CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Quản lý nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.3.4. Nhận xét chung và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
a. Nhận xét chung
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định.
Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có mục đích định giá đất khác nhau. Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho mục đích cơng; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai.
Mặc dù, có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản
nói chung tại các nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, và đây là những điểm mà nước ta có thể áp dụng để kìm hãm tình trạng giá bất động sản đang bị thả nổi như hiện nay.
- Hình thức giá: hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai
- Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).
b. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Từ những quy định của pháp luật về định giá đất tại các nước ở trên, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:
Thứ nhất, phương pháp định giá đất
Về lý thuyết có nhiều phương pháp định giá nhưng các phương pháp định giá đất ở Việt Nam hiện đang được sử dụng:
(i) Phương pháp so sánh trực tiếp: xác định mức giá thơng qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
(ii) Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Trên thực tế kể cả hai phương pháp này rất khó áp dụng vì các tiêu chí phân loại chưa rõ; việc xác định mức thu nhập thuần trên một đơn vị diện tích so với lãi suất tiền gửi là rất khó khăn. Như vậy, việc nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá từ các nước trên thế giới có thể sẽ đơn giản hơn, sẽ được áp dụng cho định giá các loại đất khác kể cả đất dân cư nông thôn.
Thứ hai, định giá đất giáp ranh
Sự khác biệt trong định giá giữa các vùng đất giáp ranh là tất yếu. Các yếu tố dẫn đến sự khác biệt là do sự khác biệt về: (i) phương pháp định giá; (ii) thuộc tính
vật lý của đất; (iii) những hạn chế về việc sử dụng đất; (iv) mục đích sử dụng đất; (v) định giá ưu đãi. Ở Việt Nam, sự khác biệt trong định giá giữa các vùng giáp gianh hoặc giữa các thửa đất trong cùng một lô đất lại do các quyết định hành chính; cần xây dựng một bản đồ quy hoạch đất riêng biệt độc lập so với bản đồ hành chính, trên đó chỉ rõ các vùng đất, các thuộc tính của đất và bảng giá đất được áp dụng.
Thứ ba, thông tin về định giá
Ngay từ những quy định chung về định giá đất đến phương pháp định giá, những thông báo về giá đất đều được cơng khai tạo tính minh bạch trong thông tin về đất đai. Các thông tin được đến với công chúng một cách công khai sẽ giảm thiểu những khiếu kiện, hạn chế những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, chống thất thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trong dân chúng và bình ổn xã hội. Việc sử dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biện pháp tổ chức, quản lý hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn – đất đai.
Một bản đồ quy hoạch đất chi tiết hồn tồn có thể thực hiện được trong điều kiện hiện nay theo đó một bảng giá có thể được xác lập đến từng chủ sở hữu đất, khi mà khoa học, công nghệ và các công cụ hỗ trợ phát triển như hiện nay. Trên thực tế nhiều quốc gia trên thế giới một bản đồ đất đai đã được đưa công khai trên trang web và mọi thơng tin về một ơ đất, lơ đất đều có thể được cung cấp bởi cơ quan quản lý về đất và công khai.
Thứ tư, giải quyết các khiếu nại về định giá đất
Một khi các định giá đất đã được công khai đến các chủ sở hữu đất ngay từ khi đất được định giá và những khiếu nại được thực hiện ngay sau khi nhận được thông báo sẽ giúp giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai vốn đang vô cùng phức tạp ở Việt Nam.