hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là một biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, thường được sử dụng từ trước tới nay trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, trong đó có hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng [46]. Trong các biện pháp bảo đảm tiền vay thì thế chấp quyền sử dụng đất được sử dụng phổ biến, thường xuyên hơn các biện pháp khác. Điều này có thể chứng minh qua một số đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng như sau:
Thứ nhất, về đối tượng của biện pháp thế chấp để bảo đảm cho khoản vay tại các tổ chức tín dụng là quyền sử dụng đất- một loại tài sản đặc biệt. Quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt thể hiện ở hai khía cạnh:
* Về đặc tính của tài sản: Quyền sử dụng đất là một tài sản cố định, không di dời được. Với đặc tính là một tài sản cố định, không di dời được thì biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất có ưu thế hơn so với các biện pháp bảo đảm khác. Cụ thể, khi tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì tài sản này không phải chuyển giao cho các tổ chức tín dụng giữ mà bên đi vay (Bên thế chấp) vẫn được tiếp tục sử
dụng đất trong thời gian thế chấp. Vấn đề này rất được các tổ chức tín dụng quan tâm, vì các tổ chức tín dụng không cần phải giữ tài sản mà chỉ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Biện pháp này thuận lợi cho các tổ chức tín dụng ở chỗ tổ chức tín dụng không phải lo địa điểm như kho tàng, sân bãi để quản lý, cầm giữ tài sản, không sợ tài sản bị tẩu tán hay di chuyển sang chỗ khác như khi áp dụng biện pháp cầm cố tài sản có chuyển giao tài sản. Và thế chấp quyền sử dụng đất cũng có ưu điểm đối với cả bên đi vay đó là khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn các tổ chức tín dụng nhưng thực chất quyền sử dụng đất mang đi thế chấp vẫn không mất đi quyền sử dụng của mình.
* Về giá trị của quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn nên việc tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất sẽ thấy an toàn hơn so với các biện pháp khác và các loại tài sản khác khi đem thế chấp. Mặt khác, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn nên hạn mức cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ được mở rộng hơn, vì vậy hiệu quả sử dụng vốn của khách hàng cũng sẽ tăng lên.
Thứ hai, về lợi ích của các bên trong quan hệ bảo đảm: Khi áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng thì thực chất việc thế chấp này đã mang lại lợi ích cho cả hai bên.
* Về phía bên cho vay (tổ chức tín dụng): các tổ chức tín dụng không phải cầm giữ tài sản, không phải bỏ chi phí cho việc quản lý tài sản, tài sản có giá trị lớn, có tính ổn định và không thể di dời hay tẩu tán được. Trong khi đó khoản vay vẫn có tài sản để bảo đảm khả năng trả nợ của khách hàng.
* Về phía bên đi vay (khách hàng): Khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn thì khách hàng vẫn được sử dụng để khai thác lợi ích, hoa lợi từ quyền sử dụng đất, không mất đi nguồn vốn quý giá mà vẫn có điều kiện về vốn để phát triển sản xuất.
Xét cho cùng, khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng thì quyền sử dụng đất đem ra làm bảo đảm không những không bị mất đi mà thực chất là sự sinh sôi của nguồn vốn.
Qua phân tích trên đây thì thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đã mang lại lợi ích cho người dân trong việc vay vốn tại các tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống. Mặt khác, nó cũng tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng mở rộng hoạt động cho vay của mình. Theo đánh giá tại đề án thị trường phát triển bất động sản thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng trên các địa bàn tỉnh, thành phố có xu hướng tăng kể từ khi Luật Đất đai (năm 1993) quy định quyền cho người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn các tổ chức tín dụng. Từ năm 1993 đến 2001, số vốn cho vay thế chấp quyền sử dụng đất tăng khá lớn, dư nợ cho vay năm 1998/1993 bằng 7,3 lần, năm 2001/1998 bằng 3,1 lần, cuối tháng 3/2002 so với cuối năm 2001 tăng 13% [59]. Và theo thống kê của các tổ chức tín dụng hiện nay có khoảng trên 12 nghìn tỷ đồng tổ chức tín dụng cho vay được bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất. Qua những kết quả đạt được và thực tế áp dụng cho chúng ta thấy được vai trò của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Vì vậy, có thể nói rằng thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm được áp dụng phổ biến thường xuyên và có hiệu quả trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
Từ những phân tích trên đây, chúng ta có thể khái quát thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng như sau: Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mà bên cho vay (tổ chức tín dụng) thoả thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo
đảm cho khoản nợ vay. Trong trường hợp khách hàng vay không trả được nợ và hai bên không có thoả thuận khác thì quyền sử dụng đất được đem ra xử lý để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng.
Qua việc nghiên cứu, tìm hiểu những vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động cho vay và thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, có thể đưa ra một số kết luận như sau:
1. Hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là hoạt động có tính đặc thù được thực hiện bởi các tổ chức tín dụng, với vai trò là trung gian tài chính huy động vốn để cấp tín dụng, là hoạt động có tính rủi ro cao, có tính hệ thống và ảnh hưởng dây chuyền. Vì vậy, để bảo đảm an toàn trong hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói riêng thì một trong những biện pháp “hữu hiệu” là áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay.
2. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép áp dụng để bảo đảm nghĩa vụ trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Ngoài ra, thế chấp quyền sử dụng đất còn là một biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng phổ biến trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, thủ tục nhất định do tính chất của quyền sử dụng đất là một loại tài sản, hàng hoá đặc biệt.
3. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất rất đa dạng, các quy định được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật, nhiều lĩnh vực khác nhau, vì vậy các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất chưa thống nhất, còn mâu thuẫn. Vấn đề đặt ra là cần xác lập một khung pháp lý đầy đủ và thống nhất, là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp tạo điều kiện thuận lợi
cho người sử dụng đất tiếp cận với nguồn vốn để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, cần nghiên cứu những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn để định hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật, góp phần tạo nên khung pháp luật hoàn chỉnh để bảo đảm tối đa quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng.
4. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng được hiểu là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành điều chỉnh quan hệ bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
Nội dung của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng bao gồm:
- Đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất - Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất - Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất - Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ
Đây chính là những nội dung chủ yếu để làm cơ sở cho việc nghiên cứu thực trạng và xu hướng hoàn thiện về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng tại luận văn này.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
Có thể nói, thực trạng của pháp luật cho thấy các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất bị thay đổi liên tục, không tạo được môi trường pháp lý ổn định, hơn nữa các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất còn rất nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, không thống nhất. Việc nghiên cứu các quy định của pháp luật, những vướng mắc, khó khăn trên thực tế khi áp dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ là cơ sở cho những kiến nghị, định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
2.1. Đối tƣợng, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất 2.1.1. Đối tƣợng của thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất thì đối tượng của thế chấp là quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất. Đây là vấn đề còn nhiều quan điểm khác nhau thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Theo quy định tại Bộ luật dân sự, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất.
- Tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng và các văn
bản hướng dẫn trong ngành ngân hàng về bảo đảm tiền vay thì cho rằng đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là giá trị quyền sử dụng đất.
- Luật Đất đai năm 2003 quy định đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất.
Như vậy, qua nghiên cứu các quy định của pháp luật về đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy: Quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự, ngân hàng đã không thống nhất về đối tượng thế chấp là “quyền sử dụng đất” hay “giá trị quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, theo quan điểm của mình, tôi thấy rằng “giá trị quyền sử dụng đất” hay “quyền sử dụng đất” khi bảo đảm thực hiện cho một nghĩa vụ dân sự hay bảo đảm cho một khoản vay thì cuối cùng cũng được xác định giá trị bằng một khoản tiền nhất định. Và quyền sử dụng đất hay giá trị của quyền này cũng đều sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ đã cam kết giữa hai bên. Hay nói cách khác, việc sử dụng không thống nhất giữa hai thuật ngữ này không ảnh hưởng tới mục đích của giao dịch, nhưng nó sẽ cho ta thấy một hệ thống pháp luật không đồng bộ, các thuật ngữ pháp lý không thống nhất. Chính vì vậy, để tạo một hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, vấn đề đặt ra là cần hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất.
2.1.2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003, Khoản 9 Điều 1 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng thì điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn bao gồm :
- Quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay theo quy định của pháp luật về đất đai: Cụ thể là quyền sử dụng đất phải thuộc các chủ thể là người sử dụng đất và được phép dùng quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo đảm cho khoản nợ vay của mình tại các tổ chức tín dụng. Và để minh chứng cho quyền sử dụng đất của mình thì các chủ thể này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản xác định tư cách pháp lý của người sử dụng đất để họ thực hiện các quyền của mình. Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng, là bằng chứng cho việc người sử dụng đất được thực hiện những quyền năng của mình trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
- Tài sản được phép giao dịch, trong trường hợp này có nghĩa là quyền sử dụng đất phải có khả năng chuyển nhượng.
- Quyền sử dụng đất đang trong thời hạn sử dụng đất và không có tranh chấp: Quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp phải trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai đối với từng loại đất. Và quyền sử dụng đất không có tranh chấp, có nghĩa là bên vay phải chứng minh và cam kết bằng văn bản về tình trạng không tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất đem ra thế chấp.
- Ngoài các điều kiện trên, một điều kiện khá quan trọng khi thế chấp quyền sử dụng đất đó là: giá trị quyền sử dụng đất mang ra thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp tổ chức tín dụng và khách hàng vay thoả thuận bảo đảm bằng tài sản như một biện pháp bổ sung đối với khoản vay mà khách hàng đã có đủ điều kiện vay không có bảo đảm bằng tài sản[17]. Trước đây điều kiện này bị khống chế bằng việc quy định số tiền cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp [22]. Tuy nhiên, hiện nay điều kiện này không còn bị quy định cứng nhắc nữa, mà đã tạo quyền chủ động cho các tổ chức tín dụng trong việc quyết định mức
cho vay trong giới hạn giá trị tài sản được đem ra thế chấp. Quy định này không