CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Quản lý nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.3.3. Định giá đất ở Hàn Quốc
* Hệ thống thẩm định và định giá bất động sản
Hàn Quốc có hai Luật cơ bản về định giá, đó là Luật Định giá và Luật Thơng báo giá. Luật Định giá thiết lập một nguyên tắc và tiêu chuẩn để định giá giá trị của bất động sản và được gọi là Hệ thống định giá bất động sản (viết tắt là RPA). Luật Thông báo giá để thông báo đến công chúng thông qua giá trị bất động sản đã được thẩm định cho lợi ích công cộng và được gọi là Hệ thống giá bất động sản được thẩm định chính thức (viết tắt là OAREP). Hai Luật này được thống nhất vào năm 1989, sau đó được tách rời vào năm 2016.
Trong Luật Định giá, nội dung cốt lõi là khái niệm về định giá, thủ tục định giá, quá trình thu hồi và nghĩa vụ chứng nhận cho hoạt động định giá (định giá viên, phạm vi của định giá viên và hiệp hội các nhà thẩm định giá Hàn Quốc).
Trong Luật thông báo giá, nội dung cốt lõi là mục đích của việc thẩm định giá trị và sử dụng giá thẩm định, quy trình thẩm định, đối tượng của thẩm định, Ủy ban thẩm định bất động sản và vấn đề về xử lý các yếu tố khác biệt.
Hệ thống pháp lý về định giá bao gồm: Luật, Nghị định, Quy định, Chỉ dẫn, Thông báo, Sổ tay hướng dẫn, Hướng dẫn nội bộ của Hiệp hội các nhà định giá bất động sản Hàn Quốc.
* Việc định giá đất:
Hệ thống giá đất được thẩm định chính thức đã được thực hiện từ năm 1990. Tại Hàn Quốc có gần 38.000.000 thửa đất. Trên thực tế, một nhà định giá không thể thẩm định tất cả các thửa đất này một cách riêng biệt. Nó sẽ địi hỏi một khoản chi phí lớn. Do đó, các định giá viên sẽ định giá những thửa đất đại diện nhất (thửa đất chuẩn). Các thửa đất khác sẽ được định giá dựa trên những thửa đất tương tự. Trong
quá trình này, bảng định giá đất được hỗ trợ bằng máy tính được sử dụng để điều chỉnh những đặc điểm khác biệt giữa những thửa đất tương tự với các thửa đất khác.
* Thủ tục định giá đất: 3 giai đoạn.
Giai đoạn 1: Giá đất được thẩm định chính thức của thửa đất liên quan. Giai đoạn 2: Bảng chỉ số các yếu tố giá đất
Giai đoạn 3: Hệ thống giá nhà được thẩm định chính thức (OAHP)
* Quy tắc định giá
Ở Hàn Quốc, Luật Định giá quy định nguyên tắc, thủ tục, và phương pháp định giá một cách riêng biệt. Quy tắc này đã trải qua nhiều lần sửa đổi sau pháp luật năm 1989; đặc biệt lần sửa đổi lớn nhất là vào tháng 9 năm 2016.
Quy tắc này quy định nguyên tắc, thủ tục định giá và phương pháp định giá. Nó cũng quy định các yếu tố bao gồm trong báo cáo định giá cũng như cách viết báo cáo định giá. Quy tắc này tương tự như Tiêu chuẩn định giá quốc tế của IVS, USPAP của Mỹ và Tiêu chuẩn định giá bất động sản của Nhật Bản.
* Tiêu chuẩn cho việc thực hiện định giá:
Bộ Đất đai, hạ tầng và giao thông đã thiết lập và thông báo Tiêu chuẩn cho việc thực hiện định giá vào tháng 10 năm 2013. Trong đó, ngồi các quy định chung, còn quy định về đạo đức của định giá viên, yêu cầu định giá/ chấp thuận yêu cầu, thủ tục định giá, phương pháp và việc viết báo cáo định giá; phương pháp định giá. Việc định giá đất bồi thường được thực hiện theo Luật Thu hồi và Bồi thường đất đai.
* Nguyên tắc định giá
Khi thực hiện định giá, định giá viên phải tuân theo Tiêu chuẩn giá trị thị trường, Tiêu chuẩn tình trạng hiện tại, và Tiêu chuẩn dự án cá nhân. Ba nguyên tắc được quy định trong Quy tắc định giá.
* Phương pháp định giá
Hàn Quốc nhìn chung có 3 phương pháp sử dụng được áp dụng để định giá. Đó là Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí và Phương pháp thu nhập và những phương pháp này được quy định trong Tiêu chuẩn định giá.
+ Phương pháp so sánh: phương pháp so sánh được tiến hành để định giá
dung là Phương pháp so sánh giá bán và Phương pháp so sánh giá cho thuê. Định giá cá biệt ở Hàn Quốc nên theo dõi giá đất được thẩm định chính thức của thửa đất liên quan trong suốt quá trình định giá đất.
+ Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp tiên hành định giá dựa trên nguyên tắc chi phí “mức chi phí có thể xây dựng được một bất động sản tương tự”.
+ Phương pháp thu nhập
Đối với phương pháp thu nhập, định giá được tiến hành dựa trên nguyên tắc lợi nhuận “mức lợi nhuận có thể thu được từ việc sử dụng hàng hóa”.
* Thủ tục định giá
Định giá viên nên khách quan định giá giá trị thị trường của bất động sản cần định giá. Thủ tục định giá có thể khác nhau theo mục đích định giá. Nói cách khác, thủ tục có thể thay đổi theo mục đích bán, mục đích định giá thuế bất động sản, mục đích trưng thu, đánh giá tài sản thế chấp, chứng khốn,… chi tiết về q trình định giá được quy định trong Quy tắc định giá, bao gồm 7 bước (Xác nhận những yếu tố cơ bản; thiết lập Kế hoạch hoạt động; điều tra Bất động sản cần định giá; thu thập dữ liệu và tổ chức thực hiện; rà sốt các dữ liệu và phân tích các yếu tố hình thành giá đất; lựa chọn và ứng dụng phương pháp định giá; quyết định về giá). [18]