Để hoàn thiện pháp luật môi giới môi giới bất động sản ở Việt Nam phù hợp với việc quản lý và kinh doanh bất động sản ở nƣớc ta, cần quán triệt các quan điểm sau:
3.1.1. Hoàn thiện môi giới bất động sản phải quán triệt quan điểm của Đảng về đường lối phát triển thị trường bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng
Nghị quyết số 19/NQ-TW là sự thể hiện các quan điểm, chủ trƣơng của Đảng về BĐS và môi giới BĐS, theo đó nội dung của Nghị quyết nhấn mạnh việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đổi mới, với mục tiêu đến năm 2020 nƣớc ta cơ bản trở thành nƣớc công nghiệp theo hƣớng hiện đại. Sau đó Đảng ta triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, chúng ta đã đạt nhiều thành tựu quan trọng góp phần khai thác có hiểu quả nguồn lực đất đai đảm bảo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định,... Nhà nƣớc từng bƣớc cụ thể hóa đƣờng lối, chủ trƣơng chính sách của mình bằng việc quản lý về thị trƣờng BĐS, trong đó có thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc hình thành và phát triển, thị trƣờng BĐS đƣợc đặt trong mối quan hệ với các thị trƣờng khác trong nƣớc nhằm tạo động lực cho thị trƣờng BĐS phát triển đồng thời thúc đẩy hoạt động môi giới không ngừng phát triển. Tuy có nhiều chuyển biến tích
đặc biệt là trong việc quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.... do đó ảnh hƣởng rất nhiều đến thị trƣờng BĐS. Từ đây, lợi ích của ngƣời dân bị thu hồi đất và của Nhà nƣớc chƣa đƣợc đảm bảo; đất đai chƣa đƣợc sử dụng đúng mục đích gây nên lãng phí, hiệu quả thấp; ngoài ra, việc tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai là một vấn đề nan giải; thị trƣờng BĐS phát triển không ổn định, thiếu minh bạch, giao dịch “ngầm” còn tƣơng đối phổ biến; tình hình khiếu nại, tranh chấp, kiện cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai diễn ra phức tạp [3].
Sau đó, Nghị quyết số 26/NQ-TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai đã chỉ rõ chủ động phát triển vững chắc thị trƣờng BĐS với trọng tâm là tại các đô thị có sự quản lý và điều tiết của Nhà nƣớc, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nƣớc giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trƣờng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai [13].
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, Đảng và Nhà nƣớc đã có những quan điểm phát triển vững chắc thị trƣờng bất động sản. Có thể nói vấn đề thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng quyền sử dụng đất nói riêng luôn chiếm một vị trí đáng kể trong chính sách kinh tế của Đảng thể hiện trong các nghị quyết ở các kỳ đại hội gần đây của Đảng Cộng sản Việt Nam. Báo cáo chính trị trình Đại hội VIII (12/1996) đã chỉ rõ: phát triển mạnh thị trƣờng hàng hóa và dịch vụ, tổ chức quản lý chặt chẽ thị trƣờng bất động sản, xây dựng thị trƣờng vốn. Cũng tại đại hội này, báo cáo về nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 1996- 2000 cũng nêu lên quan điểm: ban hành chỉ thị về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu nhà nƣớc để làm cơ sở cho việc thực hiện chính sách đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng, cổ phần hóa một số doanh nghiệp Nhà nƣớc, khai thác khu công nghiệp và khu dân cƣ mới, thực hiện chính sách về nhà ở. Báo cáo chính trị trình Đại
hội Đảng lần thứ IX (tháng 4/2001) cũng định hƣớng: chủ động tổ chức phát triển thị trƣờng bất động sản, cho phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng theo quy định của pháp luật. Trong chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001- 2010 cũng chỉ rõ: Hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bƣớc mở thị trƣờng bất động sản cho ngƣời Việt Nam ở nƣớc ngoài và ngoài nƣớc tham gia đầu tƣ. Nghị quyết Trung ƣơng VII khóa IX - Nghị quyết chuyên đề về vấn đề đất đai của ban chấp hành trung ƣơng Đảng khóa IX đã khẳng định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc". Nghị quyết đã đánh giá tổng thể về quá trình đổi mới chính sách đất đai trong suốt hơn 15 năm của thời kỳ đổi mới vừa qua. Nghị quyết đã khẳng định quan điểm chỉ đạo là: đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nƣớc; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chủ động phát triển vững chắc thị trƣờng bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý, điều tiết của Nhà nƣớc với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nƣớc giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trƣờng quyền sử dụng đất và các loại tài sản gắn liền với đất đai; chống đầu cơ đất đai. Cũng trong Đại hội Đảng IX, mục tiêu của Đảng ta đề ra phải chuyển từ “hội nhập kinh tế quốc tế” sang “hội nhập quốc tế” một cách toàn diện là một phát triển quan trọng về phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc là tiền đề cho phát triển thị trƣờng BĐS nói chung và lĩnh vực môi giới BĐS nói riêng [39]. Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 22/NQ-TW ngày 10/4/2013 về hội nhập quốc tế. Theo nghị quyết này thị trƣờng BĐS phải đƣợc điều chỉnh theo cơ cấu của thị trƣờng, phải đƣợc xây dựng và kết nối với các thị trƣờng khác trong nƣớc có liên quan để đủ sức hội nhập với khu vực và toàn cầu phù hợp với quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nƣớc [15].
Nhƣ vậy những định hƣớng của Đảng trong chính sách đất đai là một yếu tố dẫn đến việc nghiên cứu và hoàn thiện về pháp luật môi giới bất động sản. Dựa vào quan điểm chỉ đạo, cùng với sự định hƣớng của Đảng đối với lĩnh vực đất đai, từ đó xây dựng và ban hành một hệ thống pháp luật thống nhất, hoàn thiện có tính khả thi cao khi áp dụng vào thực tế về lĩnh vực môi giới BĐS đảm bảo về tính hiệu quả, bao quát đƣợc các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực môi giới BĐS trên thực tế.
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản phải xuất phát từ thực tiễn môi giới bất động sản ở Việt Nam và tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm của nước ngoài
Trong xu hƣớng hiện nay, các quốc gia muốn phát triển không thể độc lập với bên ngoài phải thiết lập các mối quan hệ bang giao rộng rãi. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chúng ta đã chú ý hội nhập với nhiều nƣớc trong khu vực và trên thế giới. Trong quá trình đó Nhà nƣớc ta đã có nhiều chính sách phù hợp bảo đảm môi trƣờng pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nƣớc ngoài vào hợp tác đầu tƣ làm ăn tại Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài. Trong những năm qua tuy có chủ trƣơng đúng đắn nhƣ vậy nhƣng pháp luật của ta trong đó có Luật đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tƣ nƣớc ngoài. Nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có nhiều quy định mới thông thoáng hơn. Chẳng hạn ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài có quyền chung của ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 186 Luật đất đai 2013, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc hƣởng các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 186 Luật đất đai 2013 nhƣ các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào Việt Nam đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và cho
ứng theo quy định của pháp luật. Nhƣ vậy hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản phải luôn chú ý để bảo đảm sự xích lại gần nhau giữa pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam và pháp luật môi giới bất động sản của các nƣớc trên thế giới và theo thông lệ quốc tế. Qua đó nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích của các chủ thể đó đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, chính trị của Nhà nƣớc Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế của Việt Nam với các nƣớc trên thế giới.
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản phải đảm bảo kỹ thuật lập pháp, tính khoa học trong quá trình xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật
Kỹ thuật lập pháp là rất quan trọng đối với ngƣời soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, thực trạng ban hành một số quy phạm pháp luật “vô tội vạ” đã dẫn đến nhiều hệ quả đối với các quan hệ pháp luật mà các văn bản quy phạm pháp luật đó điều chỉnh. Chính vì vậy, nâng cao khả năng lập pháp cho các chuyên gia, các nhà soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật về môi giới BĐS là rất cần thiết đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay, khi mà nền kinh tế của Việt Nam đang hội nhập, thị trƣờng bất động sản ngày càng phát triển, các giao dịch liên quan đến hoạt động này ngày càng phức tạp. Trong kỹ thuật lập pháp phải tôn trọng và theo chủ trƣơng, đƣờng lối của Đảng và Nhà nƣớc đảm bảo về tính khoa học, nếu không sẽ không thể ban hành đƣợc các văn bản môi giới BĐS có chất lƣợng phù hợp với thực tiễn. Ngoài ra, đối với việc xây dựng pháp luật môi giới BĐS cần đƣợc chú trọng tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật; không xâm phạm vào những quan hệ mà pháp luật bảo vệ, không đƣợc trái pháp luật; tuân thủ hình thức, trình tự, thủ tục xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật;
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản phải đảm bảo tính toàn diện, tính phù hợp và tính khả thi
Hiện nay để hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật môi giới BĐS khi xây dựng và ban hành cần phải đảm bảo các tiêu chi toàn diện, phù hợp và khả thi. Kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phát triển hội nhập quốc tế, chính vì vậy thị trƣờng BĐS đang đƣợc Đảng và Nhà nƣớc có chủ trƣơng phát triển trong sự liên kết với các thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng vốn, thị trƣờng tài chính, thị trƣờng tiền tệ.... do đó, thị trƣờng BĐS phát triển kéo theo sự phát triển của lĩnh vực môi giới BĐS cho nên phát sinh các mối quan hệ phức tạp liên quan trong lĩnh vực này vì vậy cần thiết phải cụ thể hóa những chủ trƣơng, đƣờng lối của Đảng và Nhà nƣớc là xây dựng các quy định về lĩnh vực môi giới BĐS theo hƣớng chuyên nghiệp, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các bên tham gia quan hệ môi giới BĐS phù hợp với các tiêu chí đã đƣa ra ở trên đó là tính toàn diện, tính phù hợp, tính khả thi. Tính toàn diện của pháp luật môi giới BĐS phải thống nhất với các quy phạm pháp luật khác có liên quan nhƣ các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia lĩnh vực môi giới BĐS, các điều kiện gia nhập vào thị trƣờng BĐS cùng với điều kiện trở thành các nhà môi giới chuyên nghiệp có trình độ. Ngoài ra, chúng ta còn phải chú trọng và đẩy mạnh trong việc quản lý, kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đối với những mối quan hệ liên quan đến môi giới BĐS. Tăng cƣờng việc xử lý vi phạm đối với các hành vi vi phạm pháp luật về môi giới BĐS đồng thời giảm tỷ lệ tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại liên quan đếm lĩnh vực môi giới BĐS. Bên cạnh đó, pháp luật về môi giới BĐS phải phù hợp với các quy phạm pháp luật khác liên quan đến lĩnh vực môi giới đƣợc thể hiện bằng việc tránh sự chồng chéo đồng thời đảm bảo về tính thống nhất trong mối tƣơng quan với phong tục tập quán, thông lệ quốc tế từ đó xây dựng một hệ thống các văn bản quy phạm