sản ở Việt Nam
Sự phát triển và hình thành của pháp luật môi giới BĐS xuất phát từ thực tiễn của nhu cầu của đời sống kinh tế - xã hội. Khái quát lịch sử pháp luật cho thấy, các quy định về môi giới bất động sản tồn tại cùng với quá trình phát triển của thị trƣờng BĐS, quan điểm chính trị - kinh tế, chính sách pháp luật của Nhà nƣớc theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
1.3.1. Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005
Sau công cuộc cải cách ruộng đất cùng với phát triển công thƣơng nghiệp, dần dần hình thành các quan hệ phát sinh trong phân phối lại, các giao dịch BĐS sản nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng, thuê mƣớn, cầm cố đất đai nhƣng không phổ biến. Trong thời kỳ này, để thực hiện những giao dịch về BĐS các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự đàm phán, thỏa thuận, trả giá, mua bán theo phƣơng thức truyền thống theo phong tục tập quán và thói quen của địa phƣơng tại thời điểm đó. Chƣa hình thành một thị trƣờng BĐS rõ rệt, đâu đó có bóng dáng của việc môi giới dựa trên sự quen biết nhau, mối quan hệ tình làng nghĩa xóm và đƣợc diễn ra trong một phạm vi hẹp. Những giao dịch trên tuy vẫn đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận và cho phép thực hiện các thủ tục cho giao dịch BĐS và vẫn thu các loại phí, lệ phí đối với các trƣờng hợp đăng ký quyền sở hữu nhà, đất, nhƣng chƣa có những quy định pháp luật cho thị trƣờng BĐS cũng không có quy định cho những giao dịch về BĐS đã đề cập ở trên. Trên thực tế, các giao dịch BĐS đƣợc thực hiện một cách tự phát do nhu cầu sinh hoạt dựa trên sự quen biết một cách hạn chế đƣợc diễn ra trong một phạm vi giới hạn cho nên không tồn tại cá nhân, tổ chức môi giới BĐS.
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không cho phép thực hiện các giao dịch đất đai, BĐS nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng, thuê mƣớn, Nhà nƣớc vẫn chƣa soạn thảo và ban hành quy định pháp luật về thị trƣờng BĐS nói chung và lĩnh vực môi giới BĐS nói riêng. Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đƣợc giao cho các tổ chức kinh tế nhà nƣớc và kinh tế hợp tác xã quản lý, nhƣ vậy việc đăng ký sở hữu đất đai không đƣợc thực hiện. Trong giai đoạn này, các hoạt động môi giới BĐS đều đƣợc diễn ra dƣới các hình thức hoạt động ngầm, những ngƣời hoạt động trong lĩnh vực này đều đƣợc gọi là “cò” và thuật ngữ “ cò nhà”,
“cò đất” đƣợc sử dụng rất phổ biến. Do thị trƣờng BĐS chƣa đƣợc hình thành, nhận thức và kiến thức tổng quan về thị trƣờng chƣa có cho nên nghề môi giới BĐS chƣa đƣợc Nhà nƣớc và xã hội coi là một nghề chân chính. Trong thời kỳ này, các hoạt động môi giới tại nông thôn dựa trên tình cảm, tình làng nghĩa xóm quan hệ anh em họ hàng, đƣợc diễn ra trong phạm vi thu hẹp, không lợi ích, phi mục đích. Những thông tin đều không đƣợc kiểm chứng, không có tính xác thực và dựa trên lòng tin cho nên vì quan hệ truyền thống ở khu vực nông thôn không đòi hỏi ngƣời đứng ra làm trung gian có kiến thức về thị trƣờng BĐS, trình độ chuyên môn và nghiệp vụ không đƣợc đòi hỏi cao do việc tiếp nhận thông tin, kiểm soát về giá cả, kỹ năng xử lý, phân tích và phán đoán tình trạng BĐS đƣợc thực hiện một cách sơ khai thông qua khu vực chợ, quán nƣớc, bến sông nơi tập trung đông ngƣời, hoặc bất kỳ chỗ nào trong phạm vi sinh sống của mình.
Trong giai đoạn từ năm 1980 tới năm 1995 đã có sự thay đổi đáng kể đối với sự phát triển của các khu vực kinh tế do Nhà nƣớc có chủ trƣơng, chính sách là chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp, quan liêu, trì trệ sang nền kinh tế thị trƣờng. Chính vì chủ trƣơng này mà tạo ra sự chuyển biến rõ rệt đối với sự phát triển kinh tế, sản xuất nông nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ, song song với nền kinh tế khởi sắc, thu nhập của ngƣời dân vì thế cũng tăng lên kéo theo nhu cầu giao dịch về đất đai cũng tăng cao. Đặc biệt, hoạt động giao dịch đất đai, BĐS, phổ biến là mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ năm 1991 đến năm 1993. Trong thời kỳ này, phải kể đến sự thay đổi tƣ duy trong việc ban hành Luật Công ty và Luật Doanh nghiệp tƣ nhân, và Hiến pháp năm 1992, theo đó công dân có quyền tự do kinh doanh từ đó tạo đƣợc động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trƣởng BĐS nói chung và lĩnh vực môi giới BĐS nói riêng, tuy nhiên thành lập tổ chức môi giới BĐS, cá nhân muốn hành nghề môi giới lại không gặp ít khó khăn, cùng với tâm lý
có mặt tiêu cực của ngƣời dân đối với “cò nhà”, “cò đất” cho nên hoạt động môi giới BĐS vẫn diễn ra tự phát và hoạt động ngầm.
Xuất phát từ tinh thần đổi mới của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, Hiến pháp năm 1992 ra đời đã thay thế Hiến pháp năm 1980, đồng thời Luật Đất đai năm 1993 cũng đƣợc ban hành thay thế Luật Đất đai năm 1987. Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nƣớc phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dƣa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng. Quy định trong Hiến pháp năm 1992, tiếp tục quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý theo pháp luật. Luật Đất đai năm 1993 cũng đã có những quy định tạo tiền đề cho nền kinh tế hàng hóa phát triển. Đó là sự công nhận thị trƣờng bất động sản, quy định giá đất, quy định năm loại quyền cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Bộ luật dân sự năm 1995, lần đầu tiên quy định về hợp đồng dịch vụ, hợp đồng loại này bản chất là hợp đồng môi giới. Từ năm 1995, dƣờng nhƣ nghề môi giới đã đƣợc luật hóa, điều này chính là nền tảng cho hệ thống pháp luật về môi giới BĐS ra đời. Trong Bộ luật dân sự năm 1995, có đề cập đến hợp đồng dịch vụ. Xét về mặt bản chất khi các bên tham gia vào quan hệ môi giới thì dƣờng nhƣ là giữa các bên có tham gia giao kết hợp đồng dịch vụ nhƣ đã phân tích ở trên. Hợp đồng dịch vụ loại này quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng theo đó bên cung ứng dịch vụ phải thực hiện một công việc (gọi là bên môi giới) còn bên sử dụng dịch vụ phải trả một khoản tiền cho việc thực hiện công việc. Tuy chƣa có sự công nhận một cách rõ ràng nghề môi giới BĐS, chƣa có quy định cụ thể về hoạt động
môi giới BĐS, nhƣng sự quy định về hợp đồng dịch vụ, với những quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên, tiền công, các quy định về việc tiếp tục hoặc chấm dứt nghĩa vụ, đã đánh dấu mốc quan trọng đặt cơ sở cho sự hình thành và phát triển hoạt động dịch vụ trong đó có nghề môi giới BĐS.
Từ năm 2001 đến năm 2006, sự phát triển của thị trƣờng BĐS không những chỉ phát triển ở khu vực thành thị mà còn có tác động ở khu vực nông thôn. Trong thời gian này, hoạt động môi giới BĐS bắt đầu phát triển ở khu vực đô thị là chủ yếu do quá trình đô thị hóa tập trung phần lớn là ở khu vực đô thị còn khu vực nông thôn mới chỉ là nhen nhúm chƣa phổ biến. Lúc này, ở nông thôn, các giao dịch có sự tác động của môi giới chủ yếu thông qua mối quan hệ làng xã dựa trên tình cảm trong một phạm vi khá hẹp.
Luật Đất đai năm 2003 ban hành quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và Nhà nƣớc giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Giai đoạn 2005, thị trƣờng bất động sản chiếm khoảng 25% tới 30% tổng GDP quốc gia, riêng giá trị quyền sử dụng đất của Việt Nam góp vào liên doanh với nƣớc ngoài lên đến 50.000 tỷ đồng [33]. Tóm lại, từ giai đoạn năm 1995 đến năm 2005, sự phát triển của thị trƣờng BĐS thời gian đầu mới chỉ ảnh hƣởng tới khu vực thành thị, sau đó tác động mạnh mẽ đến khu vực nông thôn. Tuy nhiên, thời kỳ này quá trình đô thị hóa mới diễn ra nên phần lớn sự phát triển trong lĩnh vực môi giới BĐS ở khu vực đô thị là chủ yếu, còn ở khu vực nông thôn mới bắt đầu xuất hiện. Tại khu vực nông thôn, nghề môi giới vẫn chỉ biết đến thuật ngữ “cò” dựa trên tình cảm hơn là pháp luật. Hoat động “cò” này đƣợc thực hiện trong một phạm vi hẹp, các chủ thể tham gia giao dịch BĐS tự mình xác lập các giao dịch liên quan đến BĐS. Chình vì các quan hệ xã hội dựa trên tình cảm, phạm vi hoạt động hẹp cũng nhƣ mục đích chƣa hƣớng tới lợi nhuận của môi giới BĐS nên chƣa có điều kiện phát triển, ngoài ra, ở khu vực nông thôn vẫn còn duy trì
quan niệm rằng “ cò” thƣờng gắn với những vủ lừa đảo và hoạt động không hợp pháp nên nghề môi giới BĐS phát triển rất khó khăn.
1.3.2. Giai đoạn từ năm 2006 đến nay
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đánh dấu mốc quan trọng trong sự phát triển của thị trƣờng BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng. Môi giới BĐS đã đƣợc công nhận là một nghề và đƣợc quy định đầy đụ trong các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực môi giới BĐS. Ngƣời môi giới BĐS đƣợc trao cho quyền cũng nhƣ đƣợc quy định rõ ràng những nghĩa vụ của mình, họ đƣợc đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề từ đó nâng cao đƣợc nghiệp vụ, chuyên môn và sự đáng tin cậy trong cộng đồng những ngƣời môi giới. Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2009 – 2010, lĩnh vực môi giới BĐS đƣợc xếp hạng thứ 2 trong 8 lĩnh vực phổ biến của hoạt động kinh doanh BĐS chỉ sau lĩnh vực đầu tƣ vào dự án bất động sản. Điều này thể hiện môi giới BĐS là một nghề rất hấp dẫn, thu hút đông đảo sự quan tâm của mọi tầng lớp trong xã hội do công việc này mang lại thu nhập cao thông thƣờng, ngƣời môi giới đƣợc trả phí cho thƣơng vụ thành công từ 0,5 – 2% trên tổng giá trị giao dịch [2, tr.12-13]. Ngoài ra, các văn bản pháp luật hƣớng dẫn thi hành nhƣ Nghị đinh, Thông tƣ cũng ra đời nhằm bổ sung thêm các quy định về môi giới BĐS góp phần đƣa ra một khung pháp lý trong lĩnh vực này nhƣ ban hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Quyết định 29/2007/BXD liên quan tới đào tạo nghề môi giới hay Thông tƣ 13/2008/BXD về việc cấp chứng chỉ môi giới và quản lý nhà nƣớc về lĩnh vực môi giới.
Trong Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Hội nghị Trung ƣơng 6 khóa XI (về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nƣớc ta cơ bản thành nƣớc công nghiệp theo hƣớng hiện đại) đã
tổng kết những thành tựu đạt đƣợc trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Theo đó, Nghị quyết đƣa ra chủ trƣơng: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhƣng không phải là quyền sở hữu, đƣợc xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tƣợng và hình thức giao đất, cho thuê đất. Nhà nƣớc thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng… [14].
Từ những nguyên tắc hiến định trong Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 trao cho ngƣời sử dụng đất quyền sử dụng đất là nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đất có quyền trên tài sản của mình, các quyền này là chuyển nhƣợng, tặng cho, thuê, thuê mua, thế chấp bằng quyền sử dụng đất… tức là ngƣời sử dụng đất có quyền định đoạt các quyền của mình trên tài sản là quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Chính vì ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc trao cho quyền năng nhƣ vậy cùng với nhu cầu thực hiện các giao dịch BĐS phát sinh nhiều từ đó nghề môi giới đã có sự khởi đầu một cách sơ khai. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm một số quy định có liên quan đến lĩnh vực môigiới BĐS, góp phần phát triển nghề môi giới BĐS bằng việc quy định một chƣơng về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai công khai, minh bạch và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của ngƣời dân.
Nghề môi giới nói chung chính thức đã đƣợc pháp luật và đƣợc điều chỉnh bằng các quy định trong chế định Môi giới thƣơng mại tại Mục 4 trong phần Hoạt động thƣơng mại của Luật Thƣơng mại năm 1997. Luật Thƣơng mại năm 2005 vẫn tiếp tục kế thừa và phát triển chế định này. Luật Thƣơng mại năm 1997 và Luật Thƣơng mại năm 2005 đã đặt những nền tảng đầu tiên
để xây dựng khung pháp lý nhằm điều chỉnh hoạt động môi giới nói chung và hoạt động môi giới BĐS nói riêng.
LKDBĐS năm 2006 và LKDBĐS năm 2014 cùng các văn bản hƣớng dẫn đã giúp cho hoạt động môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp, minh bạch có sức cạnh tranh cao, bảo đảm cho quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hoạt động môi giới BĐS và đặc biệt góp phần cho thị trƣờng BĐS ngày càng phát triển, minh bạch và lành mạnh.
Nhƣ vậy, sự hình thành nên pháp luật môi giới BĐS đã trải qua sự phát triển về lịch sử, xã hội và kinh tế của Việt Nam nó bao gồm các quy phạm pháp luật đƣợc quy định rải rác ở Hiến pháp, Bộ luật Dân sự qua các thời kỳ, Luật Đất đai, Luật Thƣơng mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,… cùng các văn bản hƣớng dẫn tạo nên một tổng thể thống nhất, một hành lang pháp lý đầy đủ và hoàn thiện nhằm điều chỉnh hoạt động môi giới BĐS và các giao dịch phát sinh từ hoạt động này.