2.3.1. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục sau: Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng quyền sử dụng đất; đối với hộ gia đình, cá nhân nông thôn khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia đình và cá nhân thì có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp cho văn phòng hoặc cho Uỷ ban xã như quy định ở trên, và cũng trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 đã có những quy định cụ thể về vấn đề này, tuy nhiên qua xem xét cho chúng ta thấy rằng:
(1) Trong quy định của Luật Đất đai đã thiết lập một đầu mối tiếp nhận và xử lý hồ sơ các giao dịch liên quan quyền sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc để giúp những người sử dụng đất trong việc thực thi nghiêm chỉnh và có hiệu quả các quyền và nghĩa vụ của họ, phần nào ghi nhận quá trình thực hiện chương trình cải cách hành chính (nhất là trong lĩnh vực về đất đai). Tuy nhiên, theo quy định của Luật này thì các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký chỉ dừng lại ở thủ tục đăng ký thế chấp thông thường mà chưa dự liệu đến khả năng việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bị thay đổi hoặc có khi bị huỷ bỏ. Mặt khác, cũng cần phải tính đến cả trong trường hợp việc đăng ký này sẽ không được thực hiện vì không đáp ứng đủ điều kiện (Ví dụ trong trường hợp hợp đồng tín dụng đẫ được ký kết quá năm ngày). Đây cũng là vấn đề cần xem xét để quy định trong các văn bản hướng dẫn về đăng ký thế chấp để bảo đảm mọi vấn đề liên quan đến việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được giải quyết một cách triệt để.
(2) Thời hạn năm ngày đặt ra đối với việc đăng thế chấp quyền sử dụng đất cần được xem lại, ngay cả trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đăng ký tại Uỷ ban nhân dân xã để chuyển cho Văn phòng đăng ký thì thời gian 5 ngày làm việc có thực thi đạt hiệu quả hay không. Vấn đề này cần được quy định cụ thể.
(3) Theo quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại điều khoản này thì tinh thần cải cách hành chính có vẻ như không triệt để vì thực chất việc quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vừa phải được chứng nhận của công chứng Nhà nước (hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã phường) vừa phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, vô hình chung để thế chấp quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải theo trình tự, thủ tục bắt buộc theo quy định trên. Và
những quy định như vậy không chỉ gây khó khăn cho người sử dụng đất về thủ tục, chi phí mà còn làm cho hoạt động của các tổ chức tín dụng thiếu linh hoạt, khó khăn trong việc cho vay vốn đối với nền kinh tế. Vấn đề đặt ra là các cơ quan chức năng cần nghiên cứu để đưa ra những biện pháp hữu hiệu để việc đăng ký và công chứng được đơn giản, thuận lợi, tránh trùng lặp, chồng chéo chức năng giữa các cơ quan trên.
(4) Một điểm nữa có thể sẽ gây khó khăn cho người sử dụng đất đó là việc quy định đối với đối tượng là hộ gia đình, cá nhân nông thôn khi thế chấp quyền sử dụng đất thì hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất, để Uỷ ban nhân dân chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Việc quy định như trên sẽ không tạo nên sự lựa chọn của người sử dụng đất trong việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
(5) Việc quy định bên thế chấp nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, một quy định có thể tạo ra sự rủi ro cho tổ chức tín dụng đó là khi hợp đồng tín dụng đã ký, bên thế chấp sau đó lại cầm bộ hồ sơ bao gồm cả hợp đồng thế chấp và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vậy nếu họ không nộp thì sao? Đặc biệt, theo quy định tại Điều 130 - Luật đất đai thì trong vòng 05 ngày làm việc phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp. Trong trường hợp bên thế chấp để quá 05 ngày, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối không đăng ký thì hậu quả được giải quyết như thế nào. Mặt khác, theo quy định của pháp luật thì bên thế chấp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Phải chăng đây là một bước tiến mới trong việc cải cách hành chính, tuy nhiên đối với quy định này cần phải được làm rõ để bảo đảm an toàn, chính xác trong quá trình thực hiện. [53].
2.3.2. Xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Việc xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được Khoản 2 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định như sau: khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp quyền sử dụng đất gửi đơn xin xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đến nơi đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ khi nhận được đơn xin xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ thì văn phòng đăng ký gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Qua các quy định của pháp luật về xoá đăng ký thế chấp cho chúng ta thấy thủ tục xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật trao cho bên thế chấp thực hiện. Đây chính là điểm hạn chế của quy trình này vì sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với tổ chức tín dụng, bởi lẽ:
- Bên thế chấp có thể giả mạo chứng từ, các giấy tờ chứng nhận việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp;
- Kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ của bên thế chấp đối với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực sự là một trách nhiệm nặng nề. Chỉ cần một sơ xuất nhỏ, cũng như sự thiếu thận trọng của các cán bộ đăng ký có thể dẫn đến rủi ro cho các tổ chức tín dụng.
- Trong luật không quy định trình tự kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp và trách nhiệm của văn phòng đăng ký khi xảy ra rủi ro cho các tổ chức tín dụng.
Như vậy, các quy định về xoá đăng ký thế chấp tuy mới được ban hành nhưng cũng gây ra không ít khó khăn khi áp dụng trên thực tế. Vấn đề đặt ra là nghiên cứu chỉnh sửa các quy định về đăng ký cũng như xoá đăng ký quyền sử dụng đất sao cho thuận lợi và đem lại lợi ích cho các bên giao dịch và lợi ích của Nhà nước.