Việt Nam
Trên cơ sở phân tích các quan điểm hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản tác giả luận văn xin đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội này.
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi của các chủ thể môi giới và các bên khác giao dịch trong hoạt động môi giới bất động sản
Cho tới nay, từ khi LKDBĐS năm 2006 và đã đƣợc thay thế bằng LKDBĐS năm 2014, những quy định bảo đảm quyền và nghĩa vụ cho bên đƣợc môi giới BĐS vẫn chƣa đƣợc quy định mà chỉ quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời môi giới BĐS. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc môi giới lại đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự và Luật Thƣơng mại. Trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam, mặc dù các quy định về quyền, nghĩa vụ, các quy định điều kiện hành nghề và quản lý nghề môi mới của các cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với các chủ thể môi giới BĐS đƣợc đề cập rõ ràng, cụ thể tuy nhiên lại thiếu các quy định về bảo đảm quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc môi giới. Trong giao dịch môi giới BĐS, quyền và lợi ích của ngƣời môi giới và ngƣời đƣợc môi giới có thể bị xâm phạm bất kỳ lúc nào theo những nguyên nhân khác nhau. Có trƣờng hợp quyền và lợi ích của ngƣời đƣợc môi giới bị xâm phạm bởi do ngƣời môi giới cung cấp thông tin sai lệch, tự ý nâng giá trị BĐS, lừa dối khách hàng... Bên cạnh đó, quyền và lợi ích của ngƣời môi giới cũng có thể bị xâm phạm do những ngƣời đƣợc môi giới thông đồng với nhau không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thù lao cho ngƣời môi giới. Nhƣ vậy, cần thiết phải bổ sung thêm các quy định về quyền và nghĩa vụ của những ngƣời đƣợc môi giới trong LKDBĐS. Bên cạnh đó, cần thiết phải xây dựng và ban hành những chế tài đủ sức răn đe đối với các bên tham gia giao dịch môi giới BĐS mà cụ thể là những chủ thể giao dịch
BĐS không thực hiện đúng nghĩa vụ đối với bên môi giới nhƣ phạt tiền, bồi thƣờng thiệt hại đối với bên không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả thù lao.
Ngoài ra, thị trƣờng BĐS ở Việt Nam hiện nay là một thị trƣờng không hoàn hảo cho nên vấn đề thông tin trong thị trƣờng BĐS cũng cần đƣợc chú trọng. Do đó, cần thiết phải xây dựng thêm các biện pháp quản lý nhà nƣớc đối với việc vi phạm cung cấp thông tin sai lệch, cố ý cung cấp thông tin giả mạo nhằm tƣ lợi của các nhà môi giới hoặc liên kết với các chủ đầu tƣ nhằm đầu cơ, tích tụ đất đai. Các quy định hiện nay về giải pháp xử lý các vi phạm này đều chƣa mang tính răn đe, trong trƣờng hợp cần thiết nếu đánh giá các hành vi vi phạm này gây hậu quả lớn ảnh hƣởng tới lợi ích không những của khách hàng mà còn ảnh hƣởng tới nền tổng thể nền kinh tế thì phải xem xét xử lý hình sự.
Việc đƣa thêm quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc môi giới là phù hợp với các quy định của Hiến pháp, Bộ luật dân sự do bản chất của quan hệ môi giới BĐS chính là một hợp đồng dịch vụ đƣợc điều chỉnh bởi dân luật mà nền tảng hợp đồng đƣợc giao kết dựa trên sự tự do ý chí và sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Cho nên, LKDBĐS cần thiết phải đƣa thêm các quy định về quyền và nghĩa vụ và các chế định khác liên quan nhằm bảo đảm cho quy định này đƣợc thực hiện đúng và đầy đủ, từ đó sẽ góp phần thúc đẩy việc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực đầy hấp dẫn này ở Việt Nam.
3.2.2. Quy định chặt chẽ hơn nữa về chế tài xử lý vi phạm của các chủ thể môi giới bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giữ nguyên hình thức xử lý vi phạm đối với những cá nhân, tổ chức vi phạm quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì tùy theo mức độ, tính chất mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành
thƣờng thiệt hại. Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 không đề cập đến hình thức xử lý vi phạm đối với tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản vi phạm. Việc quy định nhƣ trên trong Điều 79 LKDBĐS năm 2014, cụ thể là “tùy theo tính chất và mức độ” mà các tổ chức, cá nhân đó bị xử lý vi phạm là hết sức khó khăn. Đây sẽ là nguyên nhân dẫn tới tình trạng “tùy tiện” trong việc xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS của cơ quan thực thi pháp luật và xử lý không thống nhất giữa các địa phƣơng. Theo quy định tại Điều 38 Nghị định 121/2013/NĐ- CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng, kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở, xử phạt đối với hành vi vi phạm nguyên tắc hoạt động mối giới. Tuy nhiên, mức xử phạt này đƣợc xem là “nhẹ” chƣa đủ sức răn đe vi so với những khoản lợi mà bên môi giới đƣợc hƣởng thì với mức xử phạt nhƣ vậy là chƣa hợp lý. Nhà nƣớc cần xây dựng và ban hành khung pháp lý hoàn thiện hơn, với những quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm nguyên tắc môi giới bất động sản nhƣ: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ vi phạm, quy định cụ thể về xử phạt hành vi vi phạm của ngƣời môi giới bất động sản theo khoản 2, 3 và 4 Điều 17 LKDBĐS năm 2006, quy định cụ thể nhƣ thế nào là tùy tính chất và mức độ của hành vi vi phạm tránh áp dụng pháp luật không thống nhất tại địa phƣơng, tuy cứu trách nhiệm hình sự đối với tổ chức, cá nhân đƣợc môi giới thi nên áp dụng biện pháp truy cứu trách nhiệm hình sự, tăng sự phối kết hợp giữa Hội môi giới BĐS Việt Nam và Hiệp hội BĐS Việt Nam để có cơ chế quản lý và kiểm soát các hoạt động của ngƣời môi giới.
3.2.3. Hoàn thiện pháp luật về xây dựng cơ cấu tổ chức, đăng ký hành nghề môi giới bất động sản
bất động sản nói riêng. Với mục đích thành lập là tạo lập một sân chơi lành mạnh cho tất cả các chủ thể trong nền kinh tế thị trƣờng, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản góp phần cho thị trƣờng ngày càng minh bạch, hấp dẫn các nhà đầu tƣ và đông đảo ngƣời dân hơn. Tuy nhiên nếu mới chỉ dừng là một sân chơi, một tổ chức chỉ mang tính chất tuyên truyền về đƣờng lối, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc đến các chủ thể của thị trƣờng BĐS là chƣa đủ. Chúng ta cần xây dựng những nhiệm vụ cụ thể để định hƣớng về tất cả mọi lĩnh trong thị trƣờng bất động sản, đặc biệt là hoạt động môi giới bất động sản hiện nay.
Thông tƣ 11/2015/TT-BXD ngày 20/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định thẩm quyền rất rõ ràng trong việc tổ chức kỳ thi sát hạch kiến thức môi giới bất động sản, việc cấp chứng chỉ và rút chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, theo đó thẩm quyền thuộc về Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
Đặc biệt, trong việc rút chứng chỉ hành nghề thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, tuy nhiên, xét thấy Hiệp hội bất động sản Việt Nam và Hội môi giới bất động sản Việt Nam là nơi tập trung rất nhiều các chủ thể trong thị trƣờng bất động sản. Chính vì vậy, hai tổ chức này quản lý và nắm rõ nhất số lƣợng hội viên của mình nên cần thiết phải tăng thêm quyền hạn về việc chủ động đối với hai tổ chức này trong việc xử lý vi phạm đối với các hội viên mà cụ thể là ngƣời môi giới nhƣ: xử lý vi phạm hành chính, đề nghị Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng rút chứng chỉ hành nghề để đảm bảo sự khách quan và xử lý vi phạm kịp thời đối với những hành vi vi phạm của ngƣời môi giới BĐS.
3.2.4. Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính trong hoạt động môi giới BĐS và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ này
LKDBĐS năm 2014 có điểm mới đó chính là quy định đối với cá nhân hoạt động môi giới BĐS có thể không phải thành lập doanh nghiệp tuy nhiên
phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nƣớc. Quy định là nhƣ vậy, nhƣng hiện nay chƣa có văn bản nào hƣớng dẫn cụ thể về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nƣớc. Quy định nhƣ vậy đƣợc xem là không hợp lý khi mà việc các chủ thể kinh doanh hiện nay đang không tự giác tuân thủ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc.
Chúng ta cần phải làm chặt chẽ vấn đề này ngay khi thực hiện việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Theo đó, cần thiết khi cấp chứng chỉ đồng thời cấp luôn cả mã số thuế thu nhập cá nhân của từng ngƣời môi giới BĐS. Tất cả các khoản thù lao, hoa hồng của ngƣời môi giới đƣợc kiểm soát thông qua tài khoản cá nhân và khi khoản tiền này đƣợc trả cho ngƣời môi giới hệ thống tự trích lại phần thuế đƣợc tính trên thu nhập thực tế của ngƣời môi giới. Muốn làm đƣợc nhƣ vậy nhất thiết phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan cấp giấy chứng chỉ hành nghề, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hội môi giới BĐS Việt Nam, cơ quan thuế để đƣa ra các quy định chặt chẽ trong vẫn đề này nhằm tránh thất thoát tiền thuế của Nhà nƣớc.
Nâng cao trình độ, năng lực đội ngũ cán bộ, công chức xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể và tăng cƣờng cơ sở vật chất, trang thiết bị, nguồn lực tài chính cho hoạt động này.
Khi một hệ thống quy phạm pháp luật không đầy đủ, không hiệu quả trong thực tế, cần xem xét nguyên nhân trực tiếp, đó là chất lƣợng của đội ngũ cán bộ, công chức xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật đó. Cần bổ sung đào tạo, nâng cao trình độ, bằng cấp, chất lƣợng đội ngũ cán bộ xây dựng pháp luật, xem xét tham khảo các đề xuất từ các tổ chức, cá nhân môi giới trong thực tế. Những ngƣời hoạt động môi giới bất động sản trong thực tế sẽ là những ngƣời hiểu rõ nhất với tình hình kinh tế Việt Nam hiện tại, những quy định nào là cần thiết, những quy định nào nên thay thế để thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng. Trƣớc khi đƣa các văn bản quy phạm pháp
luật vào thi hành có thể tổ chức các buổi hội thảo giữa Bộ Xây dựng với các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản để trao đổi, đánh giá, sửa đổi các quy định chƣa phù hợp với tình hình thực tế và bổ sung các quy định khác nếu cần thiết.
Bên cạnh đó, cơ sở vật chất, nguồn lực tài chính phục vụ việc nghiên cứu thực tế để xây dựng pháp luật cũng rất quan trọng. Cần xây dựng hệ thống cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ việc nghiên cứu tình hình phát triển thị trƣờng, hệ thống thông tin quản lý, theo dõi nắm bắt hoạt động của thị trƣờng và hoạt động của các chủ thể tham gia trong thị trƣờng bất động sản.
3.2.5. Xây dựng các quy phạm pháp luật về các giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản
Thị trƣờng bất động sản hiện nay đƣợc xem là một trong những thị trƣờng phát triển nhanh và năng động tại Việt Nam. Bên cạnh việc quy định khung pháp luật nhằm điều chỉnh hoạt động nội tại của thị trƣờng đặc biệt là hoạt động môi giới BĐS thì việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật liên quan đến việc hỗ trợ hoạt động môi giới BĐS là rất cần thiết bởi lẽ:
Một là, nhằm minh bạch hóa thị trƣờng bất động nơi phần lớn các giao dịch thành công là có sự giúp đỡ của hoạt động môi giới.
Hai là, nhằm tạo dựng đẳng cấp thƣơng hiệu ngƣời môi giới bất động sản theo hƣớng chuyên nghiệp, năng động, thân thiện và uy tín.
Ba là, nhằm thúc đẩy tổng thể nền kinh tế thị bất động sản trƣờng theo hƣớng hiện đại hóa phù hợp với chủ trƣơng chính sách của Đảng và Nhà nƣớc.
Môi giới bất động sản là một loại hình của hoạt động kinh doanh bất động sản. Hoạt động này muốn phát triển đòi hỏi các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác nhƣ định giá bất động sản, tƣ vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản v.v cũng phải phát triển một cách tƣơng thích. Do đó, hoàn thiện pháp luật về kinh doanh môi giới bất động sản phải đặt trong tổng
thể của quá trình hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điều này có nghĩa là hoàn thiện các quy định về môi giới bất động sản phải song hành với việc hoàn thiện các quy định về định giá bất động sản, về tƣ vấn bất động sản, về quảng cáo bất động sản, về đấu giá bất động sản, về quản lý bất động sản và về tổ chức, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Đặc biệt hoàn thiện các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ảnh hƣởng rất lớn đến hoạt động môi giới bất động sản, Hiện nay cơ quan quản lí các sàn giao dịch bất động sản ở trung ƣơng là Cục quản lí nhà ở và thị trƣờng bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phƣơng là sở xây dựng của các tỉnh, thành phố. Kiểu quản lí này của các cơ quan nhà nƣớc mang nặng yếu tố quản lí hành chính vì vậy mà nó sẽ chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà và rắc rối.
Khi doanh nghiệp muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản thì phải làm thủ tục đăng ký với cơ quản lí ở địa phƣơng là sở xây dựng, và sở xây dựng địa phƣơng sẽ lại trình lên Bộ xây dựng. Quá trình này trải qua nhiều bƣớc kiểm tra, xét duyệt trên giấy tờ, gây mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp và tâm lí ngại hành chính của các doanh nghiệp đối với cơ quan nhà nƣớc. Doanh nghiệp và các cơ quan nhà nƣớc còn chƣa "gặp nhau" nên việc các doanh nghiệp phản ánh những đề xuất những cơ chế chính sách với các cơ quan lí nhà nƣớc để hoàn thiện môi trƣờng pháp lí là không thuận tiện và khó tới nơi. Đồng thời nhà nƣớc cũng không quản lí trực tiếp đƣợc các sàn giao dịch vì vậy mà việc nắm bắt thông tin còn thiếu chính xác và không thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí và điều tiết thị trƣờng.
Sự tác động giữa cơ quan quản lí nhà nƣớc và các sàn giao dịch bất động sản hiện nay thƣờng đƣợc thông qua Hệp hội bất động sản. Khi các doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản muốn phản ánh chính sách của nhà nƣớc thì họ thƣờng thông qua hiệp hội bất động sản và hiệp hội bất động sản
sẽ đề xuất ý kiến với cơ quan nhà nƣớc. Còn nhà nƣớc muốn nắm bắt đƣợc thông tin, muốn đề ra những chính sách quản lí phù hợp với thực tiễn thì phải thu thập ý kiến của các doanh nghiệp thông qua hiệp hội bất động sản.
Khi các doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản có hành vi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lí ở địa phƣơng là các sở xây dựng. Các sở xây dựng ở địa phƣơng điều tra xem xét và tiến hành xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật và có thể sau đó sẽ báo cáo lên Bộ xây dựng về tình hình hoạt động chung của các sàn giao dịch. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chƣa có một quy định cụ thể nào của pháp luật về việc tiến hành