CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất
1.2.1. Q trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất
1.2.1.1. Luật Đất đai 1993
Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia là nguồn lực quan trọng của quá trình sản xuất. Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua và ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hóa các quy định về chế độ quản lý, sử dụng
đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo đó, Nhà nước xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đồn thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Ngồi ra, Nhà nước cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước được thuê đất gọi chung là người sử dụng đất (Điều 1). Điều đáng chú ý là lần đầu tiên trong quy định của Nhà nước về đất đai đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong đó hộ gia đình và cá nhân được giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp thuế sử dụng đất theo quy định.
Để có căn cứ xác định các loại đất để tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theo mục đích sử dụng đất như sau (Điều 11):
1. Đất nông nghiệp; 2. Đất lâm nghiệp;
3. Đất khu dân cư nông thôn; 4. Đất đô thị;
5. Đất chuyên dùng; 6. Đất chưa sử dụng;
Căn cứ vào từng loại đất như trên và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và theo từng thời gian, Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất trên (Điều 12). Mặc dù trong Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể về các nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất và Luật cũng chưa quy định cụ thể đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, nhưng bước đầu Nhà nước đã thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai như đối tượng sở hữu đất đai, các quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất…
Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 1993. Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất là “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất” và quy định cụ thể đối tượng được sử dụng đất khơng thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất và các đối tượng được thuê đất. Tuy nhiên,
Luật sửa đổi năm 1998 vẫn chưa quy định cụ thể về nguyên tắc xác định khung giá các loại đất mà vẫn giao cho Chính phủ chịu trách nhiệm xác định hoặc dựa vào các Luật chuyên ngành khác như Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất… để xác định giá đất.
Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong đó có một số điều liên quan đến giá đất. Theo Điều 12 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001 thì giao cho “Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất” và các địa phương căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất của Chính phủ quy định giá đất của địa phương.
1.2.1.2. Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về công tác định giá đất của nước ta. Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003.
Trên thực tế, Nhà nước khó có thể nắm bắt được giá đất trên thị trường vì giá đất biến động theo thời gian và không gian. Do vậy để phục vụ công tác quản lý và định giá đất, Nhà nước quy định khung giá các loại đất. Tại Điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
1.2.1.3. Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai năm 2013 có những thay đổi về nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Cụ thể tại Điều 112, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất , ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất , theo từng vùng . Trong thời gian thực hiê ̣n khung giá đất mà giá đất phổ biế n trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Căn cứ nguyên tắc , phương pháp định giá đất và khung giá đất , Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (Điều 114).
Trong thời gian thực hiê ̣n bả ng giá đất , khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoă ̣c giá đất phổ biến trên thi ̣ trường có biến đô ̣ng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng
xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây (Điều 114): a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.
Luật Đất đai năm 2013 quy định về giá đất cụ thể. Tại Điều 114 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể . Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể . Giá đất cụ thể đươ ̣c sử du ̣ng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; cơng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất
a, Luật Đất đai năm 2013: Giá đất được quy định tại Mục 2 Chương VIII Luật
Đất đai năm 2013. [9]
b, Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. [3]
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. [4]
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất. [1]
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất. [5]
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. [2]
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai. [6]