quyền sử dụng đất:
Đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời với mục đích công khai hoá các giao dịch bảo đảm, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, tạo sự minh bạch của giao dịch đó và là căn cứ để giải quyết các tranh chấp xảy ra nếu có. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn là cơ sở pháp lý để xác định quyền hay thứ tự ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm khi xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói riêng. Trong nền kinh tế thị trường, các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại ngày càng phát triển, đa dạng và phức tạp. Hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng được bảo đảm an toàn là nhu cầu không thể thiếu trong mục tiêu hoạt động cũng như nhiệm vụ của các tổ chức tín dụng. Vì vậy, việc tổ chức thực hiện tốt công tác đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm sẽ góp phần không nhỏ trong việc lành mạnh hoá thị trường tài chính- tiền tệ.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất khi áp dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là rất cần thiết và quan trọng. Có thể thấy rằng, các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng đã bảo vệ quyền, lợi ích của bên cho vay cũng như bên thứ ba trong việc tham gia giao dịch. Hiện nay, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất được thực hiện theo Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 của Liên bộ- Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Cơ quan tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm là các Sở Tài nguyên môi trường và Uỷ ban nhân dân cấp xã. Theo thống kê, hiện nay trong cả nước có 8781 Uỷ ban nhân dân xã, 991 Uỷ ban nhân dân phường, 550
Uỷ ban nhân dân thị trấn tiến hành đăng ký trong trường hợp bên bảo đảm là cá nhân, hộ gia đình; Sở Địa chính hoặc Sở địa chính - Nhà đất tại 64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiến hành đăng ký trong trường hợp bên bảo đảm là tổ chức [48].
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ra đời với chức năng là quản lý hồ sơ địa chính gốc để giúp người sử dụng đất trong việc thực thi nghiêm chỉnh và có hiệu quả các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền của người sử dụng đất là thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng.
Về xây dựng mô hình, tổ chức của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm còn nhiều quan điểm. Quan điểm thứ nhất, cho rằng cần thống nhất quy định quy trình đăng ký đối với các giao dịch bảo đảm, không phân biệt đối với động sản hay bất động sản, nhằm tạo ra một cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất về các giao dịch bảo đảm. Quan điểm thứ hai, cho rằng đối với các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất cần có quy định đặc thù về quy trình đăng ký.
Theo quan điểm thứ nhất đứng trên cơ sở là xây dựng một mô hình tổ chức hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tập trung vào một đầu mối để bảo đảm tính thống nhất, vừa đơn giản hoá thủ tục đăng ký vừa tạo cơ sở để xây dựng một hệ thống dữ liệu thông tin tập trung. Để tiến tới xây dựng mô hình theo quan điểm này, hiện nay Cục đăng ký giao dịch bảo đảm đang tiến hành xây dựng Đề án thí điểm đăng ký tập trung. Tuy nhiên, nếu thực hiện theo đề án này, thì sẽ nảy sinh vấn đề là các nội dung trong đề án không phù hợp với tinh thần của Luật đất đai về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do vậy sẽ ảnh hướng tính khả thi của đề án.
Theo quan điểm thứ hai thì đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất sẽ có quy trình đăng ký riêng. Quan điểm này cũng phù hợp với quy định
của Luật đất đai năm 2003 về việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thực hiện theo quy trình này có ưu điểm là thuận tiện về mặt địa lý cho việc đăng ký và tìm hiểu thông tin trực tiếp của người dân trong lĩnh vực này. Mặt khác, văn phòng đăng ký theo quy định của Luật Đất đai được thành lập không chỉ để đăng ký, theo dõi những biến động của thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn các tổ chức tín dụng mà còn quản lý, theo dõi biến động khác như chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất.…
Tóm lại, việc xây dựng một hệ thống đăng ký tập trung như quan điểm trên là rất cần thiết. Tuy nhiên, cũng cần giành thời gian cho việc hoàn thiện về mặt tổ chức, con người cũng như những điều kiện như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Và trong giai đoạn “quá độ” này, chúng tôi cho rằng cần thực hiện nghiên chỉnh các quy định của Luật Đất đai về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất. Và để Cục đăng ký giao dịch bảo đảm có cơ sở xây dựng về dữ liệu, thông tin về giao dịch bảo đảm nói chung thì Văn phòng đăng ký có trách nhiệm thông báo với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm về nhưng thông tin liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài ra cần quy định thời hạn, trình tự, thủ tục thông báo để thực hiện thống nhất. Ngoài ra, cần ban hành ngay các văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể thẩm quyền của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2003. Mặt khác, cần điều chỉnh quy định tại Khoản 2 Điều 64 Luật đất đai theo hướng phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã phường, thị trấn để thuận lợi cho bên thế chấp cũng như bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.