đang rất “hot” nhưng vẫn chưa thể ảnh hưởng nhiều đến giá đất.
* Yếu tố cơ sở hạ tầng: Thành phố Vĩnh Yên là một đô thị loại 2. Chính vì vậy mà những cơng trình thiết yếu như trường học, bệnh viện, khu thể thao… hầu như đã đáp ứng đủ cho người dân. Điều đó lý giải cho việc yếu tố về cơ sở hạ tầng trong thành phố không quá quan trọng như những huyện thị đang phát triển. Vì vậy mà mức độ quan trọng của nó đối với nhiều người là ở mức trung bình.
* Yếu tố vị trí: hay hình thể và diện tích có ảnh hưởng đến tâm lý của người dân theo phong tục tập quán lâu đời. Về diện tích, thửa đất có quy mơ vừa khoảng 70-90m2 có thể bán dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó phù hợp với khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để ở. Hình thể thửa đất đẹp là hình vng hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang và đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc nhiều hình thể khơng vng góc cạnh thường sẽ bán với giá thấp hơn nhưng với một ơ đất rộng thì việc khắc phục hình thể xấu cũng khơng q khó khăn nên chính vì vậy nó cũng khơng làm ảnh hưởng nhiều lắm đến giá trị miếng đất.