3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng nhà đất trên địa bàn huyện
3.2.3. Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ đăng ký đất đai, hệ thống văn phòng
phịng cơng chứng và mơi giới bất động sản
Công tác xây dựng đào tạo đội ngũ cán bộ, công nhân viên chức về quản lý đất đai có vai trị quan trọng trong q trình thực thi có hiệu quả nhiệm vụ và giảm thủ tục hành chính phiền hà cho ngƣời dân khi tiếp xúc các cơ quan quản lý. Vì vậy, đào tạo, tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ cán bộ từ Trung ƣơng đến địa phƣơng nhằm xây dựng và phát triển đội ngũ cán bộ ngành vừa có chun mơn, nghiệp vụ cao vừa có
đạo đức nghề nghiệp, tinh thần, thái độ phục vụ tốt là rất cần thiết. Ngành nhà đất nói riêng và ngành bất động sản nói chung là ngành kinh tế lớn nhƣng vẫn còn ở dạng sơ khai tuy tuổi đã 26 năm hoạt động. Nguyên nhân một phần là do công tác đào tạo nhân tài và nghiên cứu về ngành kinh tế này chƣa đƣợc quan tâm đúng mức. Việc nâng cao năng lực cán bộ bằng các giải pháp sau:
- Có chính sách hỗ trợ đƣa sinh viên và nghiên cứu sinh đi học tập và nghiên cứu ở nƣớc ngoài, đƣa đề tài nghiên cứu kinh tế nhà ở vào chƣơng trình nghiên cứu trọng điểm quốc gia, tài trợ cho các hội khoa học nghiên cứu kinh tế nhà ở, dịch và xuất bản các tài liệu chuyên khảo sang tiếng Việt và soạn thảo sách giáo khoa v.v. phục vụ cho việc đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý và phát triển thị trƣờng nhà đất.
- Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà đất cho cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực nhà đất các cấp và các chủ thể tham gia TTNĐ. Đầu tiên, cần tiêu chuẩn hố cơng chức và viên chức làm việc trong các cơ quan quản lý và giám sát TTNĐ. Tiêu chuẩn của nhóm đối tƣợng trên đƣợc thể hiện ở một số điểm nhƣ sau: 1) Có bằng đại học đúng chuyên ngành, có các chứng chỉ liên quan tới quản lý xây dựng, quy hoạch kiến trúc…; 2) Nắm vững pháp luật, chủ trƣơng chính sách của Chính phủ và huyện về lĩnh vực nhà đất; và 3) Có tinh thần làm việc trách nhiệm với ngƣời dân và doanh nghiệp đƣợc phân công quản lý, giám sát.
Đối với nhóm cơng chức trực tiếp quản lý tại huyện thì ngồi các tiêu chuẩn đã nêu ở trên cần đƣợc trang bị thêm các kỹ năng về quản lý nhà nƣớc, kỹ năng tuyên truyền, dân vận để giúp cho các chủ trƣơng chính sách của Đảng, Chính phủ và huyện đến đƣợc với ngƣời dân. Giúp cho những ngƣời dân đặc biệt tại các vùng nông thôn nắm vững và chấp hành đầy đủ.
- Tiếp tục hoàn thiện tổ chức bộ máy, nâng cao năng lực cán bộ, công chức trong ngành quản lý đất đai; chú trọng đào tạo, bồi dƣỡng, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
- Phải xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện việc đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ nhằm phát triển nguồn nhân lực ngành đủ về số lƣợng, bảo đảm về chất lƣợng phù hợp với tiêu chuẩn chức danh, nhiệm vụ chi tiết đến từng vị trí việc làm.
- Xây dựng kế hoạch và các chƣơng trình đào tạo, bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ chuyên môn phù hợp với từng đối tƣợng cụ thể; tập trung xây dựng và hoàn thiện các tài liệu theo hƣớng chuẩn hóa với từng chuyên đề cụ thể.
- Tăng cƣờng kiểm tra, giám sát công tác đào tạo, bồi dƣỡng, tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ. Thực hiện tốt việc đổi mới, nâng cao chất lƣợng đào tạo, bồi dƣỡng chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ trong ngành nhằm xây dựng đƣợc đội ngũ cán bộ, cơng chức, viên chức thực sự có năng lực, biết giải quyết các vấn đề đƣợc giao trên nguyên tắc kết quả, hiệu quả và chất lƣợng; đáp ứng yêu cầu của một nền hành chính trong sạch, vững mạnh, chun nghiệp và có tác động tích cực đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội
- Có chế độ thi tuyển cơng chức, hợp đồng lao động công bằng dân chủ, thực sự chọn đƣợc ngƣời có năng lực chun mơn và đạo đức nghề nghiệp đảm nhận công việc
- Nâng cao chất lƣợng tại các cơ sở đào tạo
- Kiểm tra, giám sát, chế độ khen thƣởng, xử phạt công minh đối với cán bộ
3.2.4. Tăng cường chất lượng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ.
* Tăng nguồn cung nhà đất xã hội:
- Tăng cƣờng nguồn cung nhà đất xã hội theo hƣớng tăng cƣờng cả số lƣợng và chất lƣợng. Căn cứ trên thực tế về nhu cầu gia tăng của nhà đất xã hội tại Việt Nam nói chung và Huyện Thủ Thừa nói riêng cho thấy, mặc dù Chính phủ, các bộ, ban, ngành đã ban hành các chƣơng trình hành động song vẫn chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế của ngƣời dân. Vì vậy, cần có chính sách nhà đất xã hội cho ngƣời thu nhập trung bình và thấp bằng những biện pháp sau đây:
- Thứ nhất, tạo ra loại hàng hoá nhà đất xã hội có giá thị trƣờng thấp. Giá thị trƣờng thấp ở đây đƣợc hiểu là giá trị kết tinh từ lao động hao phí thấp. Giá trị thị trƣờng của nhà đất xã hội phải thấp hơn so với các hàng hoá tƣơng ứng trên thị trƣờng để đáp ứng đƣợc nhu cầu và năng lực tài chính của ngƣời có thu nhập thấp. Để đảm bảo việc hƣớng tới một giá trị thị trƣờng thấp thì cần tập trung vào các tiêu chí quan trọng sau: 1) Thiết kế và kiến trúc phải theo hƣớng tiết kiệm và tận dụng tối đa các khoảng không gian. Đồng thời vẫn đảm bảo các không gian sinh hoạt tối thiểu cùng với việc đáp ứng đầy đủ các dịch vụ tiện ích đi kèm. Giảm chi phí tạo lập mặt bằng nhƣ tiền sử dụng đất, tiền xây dựng các cơng trình hạ tầng cơng cộng; 2) Quy hoạch các khu nhà đất xã hội tại các khu vực xa trung tâm có diện tích rộng rãi và tiện lợi sử dụng các phƣơng tiện công cộng. Việc này sẽ giảm thiểu chi phí giải phóng mặt bằng đồng thời tạo ra một cảnh quan thân thiện với mơi trƣờng. Cùng với đó các chi phí sinh hoạt sẽ phù hợp với đặc điểm và
điều kiện của ngƣời có thu nhập thấp; và 3) Các dịch vụ công cộng cho khu vực nhà đất xã hội phải đƣợc chính cộng đồng dân cƣ quyết định. Việc này sẽ giúp cho ngƣời dân tiết kiệm đƣợc chi phí sinh hoạt.
- Thứ hai, tạo lập cơ chế cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà cung ứng nhà đất xã hội trên địa bàn huyện Thủ Thừa. Với đặc thù loại hàng hố có giá cả phù hợp với ngƣời có thu nhập thấp, nhà đất xã hội cần có những nhà cung cấp đặc thù với năng lực tốt để tạo lập thị trƣờng này. Tuy nhiên, trong bối cảnh TTNĐ đang khủng hoảng thừa nguồn cung, rất nhiều các doanh nghiệp đã coi TTNĐ xã hội là nơi có thể khơi thơng dịng chảy của TTNĐ. Do vậy, huyện Thủ Thừa cần tạo lập một cơ chế cạnh tranh phù hợp và bình đẳng để tất cả các nhà cung ứng có thể tham gia và hình thành một mặt bằng giá vừa đảm bảo lợi cho các ngƣời thu nhập thấp vừa góp phần cho các doanh nghiệp có thể bán đƣợc hàng và có lợi nhuận.
* Mở rộng nguồn cung nhà đất cho thuê đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp
Tình trạng trầm lắng trên thị trƣờng hiện nay là hệ quả của một q trình khơng phản ánh đúng bản chất cung - cầu nhà đất. Nhu cầu nhà đất thực sự tại huyện Thủ Thừa hiện nay vẫn đang ở mức cao và không thể đáp ứng ngay đƣợc, do vậy cần sớm xem xét, ban hành cơ chế chính sách đẩy mạnh xây dựng nhà đất cho thuê, coi đây là hƣớng đi chính để đáp ứng nhu cầu vẫn rất cao của đại bộ phận ngƣời dân đang sinh sống và làm việc tại huyện. Chính sách này hƣớng tới giải quyết cho các đối tƣợng công nhân, viên chức, ngƣời dân với sự mở rộng về đối tƣợng kinh doanh, chặt chẽ về tiêu chuẩn, điều kiện nhà đất cho thuê.
Việc phát triển nhà đất cho thuê đƣợc thực hiện theo hai hình thức: Nhà nƣớc trực tiếp đầu tƣ vốn từ ngân sách để xây dựng nhà đất cho thuê và các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế bỏ đầu tƣ xây dựng nhà đất cho thuê nhƣng đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ (gọi là nhà đất xã hội để cho thuê); các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà đất cho thuê theo cơ chế thị trƣờng, khơng có sự ƣu đãi của Nhà nƣớc (gọi là nhà đất thƣơng mại cho thuê). Để có cơ sở đầu tƣ xây dựng quỹ nhà đất cho thuê tại các địa phƣơng, UBND huyện cần đƣa các chỉ tiêu về phát triển nhà đất cho thuê vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng, phải lập và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà đất cho thuê hàng năm, 5 năm và dài hơn phù hợp với Chiến lƣợc phát triển nhà đất quốc gia. Để có quỹ
đất phát triển nhà đất cho thuê, UBND huyện khi lập quy hoạch xây dựng các dự án phát triển nhà đất, khu đô thị mới, khu công nghiệp phải dành quỹ đất để xây dựng nhà đất cho thuê. Để khuyến khích các doanh nghiệp tích cực tham gia đầu tƣ ây dựng nhà đất cho thuê
* Tạo quỹ nhà đất cho huyện Thủ Thừa.
Tạo quỹ nhà đất cho huyện Thủ Thừa bằng các biện pháp sau:
- Thứ nhất, nâng cao chất lƣợng lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, xác định và công bố quỹ đất đƣợc phép xây dựng nhà đất theo quy hoạch để làm cơ sở tổ chức triển khai các dự án phát triển nhà đất và tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân xây dựng, cải tạo nhà đất theo quy hoạch.
- Thứ hai, xây dựng, hoàn thiện các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp trong quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà đất xã hội, nhà đất thu nhập thấp; trong quy hoạch phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triển từng loại nhà đất, đặc biệt là đất để xây dựng nhà đất xã hội, nhà đất cho ngƣời có thu nhập thấp, nhà đất thƣơng mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định của pháp luật về nhà đất.
- Thứ ba, từng bƣớc thực hiện việc phát triển nhà đất tuân thủ quy hoạch; hình thành các điểm dân cƣ nơng thơn có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bảo đảm phù hợp mục tiêu chƣơng trình xây dựng nơng thơn mới; phát triển nhà đất theo dự án.
- Thứ tƣ, kiến trúc nhà đất phải đáp ứng yêu cầu về thẩm mỹ, có bản sắc, coi trọng bảo tồn và phát huy các giá trị truyền thống; ban hành các thiết kế mẫu nhà đất phù hợp với tập quán sinh hoạt, điều kiện sản xuất và truyền thống văn hoá của các vùng, miền, có khả năng ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu để ngƣời dân tham khảo, áp dụng trong xây dựng nhà đất.
KẾT LUẬN
1. Thủ Thừa là huyện có vị trí tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí địa lý đặc biệt để thị trƣờng nhà đất phát triển sôi động, tăng nguồn thu cho ngân sánh nhà nƣớc. Trung bình mỗi năm có khoảng 3000 số hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng.
2. Tuy vậy thị trƣờng nhà đất vẫn còn những tồn tại: Cơ chế nhiều giá đất và phƣơng pháp xác định giá đất không hợp lý đã tạo sự khác biệt lớn về giá nhà nƣớc và giá thị trƣờng; ngƣời mua nhà đất và ngƣời mơi giới khó tiếp cận với nguồn thơng tin chính thống từ chính quyền, đặc biệt là nhà mơi giới nghiệp dƣ (tổng hợp từ phiếu điều tra, tỉ lệ này chiếm 71,4%); chất lƣợng mơi giới cịn kém, khách hàng chƣa đƣợc đảm bảo quyền lợi chính đáng, các thơng tin nhà môi giới cung cấp không đầy đủ… Vì vậy khơng chiếm đƣợc lịng tin của khách hàng (qua kết quả khảo sát 178 phiếu điều tra cho thấy, số ngƣời qua trung tâm môi giới và cá nhân môi giới chuyên nghiệp chỉ chiếm 14,04%); giá nhà đất còn quá cao so với khả năng thanh toán của ngƣời dân (qua kết quả tổng hợp từ 178 phiếu điều tra cho thấy phần lớn ngƣời mua nhà đều thiếu khả năng thanh toán - chiếm 81,7%); số nhà đất tham gia giao dịch ngầm do chƣa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều: Trong số 178 trƣờng hợp chuyển nhƣợng nhà đất thì chỉ có 130 nhà đất có giấy chứng nhận, cịn lại khơng có giấy tờ và một số nhỏ mới có giấy tờ hợp lệ…
3. Nguyên nhân của những tồn tại này: Chính sách, pháp luật liên quan đến thị trừơng bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng cịn thiếu đồng bộ và bất hợp lý; Nguồn cung cấp thông tin cho ngƣời mua nhà đất và ngƣời mơi giới chƣa minh bạch, khó tiếp cận từ nguồn chính thống, đơi khi cịn nhiễu loạn và khó phân biệt đƣợc thật giả; chƣa xây dựng đƣợc hệ thống thông tin đất đai hiện đại; dịch vụ cung cấp thơng tin cịn thực hiện có tính “xin – cho”…
4. Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất trên địa bàn huyện Thủ Thừa và những huyện có điều kiện tƣơng tự: Nhóm giải pháp định hƣớng hồn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trƣờng nhà đất; xây dựng và minh bạch hóa việc khai thác hệ thống thơng tin phục vụ định giá và phát triển thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng nhà đất nói riêng; ứng dụng công nghệ phục vụ quản lý và phát triển thị trƣờng nhà đất; nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ đăng ký đất đai, hệ thống văn phịng cơng chứng và mơi giới bất động sản; tăng cƣờng chất lƣợng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ; tăng cƣờng chất lƣợng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ…
KIẾN NGHỊ
Nghiên cứu phát triển thị trƣờng nhà đất là nhu cầu cấp thiết, cần phát triển nghiên cứu tại các địa bàn khác có tính đại diện cho từng vùng. Từ đó có biện pháp nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển lành mạnh thị trƣờng nhà đất
Quốc hội, Chỉnh Phủ và các bộ, ngành có liên quan sớm nghiên cứu để ban hành những chính sách, tạo hành lang pháp lý ổn định điều tiết tốt sự phát triển của thị trƣờng nhà đất
Địa phƣơng nên đầu tƣ thích đáng để xây dựng phát triển và khai thác hệ thống thông tin đất đai phục vụ phát triển thị trƣờng nhà đất
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong
công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội.
3. Bộ Tài chính (2013), Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều
của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí trước bạ Hà Nội.
4. Bộ Tài chính (2014), Thơng tư số 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng
dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội.
5. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá Hà Nội.
6. Bộ Xây dựng (2015), Thông tư số 11/2015/TT-BXD Quy định việc cấp chứng