đã tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật, nhưng rủi ro phía tổ chức tín dụng vẫn phải chịu mặc dù lỗi là do bên thứ ba gây ra, đó là các cơ quan quản lý nhà nước. Thực tế, các tổ chức tín dụng gặp phải đó là các quyết định giao đất, cho thuê đất, bị tòa tuyên hủy vì vi phạm các quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất hay chuyển quyền sử dụng không đúng pháp luật. Có trường hợp, sau khi hoàn tất thủ tục hợp pháp về thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức tín dụng mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị Toà án, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hậu quả pháp lý của các hành vi trên đến nay tổ chức tín dụng là bên phải chụi rủi ro. Chính vì vậy, cần ban hành một văn bản quy định cụ thể về việc bồi thường thiệt hại đối với chủ thể là các tổ chức tín dụng. Quy định về vấn đề này có thể dựa trên cơ sở của Điều 142 của Luật đất đai 2003 về xử lý vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho nhà nước, cho người khác. Đây là cơ sở pháp lý để các tổ chức tín dụng hy vọng khắc phục những rủi ro khách quan trong hoạt động cho vay có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2.3. Hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
3.2.3.1. Về đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Về các quy định đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai năm 2003, tuy chưa được thực thi trên thực tế , nhưng qua nghiên cứu các quy định cho thấy một số vướng mắc như đã phân tích tại chương 2. Để tạo cơ sở hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất, các quy định về vấn đề này cần chỉnh sửa theo hướng:
- Quy định trong các văn bản hướng dẫn đăng ký giao dịch bảo đảm là trao toàn quyền cho bên nhận thế chấp (các tổ chức tín dụng). Tổ chức tín dụng tự lập
hồ sơ đăng ký, xin gia hạn đăng ký, xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào sự đồng ý hay không của bên thế chấp (khách hàng) để tránh rủi ro cho tổ chức tín dụng.
- Bổ sung trong Luật đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất còn bao gồm cả đăng ký liên quan đến sửa đổi về nội dung thế chấp quyền sử dụng đất... Ngoài ra trong văn bản hướng dẫn Luật đất đai cần quy định rõ thời hạn cụ thể đối với việc chuyển hồ sơ đăng ký từ Uỷ ban nhân dân xã tới văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong phần đăng ký, xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
- Trong trường hợp vẫn giữ nguyên quy định trao cho bên thế chấp thực hiện xoá đăng ký thế chấp, cần phải hướng dẫn cụ thể về quy trình kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp và trách nhiệm của văn phòng đăng ký khi xảy ra rủi ro cho tổ chức tín dụng.
3.2.3.2. Về vấn đề chứng nhận, chứng thực trong thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực có sự mâu thuẫn về cơ quan chứng thực và thẩm quyền. Theo Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về công chứng, chứng thực thì thẩm quyền chứng thực về thế chấp quyền sử dụng đất không thuộc Uỷ ban nhân dân cấp xã [19]. Trong khi đó, Luật đất đai 2003 lại quy định cấp xã, phường, thị trấn được chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất [10]. Tại Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về công chứng, chứng thực cũng có quy định dự phòng, mở về thẩm quyền là “Các việc khác theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi cần sửa đổi chi tiết hơn điều khoản quy định về thẩm quyền tại Điều 4 Nghị định 75, đó là bổ sung Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.