Xử lý tài sản bảo đảm là một bước quan trọng để tổ chức tín dụng thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng không có khả năng thanh toán nợ. Để xử lý quyền sử dụng đất có hiệu quả cần thống nhất quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất trong các văn bản, cụ thể là trong Luật dân sự, Luật Đất đai. Trước mắt, cần hoàn thiện các quy định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Bộ Luật dân sự và Nghị định 86, cụ thể như sau:
- Sửa đổi quy định tại Điều 737 Bộ luật Dân sự theo hướng: quy định cụ thể nguyên tắc của xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức cụ thể: theo thoả thuận; nếu hai bên không thoả thuận được thì bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) thực hiện quyền xử lý tài sản bằng hình thức bán đấu giá công khai tài sản; và cuối cùng là phương thức khởi kiện ra toà.
- Tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm cho rằng về nguyên tắc mọi tài sản được đưa ra bảo đảm nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp được quyền xử lý theo phương thức đã thoả thuận. Theo ý kiến của tôi nên chỉnh sửa quy định tại Nghị định 86 để khi xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp (các tổ chức tín dụng) không phải làm thủ tục xin phép hoặc cho phép xử lý của các quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp xét thấy cần thiết thì quy định thay thủ tục xin phép bằng thủ tục thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền việc xử lý tài sản đó. Chính việc loại bỏ thủ tục xin phép này sẽ loại bỏ được sự khác nhau giữa các tài sản đem ra xử lý, tiến tới thống nhất các phương thức xử lý tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để các quyền của người sử dụng đất có hiệu quả, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch với đối tượng là quyền sử dụng đất. Điều này cũng là mong muốn của mọi người dân trong xã hội, tạo điều kiện cho mọi giao dịch trong đời sống kinh tế-xã hội được tiến hành theo một trình tự thống nhất, minh bạch và đạt được hiệu quả.
KẾT LUẬN
Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích những vấn đề cơ bản của hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng và các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, có thể đưa ra một số kết luận sau:
1. Hoạt động cho vay là hình thức cấp tín dụng phổ biến, truyền thống trong hoạt động của các tổ chức tín dụng. Hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng với đặc trưng là hoạt động có tính rủi ro cao, có tính hệ thống và ảnh hưởng dây chuyền. Chính vì vậy, để bảo dảm hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói riêng và hoạt động kinh doanh tiền tệ của các tổ chức tín dụng nói chung, thì một trong các biện pháp biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng phổ biến là thế chấp quyền sử dụng đất với mục tiêu là ngăn chặn và hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
2. Với những vấn đề đặt ra trong thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đã cho chúng ta thấy những khó khăn, vướng mắc trong việc thực thi một hệ thống pháp luật không hoàn chỉnh, chưa thống nhất, các quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo đã làm cho việc thực thi trên thực tế gặp nhiều bất cập. Vì vậy, qua thực trạng cho thấy nhu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất là cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Các kiến nghị đưa ra với một mục đích là mong muốn một hệ thống pháp luật đầy đủ, thống nhất và thông thoáng, tạo điều kiện cho mọi đối tượng được tiếp cận với nguồn vốn tín dụng để có điều kiện phát triển sản xuất, kinh doanh.
3. Xây dựng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là một bộ phận của pháp luật giao dịch bảo đảm là hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, do đặc điểm của hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đòi hỏi các quy định của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của luật dân sự, mà còn đáp ứng các yêu cầu về một hoạt động tín dụng an toàn, ổn định và có hiệu quả. Chúng tôi mong rằng các kiến nghị được đưa ra trong luận văn sẽ là nguồn tư liệu tham khảo hữu ích đối với việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam. 2. Nghị quyết hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương khoá IX Đảng
cộng sản Việt Nam, Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
3. Nghị quyết hội nghị lần thứ IX Ban chấp hành Trung ương khoá IX Đảng cộng sản Việt Nam, Về một số chủ trương, chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ IX của Đảng.
4. Hiến pháp năm 1992, Công báo số 08, 1992.
5. Nghị quyết số 51/2001/NQ-UBTVQH ngày 25/12/2001 của Quốc hội về việc sửa đổi, bổ sung Hiến pháp 1992, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, 2002.
6. Bộ luật Dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
7. Luật Đất đai năm 1993, Công báo số 22, 1993.
8. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, Công báo, 1999. 9. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, Công báo số 32,
2001.
10. Luật Đất đai số 13/2003- QH11 ngày 26/11/2003, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội 2003.
11. Luật các tổ chức tín dụng số 02/1997/QH10 ngày 12/12/1997, Các văn bản pháp luật hiện hành về ngân hàng năm 1998, Nhà xuất bản Thống kê, 1999.
12. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật các tổ chức tín dụng số 20/2004/QH11 ngày 15/06/2004.
13. Hiệp định giữa Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Hợp chủng quốc Hoa kỳ về quan hệ thương mại, Công báo số 7-8, 2002.
14. Bộ luật dân sự-thương mại Thái Lan (1993), Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
15. Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Công báo 1997.
16. Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội bộ của Ngân hàng Nhà nước, tháng 11/1999.
17. Nghị định số 178/1999/NĐ- CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội bộ của Ngân hàng Nhà nước, tháng 12/1999.
18. Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội bộ của Ngân hàng Nhà nước, tháng 03/2000.
19. Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực, Công báo năm 2000.
20. Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội bộ của Ngân hàng Nhà nước, tháng 10/2002.
21. Quyết định số 297/1999/QĐ-NHNN ngày 25/08/1999 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, Văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội bộ của Ngân hàng Nhà nước, tháng 08/1999.
22. Quyết định 217/QĐ-NH1 ngày 17/08/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng.
23. Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, Văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội bộ của Ngân hàng Nhà nước, tháng 12/2001.
24. Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, Văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội bộ của Ngân hàng Nhà nước, tháng 04/2001.
25. Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày 22/11/2000 hướng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng theo quy định tại Nghị quyết 11/2000/NQ-CP ngày 31/07/2000. Văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội bộ của Ngân hàng Nhà nước, tháng 11/2000
26. Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng, Văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội bộ của Ngân hàng Nhà nước, tháng 05/2003.
27. Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 của Liên bộ- Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
28. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước ngày 10/01/2000 về việc tổng hợp kinh nghiệm cơ chế bảo đảm tiền vay ở các nước.
29. Bình luận Bộ luật dân sự Nhật bản (1995), Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
30. Từ điển Tiếng Việt (1994), Nhà xuất bản khoa học xã hội, Hà Nội.
31. Từ điển tài chính ngân hàng (1991), Viện Tiền tệ tín dụng, Nhà xuất bản ngoại văn.
32. Từ điển thuật ngữ tài chính tín dụng (1996), Viện khoa học tài chính, Bộ Tài chính, Nhà xuất bản tài chính.
33. Trường Đại học Luật Hà Nội (2002), Giáo trình Luật Ngân hàng Việt nam, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội.
34. Tập thể tác giả (2003), Nghiệp vụ Ngân hàng Thương mại, Nhà xuất bản thống kê, Hà Nội.
35. Bùi Ngọc Cường (2001), Xây dựng và hoàn thiện pháp luật kinh tế nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh ở nước ta, Luận án Tiến sỹ Luật học, Đại học Luật Hà Nội.
36. Bùi Thị Thanh Hằng (1997), Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay, Luận văn Thạc sỹ luật học, Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật.
37. Trần Thị Minh Tâm (2002), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật trực thuộc trường Đại học Quốc gia Hà Nội.
38. TS Vũ Đình Ánh (2001), An ninh tài chính đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội.
39. Nguyễn Thị Nga (2003), Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
40. TS Lê Thị Thu Thuỷ (2002), Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Kỷ yếu Hội thảo thực trạng pháp luật về hoạt động huy động vốn và cho vay của các tổ chức tín dụng , Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà nội. 41. TS Lê Thị Thu Thuỷ (2002), Bản chất pháp lý của hợp đồng tín dụng ngân
hàng, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 12/2002.
42. TS Lê Thị Thu Thuỷ & TS Nguyễn Anh Sơn (2002), Bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 3, 2002
43. PGS. TS Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 8/2002.
44. TS Phạm Duy Nghĩa (2002), Vai trò của Pháp luật đất đai trong việc kiềm chế những cơn sốt đất, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 5/2002.
45. TS Đinh Dũng Sỹ (2002), Bảo hiểm tiền gửi và vấn đề an toàn của hoạt động kinh doanh tiền tệ, tín dụng, Kỷ yếu Hội thảo thực trạng pháp luật về hoạt động huy động vốn và cho vay của các tổ chức tín dụng , Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà nội
46. PGS.TS Trần Đình Hảo (2003), Quan niệm về bảo đảm tiền vay và các yêu cầu có tính nguyên tắc trong việc điều chỉnh pháp luật đối với lĩnh vực bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng, Hội thảo khoa học pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm, Trường đại học Luật Hà Nội, tháng 12/ 2003.
47. TS Nguyễn Am Hiểu (2003), Pháp luật về bảo đảm tiền vay và quyền tự định đoạt của doanh nghiệp, Hội thảo khoa học pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm, Trường đại học Luật Hà Nội, tháng 12/ 2003.
48. TS Nguyễn Thuý Hiền (2003), Thực trạng và phương hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, Hội thảo khoa học pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm, Trường đại học Luật Hà Nội, tháng 12/ 2003.
49. Thạc sỹ Đoàn Văn Thắng (2003), Một số vấn đề bảo đảm tiền vay của các doanh nghiệp Nhà nước vay vốn tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, Thị trường tiền tệ số 1, 2003.
50. Nguyễn Phương Linh (2003), Vướng mắc về công chứng hợp đồng bảo đảm do ngân hàng thương mại soạn thảo sẵn, Tạp chí ngân hàng số 13, 2003.
51. Nguyễn Phương Linh (2003), Vướng mắc thi hành án tài sản Minh Phụng- EPCO, Tạp chí ngân hàng số 06, 2003.
52. TS Nguyễn Quang Tuyến (2004), Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và những vấn đề có liên quan trong quan hệ với các tổ chức tín dụng, Tạp chí dân chủ và pháp luật số 4, 2004
53. Thạc sỹ Nguyễn Thành Long (2004), Những bất cập khi thế chấp quyền sử dụng đất, Thời báo Ngân hàng số 31, 33/ 2004.
54. Phạm Danh Chương (2004), Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003, Tạp chí Ngân hàng số 7, 2004.
55. Nguyễn Văn Phương (2004), Vài khía cạnh về công chứng hợp đồng thế chấp, cầm cố, Thời báo ngân hàng số 32, 2004.
56. Nguyễn Văn Phương (2004), Lúng túng về thế chấp một tài sản để bảo đảm cho nhiều khoản vay, Tạp chí dân chủ và pháp luật số 4, 2004
57. Nguyễn Văn Hoạt (2004), Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 2, 2004
58. Vũ Anh (2004), Một số vấn đề pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 2, 2004.
59. Dự thảo đề án phát triển thị trường bất động sản, Bộ xây dựng, 2004.
60. Dự thảo Đề án đăng ký tập trung các giao dịch bảo dảm.
61. Anh Thi (2001), Nan giải tài sản thế chấp tranh chấp hợp đồng kinh tế tín dụng ngân hàng, vneconomy.com.vn, Thời báo kinh tế 2001.
62. Nghịch lý tín dụng trong các khu công nghiệp- khu chế xuất, Thời báo kinh